业绩稳健增长，销售高增投资拿地多元化

业绩稳健增长，销售高增投资拿地多元化，维持“买入”评级 越秀地产发布2023年中期报告。公司营收利润持续增长，销售保持高增，投资拿地多元化方式且聚焦高能级城市，TOD项目储备充足，我们认为伴随在市场企稳及行业竞争格局优化，公司凭借丰富的可售资源、稳健的经营和良好的信用优势，业绩有望持续释放。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为43.1、51.5、59.6亿元，对应EPS分别为1.07、1.28、1.48元，当前股价对应PE估值分别为8.1、6.8、5.8倍，维持“买入”评级。 营收利润双增长，毛利率同比承压 公司上半年实现营收321.0亿元，同比+2.6%；实现股东应占净利润21.8亿元，同比+27.5%；实现核心净利润21.5亿元，同比+0.8%；中期每股派息0.213元，派息比率为核心净利润的40%；毛利率同比下降3.4个百分点至17.8%，盈利能力同比承压下滑。 销售高增拿地多元化，TOD项目储备充足 公司上半年实现合同销售金额836.3亿元，同比+71.0%，其中广州销售金额402.6亿元，同比+37.2%。截至6月月末，公司已售未入账合同销售金额2211.9亿元，较年初+23.6%。公司上半年通过“6+1”多元化增储平台于8个城市新增11幅土地，总建筑面积217万方，全部位于一线和重点二线城市，其中北京新增3幅土地。截至6月末，公司拥有总土储2813万方，其中大湾区占比46%，广州占比40%，华东地区占比19%。公司上半年于杭州获得星桥TOD项目，储备TOD项目共计9个，土储合计398万方，占总土储14.2%。 三道红线维持绿档，融资渠道畅通 公司上半年三道红线维持绿档，剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为66.8%、53.2%和4.2倍，平均借贷成本同比下降13个基点至3.98%。 公司上半年发行境内公司债合共54亿元，加权平均年利率3.37%。完成供股融资，募资净额约为83亿港元，供股获1.15倍超额认购，资金储备较为充裕。 风险提示：政策调控风险、销售回款不及预期、TOD项目开发进程不及预期。 财务摘要和估值指标