销售业绩平稳增长，拿地聚焦财务稳健

保利发展(600048.SH) 销售业绩平稳增长，拿地聚焦财务稳健 房地产 2023年08月31日 推荐(维持) 股价:14.75元 主要数据 行业房地产 公司网址www.polycn.com 大股东/持股保利南方集团有限公司/37.69% 实际控制人国务院国有资产监督管理委员会总股本(百万股)11,970 流通A股(百万股)11,970 流通B/H股(百万股) 总市值(亿元)1,766 流通A股市值(亿元)1,766 每股净资产(元)16.23 资产负债率(%)77.0 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】保利发展（600048.SH）*事项点评*销售规模领先，未结资源充足*推荐20230709 【平安证券】保利发展（600048.SH）*季报点评*销售业绩同比增长，投资聚焦财务稳健*推荐20230422 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 事项： 公司公布2023年半年报，上半年实现营业收入1369.8亿元，同比增长23.7%，归母净利润122.2亿元，同比增长12.7%，略高于业绩快报披露水平。 平安观点： 业绩平稳增长，未结资源充足：2023H1公司实现营业收入1369.8亿元，同比增长23.7%，归母净利润122.2亿元，同比增长12.7%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降4.3个百分点至21.3%；2）投资收益同比减少14.5亿元。2023H1末合同负债4417.7亿元，为近一年营收1.4倍，未结资源仍旧充足。 销售同比提升，积极补充土储：2023H1公司实现销售签约面积1383.1万平米，同比上升5.8%，签约金额2368.2亿元，同比上升12.7%，市占率提升0.4个百分点至3.8%。其中重点布局的38个核心城市销售金额占比87%，同比提升8个百分点。2023H1公司共拓展项目41个，总地价709亿元，同比增加17%，容积率面积385万平米，同比下降7%。拿地销售金额比29.9%，拿地销售面积比27.8%。其中38个核心城市拓展总地价和拓展面积占比为99%和95%，较去年同期提升9个百分点和21个百分点；始终聚焦住宅产品，拓展货值中住宅业态占比95%。上半年公司新增项目税前成本利润率平均超过15%，收益率良好，投资确定性强。 强化现金流管理，持续优化财务结构：2023H1公司抢抓资金回笼，实现回笼金额2273亿元，同比提升13.9%，回笼率96%，同比提升1.1个百分点。期末扣除预收款的资产负债率65.3%、净负债率63.1%、现金短债比 1.38倍，“三道红线”持续保持绿档；一年内到期债务占有息负债比重18.6%，较年初下降2.7个百分点；银行贷款与直接融资比重86%，综合融资成本约3.73%，较年初下降19个基点。 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 284,933 281,017 314,739 339,918 360,313 YOY(%) 17.2 -1.4 12.0 8.0 6.0 净利润(百万元) 27,388 18,347 19,491 20,311 22,417 YOY(%) -5.4 -33.0 6.2 4.2 10.4 毛利率(%) 26.8 22.0 21.5 21.2 21.6 净利率(%) 9.6 6.5 6.2 6.0 6.2 ROE(%) 14.0 9.3 9.3 9.0 9.3 EPS(摊薄/元) 2.29 1.53 1.63 1.70 1.87 P/E(倍) 6.4 9.6 9.1 8.7 7.9 P/B(倍) 1.0 0.9 0.9 0.8 0.8 投资建议：维持原有预测，预计公司2023-2025年EPS分别为1.63元、1. 公 司报 告 公 司半年报点评 证 券研究报 告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容 保利发展公司半年报点评 70元、1.87元，当前股价对应PE分别为9.1倍、8.7倍、7.9倍。公司充足未结资源奠定业绩释放基础，融资优势突出，拿地积极聚焦，销售规模领先，行业格局优化下份额提升趋势明确，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：近期楼市复苏呈现疲态，若未来经济及收入恢复低于预期，将对行业及公司销售产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：当前房企拿地策略趋同，核心城市核心地块竞争仍旧激烈，获地难度加大或导致优质土储获取不足风险；3）盈利能力进一步下探、减值计提等风险。 会计年度2022A2023E2024E2025E 资产负债表 利润表 流动资产 1300401 1364317 1383241 1392823 现金 176537 253920 210036 231226 应收票据及应收账款 4328 4692 5067 5371 其他应收款 157426 183029 197671 209531 预付账款 22556 42349 45737 48481 存货 877893 813390 852465 821633 其他流动资产 61661 66937 72265 76581 非流动资产 170064 168073 166066 164230 长期投资 106250 111019 115789 120559 固定资产 15381 13051 10707 8348 无形资产 371 309 247 185 其他非流动资产 48063 43693 39323 35138 资产总计 1470464 1532390 1549307 1557053 流动负债 842280 974186 1054188 1114518 短期借款 1197 0 0 0 应付票据及应付账款 162704 192321 208501 219889 其他流动负债 678379 781865 845687 894629 非流动负债 305992 214184 128355 50667 长期借款 305279 213470 127641 49953 其他非流动负债 714 714 714 714 负债合计 1148273 1188371 1182543 1165185 少数股东权益 125927 133779 141961 150992 股本 11970 11970 11970 11970 资本公积 17626 17626 17626 17626 留存收益 166668 180643 195206 211280 归属母公司股东权益 196264 210240 224803 240876 负债和股东权益 1470464 1532390 1549307 1557053 单位:百万元 保利发展公司半年报点评 会计年度2022A2023E2024E2025E 营业收入 281017 314739 339918 360313 营业成本 219228 247070 267855 282485 税金及附加 13121 18656 20148 21357 营业费用 7530 8498 9177 9728 管理费用 4744 5634 6085 6450 研发费用 1238 1535 1658 1757 财务费用 3686 3488 3623 3268 资产减值损失 -1156 0 0 0 信用减值损失 -122 0 0 0 其他收益 239 192 192 192 公允价值变动收益 -142 3 9 17 投资净收益 4201 5518 5518 5518 资产处置收益 113 40 40 40 营业利润 34693 35710 37229 41132 营业外收入 781 567 567 567 营业外支出 174 152 152 152 利润总额 35301 36125 37644 41547 所得税 8290 8782 9151 10100 净利润 27011 27343 28493 31447 少数股东损益 8664 7852 8182 9030 归属母公司净利润 18347 19491 20311 22417 EBITDA 40678 46374 48042 51421 EPS（元） 1.53 1.63 1.70 1.87 单位:百万元 会计年度2022A2023E2024E2025E 主要财务比率 会计年度2022A2023E2024E2025E 现金流量表 成长能力营业收入(%) -1.4 12.0 8.0 6.0 营业利润(%) -30.2 2.9 4.3 10.5 归属于母公司净利润(%) -33.0 6.2 4.2 10.4 获利能力毛利率(%) 22.0 21.5 21.2 21.6 净利率(%) 6.5 6.2 6.0 6.2 ROE(%) 9.3 9.3 9.0 9.3 ROIC(%) 6.7 6.2 9.3 10.7 偿债能力资产负债率(%) 78.1 77.6 76.3 74.8 净负债比率(%) 40.3 -11.8 -22.5 -46.3 流动比率 1.5 1.4 1.3 1.2 速动比率 0.4 0.5 0.4 0.4 营运能力总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 应收账款周转率 65.1 67.2 67.2 67.2 应付账款周转率 1.35 1.37 1.37 1.37 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 1.53 1.63 1.70 1.87 每股经营现金流(最新摊薄) 0.57 15.05 4.35 9.12 每股净资产(最新摊薄) 15.64 16.81 18.03 19.37 估值比率P/E 9.6 9.1 8.7 7.9 P/B 0.9 0.9 0.8 0.8 EV/EBITDA 11 6 6 3 单位:百万元 经营活动现金流 6815 180101 52019 109188 净利润 27011 27343 28493 31447 折旧摊销 1691 6761 6776 6606 财务费用 3686 3488 3623 3268 投资损失 -4201 -5518 -5518 -5518 营运资金变动 -21751 146570 17193 71938 其他经营现金流 379 1457 1452 1446 投资活动现金流 637 -709 -704 -698 资本支出 64 0 0 0 长期投资 -6448 0 0 0 其他投资现金流 7021 -709 -704 -698 筹资活动现金流 -3015 -102009 -95199 -87300 短期借款 -2896 -1197 0 0 长期借款 27669 -91808 -85829 -77688 其他筹资现金流 -27788 -9003 -9370 -9612 现金净增加额 4575 77383 -43884 21190 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示: 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份