从人口流动看近期多地优化限购政策影响

行业研究 房地产行业分析 从人口流动看近期多地优化限购政策影响 文/马天姿 摘要 2024年1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，会议提出要坚持因城施策，一城一策，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。1月27日，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），对限购政策进行优化，率先响应号召。随后1月30日，上海及苏州均出台新政，优化调整限购政策。本文主要对近期放开限购新政策进行要点解读，并结合近年商品房销售情况和人口流动情况对政策调整的后续影响进行分析。 正文 近期，广州、上海及苏州等核心城市优化限购政策，有助于提升市场信心，刺激需求释放。 广州此次《通知》旨在深入贯彻党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，更好满足房地产市场供求关系发生重大变化新形势下的居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。《通知》中提到：限购区域范围内，120平方米以上（不含120平方米）住房不纳入限购范围；将现有租赁住房办理登记备案或在存量房交易系统挂牌出售即可核减家庭住房套数，此外还提出转移登记业务、合并登记业务可一同办理以及商服类物业不再限定转让对象等；对限购政策进一步优化。 此前，2023年9月广州已经放开对黄埔、番禺、白云四镇、花都、增城、从化区域的楼市限购，而本次主要是针对限购区域范围内120平方米以上的房屋进行政策优化。 120平方米以上户型的客户多为改善性群体，购买力相对较足，根据克而瑞的统计数据， 2023年，广州市120平方米以上的一手住宅共成交20,090套，占比为27%，较2021年相比提高了3.8个百分点；120平方米以上的二手住宅成交21,221套，占比为20%，较2021年提高了5个百分点。具体到2023年广州仍在执行限购的区域来看，120平方米以上的一手住宅供求占比更大，2023年合计供应10,456套，占限购区总供应量的42%；成交量为8,409套，占限购区总成交量的37%。虽然近年来广州市120平方米以上的住宅成交量明显提升，但以往购房需求受到限购政策的影响，仍存在供需不平衡的情况。 此次放开了大户型的购房限制条件，有利于限购区域内改善型住房需求的释放，留住高端购买力，进一步带动市场成交，促进改善型产品的去化，提升市场信心。 同时，本次政策支持“卖一买一”以及“租一买一”，进一步放开了限购门槛，有助于加速消化库存的同时，还将推动刚性需求和改善性住房需求、新房需求和二手住房需求、租赁和交易的良性循环等，提升房地产市场整体活跃度。此外，《通知》中还提到继续加大住房保障力度，2024年计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10 万套，发放住房租赁补贴1.8万户；精准支持房地产项目合理融资需求以及加强房地产市场监管。本次政策优化在释放改善型住房消费需求的同时，提出配售型保障房、保障性租赁住房和公租房租赁补贴等多种保障方式，持续加大保障性住房的供应力度，通过多渠道、多种类型的供给，更好地解决新市民、新青年的住房问题，不断促进市场需求良性循环，使得各类人群需求都能得到满足和释放。 继广州调整限购政策后，沪、苏两地跟进落实政策优化。2023年9月，苏州面积120平方米以上住房不限购，120平方米以下最多可购3套，而本次新政后，购买住房不再审核购房资格，新房仍为两年限售，二手房不限售，苏州限购政策全面解除。同日，上海市住房城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，次日起在本市连续缴纳社保或个税已满5年及以上的非本市户籍居民， 可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。 根据中指数据，2023年上海市全市住宅及综合用地出让按面积及数量算均有70%以上的比重位于外环外，同时外环外商品住宅成交面积占上海商品住宅成交面积比重持续维持在70%以上；外环外供给较多却需求受限，此次针对外环外区域限购放松有望释放部分有意向的单身购买力，一定程度上促进去化，推动楼市温和复苏。 本次限购政策放开将释放一定需求，预计短期内成交量将有所回升，同时其他核心 一线城市及尚未取消限购的二线城市或有望跟进，同时，受高房价、高生活成本的影响，一线城市吸引力下降，广州、上海人口增长乏力，在宏观经济仍较弱以及市场供需结构失衡的态势下，政策效果传导仍需一定时间，长期来看，市场的恢复仍在于居民对于收入和房价预期的扭转。 自2023年7月以来，政治局会议首次提出调整房地产政策，随后核心二线城市需求端有所放松，但一线城市放松偏慢。从近年全国住宅商品房销售额单月数据来看，2023年上半年市场整体回暖，5月起增幅不断收窄转至同比下降趋势，7月以来随着房地产政策进一步放松，认房不认贷等政策的陆续出台，商品房单月销售额环比不断增长，同比降幅也持续收窄，但由于中央政策执行落地存在一定滞后以及核心城市放松偏慢等，7月以来的政策刺激作用整体持续性一般，购房者预期仍较弱。本次新一轮限购政策的优化短期内将释放一定改善型住房需求，成交量或将有所回升，在当前政策基调下，其他核心一线城市及尚未取消限购的二线城市或有望跟进，刺激需求端进一步恢复，但当前宏观经济仍较弱，市场供需结构失衡，长期效果有待观察。 16,00020% 14,00010% 12,0000% 10,000-10% 8,000-20% 6,000-30% 4,000-40% 2,000-50% 0-60% 中国:商品房销售额:住宅:单月值中国:商品房销售额:住宅:单月同比 图12022～2023年商品房销售额单月值及单月同比情况（单位：万平方米/左轴；%/右轴） 数据来源：Wind，国家统计局，大公国际整理 此外，人口的迁移流动往往与城市活力息息相关，而人口聚集分化又使得房地产市场不断分化，人口流入会对当地房地产形成重要支撑。根据国家统计局公布的各地常住人口数据显示，一线城市因高房价和高生活成本对人才的吸引力逐步减小，2022年北京、上海、广州、深圳持续人口净流出，其中2022年上海人口净流出13.11万人，广州人 口净流出7.65万人，人口的持续净流出也加剧了一线城市商品住宅库存分化。根据克 而瑞数据，截至2023年10月末，广州去化周期为18.9个月，其中越秀区、天河区、 南沙区、番禺区、花都区及增城区去化周期均超18个月警戒线，从化区及白云区去化周期也接近警戒线。持续的人口净流出对房地产市场支撑度不断下降，广州市限购政策不断松绑，短期内或能刺激部分改善性需求及高端购买力的释放，迎来短暂复苏，但是长期来看，人口增长乏力，仅放开限购的政策利好对房地产市场整体作用有限，长期效果或将难达预期。 近年来，新一线城市逐渐成为人口流入的主要地区，无论是经济发展还是人才政策，新一线城市对人才吸引力逐步上升，其中苏州市近年来人口持续净流入，2022年人口净流入6.32万人，人口的正增长一定程度上可为当地房地产市场库存去化提供支撑。据 诸葛数据研究中心数据，2023年苏州新房（住宅）共成交42,410套，较2022年下降39.54%，苏州市房地产市场总体低迷，在这种态势下，此次取消限购、优化政策将有利于苏州市盘活存量土地，依托人口持续增长的趋势，有效消化库存，另一方面，需求端的打开也使得苏州市对吸引外来人才有一定积极作用。政策出台对需求端短期的刺激叠加人口持续增长的长期支撑，本次政策优化或将促进苏州市楼市平稳发展，但整体效果也同时取决于市场其他方面的修复情况。 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 上海天津广州北京深圳重庆苏州南京青岛杭州长沙 人口负增长人口正增长 图22022年一线城市及部分新一线城市常住人口变化情况（单位：万人） 数据来源：Wind，大公国际整理 总的来看，本轮限购政策的放松整体延续2023年宽松的政策态势，或将成为全国各地因城施策优化需求端政策、逐渐放开限购的信号，也将短期内刺激市场需求释放，促进去化，提升市场活跃度和市场信心；但长期效果仍有待进一步观察，市场是否能够出现显著回升仍要看后续政策执行效果及配套政策跟进情况，供给端、融资端恢复情况以及居民对于收入和房价预期的扭转。 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公国际，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。