REITs市场跟踪双周报：首批消费基础设施REITs上市交易

上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平 执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 日期：2024年3月18日 报告编号： 相关报告： 1）发行市场 本期发行REITs两只，类型分别为收费公路和清洁能源，发行规模合计为31.18亿。最新成立的两单REITs配售比例出现明显下降。目前沪深交易所共受理20单REITs储备项目，其中已通过1单，为消费基础设施REITs。储备项目覆盖了当前已发行REITs的全部底层资产类型。 2）二级市场 目前REITs市场产品数量为35只，最新REITs规模为1031亿元。本期REITs市场整体下跌0.74%，不及沪深300、中证500，略好于中证红利指数，而生态环保REITs和清洁能源REITs本期继续上涨。今年以来REITs市场整体表现较好，收益率超过沪深300和中证500，但落后于中证红利指数，其中特许经营权REITs表现好于产权类REITs。本期REITs本期交易活跃度较上期小幅提升，其中收费公路REITs活跃度有明显提升，REITs整体换手率高于中证500指数。 3）分红情况 2024年REITs共分红2.5亿元，其中产权类REITs共分红0.6亿元，分红收益率为0.21%，明显高于股票指数。过去一年产权类REITs分红收益率为3.12%，明显低于中证红利指数。特许经营权REITs由于债性更强，其分红收益率明显高于产权类REITs，2024年分红收益率为0.43%，过去一年分红收益率为8.18%。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高，其中特许经营权REITs略高于产权类REITs。 4）投资价值分析 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为21.17，比中证500略低，明显高于沪深300和中证红利，REITs的P/EBITDA略高于P/可供分配金额，REITs由于分红的强制性，分红比例明显高于股票指数。特许经营权REITs在同等收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。 宏观数据点评 REITs市场跟踪双周报（2024.3.18）： 首批消费基础设施REITs上市交易 报告摘要： 证券投资基金研究报告/基金市场周报 重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和重要声明。 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-12-03 2021-12-03 2022-04-13 2022-06-27 2022-07-11 2022-08-22 2022-08-22 2022-08-22 2022-09-20 2022-09-22 2022-09-23 2022-11-03 2022-11-11 2022-11-18 2022-12-16 2023-01-11 2023-03-20 2023-03-20 2023-06-09 2023-10-16 2023-12-27 2024-01-31 2024-01-31 2024-02-07 2024-03-12 2024-03-15 一、发行市场 1、本期发行情况 本期发行REITs两只，类型分别为收费公路和清洁能源，发行规模合计为31.18亿，其中嘉实中国电建清洁能源为首单水电REIT，也是四川省首单REIT。此外，2023年下半年以来，REITs发行配售比例大幅提升，而最新成立的两单REITs配售比例出现明显下降，其中嘉实中国电建清洁能源REIT网下配售比例已经降到1.94%。 表本期已成立和正在发行的REITs REIT名称 基金管 理人 资产类 型 成立日 期 发行规模（亿元） 底层资产 存续期 限 备注 20.48 益常高速公路项目，起点位于湖南省益 易方达深高速公路 易方达基金 收费公路 3/12 阳市资阳区的资江二桥，终点位于湖南省常德市武陵区德山镇檀树坪村，途经益阳市、汉寿县和常德市，1999年12月10开始运营。 11年 - 嘉实中国电建清洁能源 嘉实基金 清洁能源 3/15 10.70 以位于四川省甘孜藏族自治州九龙县五一桥水电站（1-5号机组）项目作为底层资产，总装机容量为13.7万千瓦，自投产后已稳定运行15年。 36年 首单水电REIT 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；本期时间段指2024/3/4 35 30 25 20 15 10 5 0 (5) (10) 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 网下配售比例（右轴） 网上配售比例（右轴） 首日涨跌幅 至2024/3/15 图2021年以来发行的REITs配售比例（%）及上市首日涨跌幅（%） 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理20单REITs储备项目，相比上期增加1单清洁能源项目，其中已通过1单，为消费基础设施REITs，处于待发行状态。储备项目覆盖了当前已发行REITs的全部底层资产类型，其中产权类REITs最多，共14单，其中产业园6单，仓储物流 4单，消费基础设施3单，保障房1单；特许经营权REITs共6单， 其中清洁能源3单，收费公路2单，生态环保扩募项目1单。此外，中航京能光伏REIT于3/15发布公告，拟申请扩募并购入基础设施项目，为首单清洁能源REITs扩募项目，受到市场关注。 表储备项目最新情况 名称 大类 资产类型 项目状态 更新日期 交易所 备注 中金印力消费 产权类 消费基础设施 注册生效 2023-11-26 深圳 - 华安百联消费 产权类 消费基础设施 已反馈 2024-2-8 上海 - 华夏首创奥特莱斯 产权类 消费基础设施 已反馈 2024-2-8 上海 - 中航易商仓储物流 产权类 仓储物流 已反馈 2024-1-22 上海 - 华泰紫金宝湾物流仓储 产权类 仓储物流 已问询 2024-1-22 深圳 - 华夏深国际仓储物流 产权类 仓储物流 已问询 2024-1-22 深圳 - 华夏万纬仓储物流 产权类 仓储物流 已受理 2024-3-1 深圳 - 中金重庆两江产业园 产权类 产业园 已反馈 2023-12-1 上海 - 华泰紫金南京建邺产业园 产权类 产业园 已反馈 2023-12-1 上海 - 博时津开科工产业园 产权类 产业园 已反馈 2023-11-14 上海 - 易方达广州开发区高新产业园 产权类 产业园 已问询 2023-8-10 深圳 - 中金联东科技创新产业园 产权类 产业园 已受理 2024-3-1 上海 - 华夏金隅智造工场产业园 产权类 产业园 已受理 2024-3-4 上海 - 建信建融家园租赁住房 产权类 保障房 已受理 2024-3-1 上海 - 华夏特变电工新能源 特许经营权 清洁能源 已反馈 2024-1-23 上海 风力发电、光伏 发电 建信金风新能源 特许经营权 清洁能源 已问询 2023-10-22 深圳 风力发电 中信建投明阳智能新能源 特许经营权 清洁能源 已申报 2024-3-14 上海 民企、风力发电 工银瑞信河北高速集团高速公路 特许经营权 收费公路 已反馈 2024-3-11 上海 - 招商基金招商公路高速公路 特许经营权 收费公路 已问询 2023-12-22 深圳 - 富国首创水务 特许经营权 生态环保 已反馈 2022-12-07 上海 首单特许经营权 REITs扩募 数据来源：沪深交易所官网上海证券基金评价研究中心，截止日期为 2024/3/18 二、二级市场 本期首批三只消费基础设施REITs——嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT和华夏华润商业REIT分别于3/12、3/12和3/14上市，首日涨跌幅分别为0.67%、0.56%和0.04%，上市后表现平稳，截止3/15，上述三只REITs上市以来的收益率分别为1.47%、0.49%和-0.20%。 目前REITs市场产品数量为35只，其中产权类REITs共20只，特许经营权REITs共15只。最新REITs规模为1031亿元，其中产权类REITs规模为443亿，特许经营权REITs规模为588亿元。 本期REITs市场整体下跌0.74%，不及沪深300、中证500，略 好于中证红利指数。产权类REITs跌幅超1%，其中仓储物流REITs跌幅超2%，保障房REITs和产业园REITs跌幅较小；特许经营权REITs表现好于产权类REITs，跌幅为0.33%，其中生态环保REITs和清洁能源REITs本期继续上涨。 今年以来REITs市场整体表现较好，收益率超过沪深300和中证500，但落后于中证红利指数。特许经营权REITs表现好于产权类REITs，涨幅为9.47%，其中收费公路REITs和生态环保REITs表现最好，清洁能源REITs涨幅相对较小；产权类REITs涨幅为3.78%，其中保障房表现相对较好，涨幅超6%。 REITs本期交易活跃度较上期小幅提升，其中收费公路REITs活跃度有明显提升，而生态环保REITs和仓储物流REITs则明显下降。本期REITs整体换手率于上期持平，高于中证500指数，明显高于沪深300指数和中证红利指数，消费基础设施REITs由于刚上市，其换手率相对较高，生态环保REITs和清洁能源REITs换手率也超过2%。 图2021年以来不同类型REITs表现（全收益指数） 180 全体 产权类 特许经营权 产业园仓储物流保障房 收费公路生态环保清洁能源 160 140 120 100 80 60 2021/6/252021/9/252021/12/252022/3/252022/6/252022/9/252022/12/252023/3/252023/6/252023/9/252023/12/25 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 表REITs本期表现 名称 数量 最新规模 （亿） 本期 收益率 今年 收益率 过去一年 收益率 日均成交额（亿） 日均成交 额增速 日均换手 率 产权类 20 443.45 -1.16% 3.78% -25.12% 2.96 0.26% 1.63% 产业园 9 164.14 -0.70% 4.19% -30.96% 1.50 -6.96% 1.48% 仓储物流 3 106.14 -2.08% 2.50% -23.87% 0.51 -15.83% 1.06% 保障房 5 83.89 -0.61% 6.03% -2.45% 0.69 -5.63% 1.74% 消费基础设施 3 89.28 - - - 0.26 - 2.50% 特许经营权 15 587.73 -0.33% 9.47% -8.32% 2.91 6.53% 1.55% 收费公路 9 391.74 -1.07% 9.71% -11.97% 1.76 14.12% 1.30% 生态环保 2 32.74 2.97% 13.81% -3.59% 0.33 -13.54% 1.93% 清洁能源 4 163.25 1.22% 7.05% 4.00% 0.82 1.58% 1.99% 全体REITs 35 1031.18 -0.74% 6.79% -16.76% 5.87 3.27% 1.60% 沪深300 - - 0.91% 4.05% -7.11% 2724.24 4.05% 0.48% 中证500 - - 1.40% 0.46% -9.72% 1631.50 1.42% 1.19% 中证