从《2024年政府工作报告》看房地产发展新模式：标本兼治化解风险，加快构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式

方政府债与城投行业监022年第9期 测周报2 性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险” 地 隐 专题研究 2024年3月 房地产行业专题 作者： 中诚信国际研究院 标本兼治化解风险，加快构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式 ——从《2024年政府工作报告》看房地产发展新模式 本期要点 袁海霞hxyuan@ccxi.com.cn 张堃kzhang02@ccxi.com.cn彭月柳婷yltpeng@ccxi.com.cn 2023年房地产政策组合拳发力，行业边际改善或进入筑底阶段 利好政策效果逐渐显现，行业呈现边际改善 负向循环尚未完全打破，制约行业修复进程 随着房地产供求关系发生重大变化，行业进入深度调整期，虽然政策环境持续放松，但受限于行业风险持续释放、居民收入预期弱、房价下跌预期较强、核心城市政策效果持续性不足等因素，“价格下降-信心不足-销售低迷-资金受限-投资下滑”的负向循环尚未完全打破，制约行业修复。 【房地产行业专题】跨周期宏观调控下的系统性风险防范研究，2021.10 【房地产行业专题】后疫情时期中国房地产行业的深度调整与转型发展，2022.10 【房地产行业专题】房企折价趋缓净价指数领涨，交投热度下滑、一级发行回暖，2023.2 【房地产行业专题】政治局会议后如何看待房地产行业走势？2023.7 【房地产行业专题】房地产新发展模式设想，2023.8 【房地产行业专题】美国房地产业发展模式、经验与启示，2024.1 如需订阅研究报告，敬请联系中诚信国际品牌与投资人服务部赵耿010-66428731； gzhao@ccxi.com.cn www.ccxi.com.cn 2024年标本兼治化解房地产风险，新发展模式下“商品+保障”双轮驱动 防范化解房地产市场风险仍是2024年的重要工作之一 当前房地产行业最核心的风险问题仍是流动性问题和债务处置问题。政府工作报告提出“标本兼治化解房地产风险”，后续要加快建立房地产风险防控长效机制。 新型城镇化下，加快构建“人房地钱”挂钩的房地产发展新模式 为适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，报告再提“加快构建房地产发展新模式”；以“人房地钱”要素联动机制为重要抓手，从住房结构、土地管理、金融财税等方面共同促进房地产市场实现供需新平衡，加快构建房地产发展新模式。 “商品+保障”双轮驱动满足居民多样化住房需求 一方面，保障性住房供给量将增加，重点满足新市民、青年人的住房需求；另一方面，报告首次提出“完善商品房基础性制度建设”，后续或将在土地管理制度、商品房预售制度、住房财税金融制度等方面，加大改革与创新力度。 构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式的建议 平衡新建与存量盘活的前提下，构建多层次的住房供应体系 加快房地产业供给侧改革，建立“市场+保障”双轨并驱的住房供给体系；减少限制性政策，完善以市场主导的商品房市场；合理评估新开工建设与盘活存量的基础上，收购或改造存量住房资源，补充保障房、公租房及养老等薄弱领域的短板。 优化土地供应节奏、结构，深化土地管理制度改革 根据人口规模与流动方向、社保缴纳情况、产业分布情况以及存量与库存去化周期，合理安排土地供应节奏与结构。在“不大规模新增建设用地”的要求下，盘活存量用地有利于优化资源配置。 科学探索商品房预售制度改革，完善住房金融制度建设 www.ccxi.com.cn 房地产新旧模式转换过程，要求金融与房地产应形成良性循环，加大金融支持力度；统筹推进房地产债务处置工作。预售制是商品房基础性制度的重要组成部分，建议后续科学探索商品房预售制度改革。 《2024年政府工作报告》（以下简称“报告”）对房地产行业着墨颇多，重点强调了标本兼治化解房地产风险，要求“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”，说明化解风险仍是2024年房地产重点工作之一。相较以往“推动房地产向新发展模式平稳过渡”的表述，此次报告指出“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式”，同时“加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度”，这意味着政策上对房地产新发展模式的构建将更加明确，后续或将从住房保障体系、土地管理制度、行业发展模式、金融财税配套制度等方面，深化制度改革，加快构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式。考虑到当前房地产行业仍处于深度调整阶段，我们建议短期仍以稳预期、稳房价、稳地产为主，中长期从构建多层次住房供应体系、推进土地管理制度改革、完善住房金融制度建设等方面，推动房地产向新发展模式转型。 一、2023年房地产政策组合拳发力，行业边际改善或进入筑底阶段 报告总结了2023年房地产主要工作，面对房地产行业深度调整，政策上持续“因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作”，力促房地产市场平稳运行。 （一）利好政策效果逐渐显现，房地产行业呈现边际改善 2023年7月以来，“金融16条”适用期限延长、超特大城市城中村改造、推动落实“认房不认贷”、降低首付比例和贷款利率、调整存量贷款利率、居民换购住房退税优惠延期等房地产调整政策密集出台，持续引导潜在需求有序释放。2023年全国商品房销售面积和销售额同比增速分别为-8.5%、-6.5%，但12月环比增长41.56%、38.58%；得益于前期“保交楼”政策的推动，今年以来竣工持续向好，同比增长17%；新开工面积同比下降20.4%，降幅连续5个月收窄。为缓解房企流动性风险，金融监管部门要求各金融机构“一视同仁”满足不同所有制房地产企业合理融资需求，并建立了房地产融资白名单项目。政策呵护下，2023年房企开发到位资金累计同比下降13.6%，降幅自9月以来保持稳定，其中，国内贷款（-9.9%）和自筹资金（-19.1%）同比降幅较前值不同程度收窄。截至目前，已有超6000个项目进入房企 融资白名单，贷款额度超2000亿元，整体对市场的正向影响有望进一步显现。 （二）房地产负向循环尚未完全打破，制约行业修复进程 虽然政策环境持续放松，但受限于行业风险持续释放、居民收入预期弱、房价下跌预期较强、核心城市政策效果持续性不足等因素，房地产行业深度调整态势未改，“价格下降-信心不足-销售低迷-资金受限-投资下滑”的负向循环尚未完全打破，制约房地产修复。2024 年1月，70大中城市新建商品住宅价格指数同环比分别下跌1.2%和0.4%，房价下跌趋势并未完全扭转，或持续制约销售改善。尽管近期核心一二线城市接连优化楼市政策，政策力度不断增强，但需求端仍疲软叠加高基数影响，1-2月TOP100房企销售总额同比下降51.6%，其中2月单月销售额环比下降29.3%，同比下降64.7%。销售未见企稳的情况下，房地产投资增速或仍将保持负增长。2023年房地产开发投资完成额同比下降9.6%，已连续21个月为负， 土地购置费同比降幅进一步扩大，除核心城市优质地块外土地出让市场依旧低迷。供需两端 双双走弱下，2024年房地产修复仍承压，需要更加积极的政策环境，稳定市场信心。 二、2024年标本兼治化解房地产风险，新发展模式下“商品+保障”双轮驱动 报告提出了2024年房地产重点工作方向，标本兼治稳妥有序处置化解房地产风险；为适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式；加大保障性住房建设和供给，完善商品房基础性制度建设，满足刚性和多样化改善性住房需求。 （一）防范化解房地产市场风险仍是2024年的首要任务 报告提出“标本兼治化解房地产风险，稳妥有序处置房地产风险隐患”。当前房地产行业最核心的风险问题仍是流动性问题和债务处置问题。随着房地产金融“十六条”“三箭齐 发”稳地产政策的发布、从“三个不高于”到“三个不低于”的监管转向、以及城市房地产融资协调机制建立及项目白名单制的落地等，对房地产项目融资起到一定支撑，然而政策对房企融资现金流的改善效果仍不理想。根据中诚信国际统计，2023年房地产行业发行债券4057.68亿元，净融资为-914亿元，净融资流出持续走扩，且融资分化更为显著，民营房企 发行规模占比不足一成。叠加低迷的房地产销售拖累经营性现金流回暖，房企两大核心现金 流入持续疲弱导致房地产行业风险仍在高位。从债务风险及处置看，2023年房地产行业违约 规模232.26亿元（占违约规模76.31%），较去年同期增加14%，其中新增违约主体6家中有5家为民营房企1；年内房企展期规模666.93亿元，在展期规模中占比84%；企业流动性风险加剧了行业债务风险释放及蔓延。然而，房地产违约债务处置却明显滞后，烂尾风波不仅持 续引发民生问题，还制约了房地产行业复苏进程。因此，防范化解房地产市场风险是2024年 风险化解的重要工作之一，优化房地产政策，金融与房地产要形成良性循环，对不同所有制 12023年新增违约主体中5家民营房企分别为：荣盛房地产发展股份有限公司、金科地产集团股份有限公司、恒大地产集团有限公司、上海世贸股份有限公司、佳源创盛控股集团有限公司。 房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，在房地产行业持续发展中化解处置债务风险，建立健全房地产风险防控长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。 （二）新型城镇化下，加快构建“人房地钱”挂钩的房地产发展新模式 为适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，报告再提“加快构建房地产发展新模式”。尽管当前我国房地产市场供求关系发生一定变化，但随着以县城为重要载体的新型城镇化战略行动深入实施，以城市群、都市圈为依托，人口、资金等生产要素在城乡实 现双向流动，进而形成了城乡融合发展的新格局，为中长期住房需求提供有力支撑，尤其是经济发达、人口集聚的大城市和特大城市。2023年我国城镇化率达到66.16%，根据联合国预测，2030年或达到72.3%，预计我国仍有年均1100万农村人口转变为城镇常住人口，需求中枢下行但仍能保持10亿平方米水平，同时以户籍人口占比衡量的城镇化率仅为47%，与常住人口城镇化率还有接近20个百分点的差距，伴随新型城镇化发展与户籍制度改革推进，此部分“新市民”也将为房地产发展提供增量空间。与此同时，结构性供给过剩造成大量房产闲 置、保障房与商品房供给失衡、住房租赁市场不规范、公共服务不均等问题始终存在，这也对房地产新发展模式有了更为明确的要求。新发展模式下，应以“人房地钱”要素联动机制为重要抓手，建立“以人定房，以房定地、以房定钱”的新模式，通过因地制宜地制定差异 化政策适应人口流动变化，形成“以需定建”、供需匹配的住房供给体系，推动高质量公共住房建设与供给，满足差异化、多层次住房需求；土地要素市场方面，构建与人口、产业结构适配度高的土地新机制，有效缓解人口、产业与土地市场匹配失衡问题，也是房地产新发展模式的重要环节；此外，还需高效引导金融资源配置和完善建立财税体制建设，促进金融与房地产良性循环。总体而言，新型城镇化趋势下，需从住房结构、土地管理、金融财税等多方面共同促进房地产市场实现供需新平衡，加快构建房地产发展新模式。 （三）“商品+保障”双轮驱动满足居民多样化住房需求 自2023年8月25日，国务院发布《关于规划建设保障性住房的指导意见》（14号文） 以来，我国住房“商品+保障”双轮驱动模式进入新的阶段；2024年2月27日，住建部发布 《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，再次明确“以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求”。相较商品房，我国保障性住房建设相对滞后，存在明显短板，一、二线城市尤为突出，未能满足居民的多层次住房需求。根据估算，2008-2018年累计新开工面积中商品房住宅占比达到76%，保障房占比仅 24%。2023年以来，伴随“三大工程”加速推进，我国保障房建设速度加快，2023年保障性租赁住房开工建设和筹集213万套（间），超额完成了年度计划量。此次报告再次强调“加 大保障性住房建设和供给”，后续保障