中指丨2024政府工作报告：标本兼治化解房地产风险，加快构建房地产发展新模式

2024政府工作报告：标本兼治化解房地产风险，加快构建房地产发展新模式 3月5日上午，十四届全国人大二次会议开幕，国务院总理李强作政府工作报告，对过去一年的 各项工作进行回顾，并阐述了2024经济社会发展总体要求、政策取向和工作任务，其中房地产相关内容 延续了去年12月中央经济工作会议的部署，重点提及标本兼治化解房地产风险、加快构建房地产发展新模式、加大保障性住房建设和供给、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求等方面。 1、宏观经济：经济增长目标为5.0%左右，坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，营造稳定透明可预期的政策环境 【报告原文】 表：近几年主要宏观指标对比 年份 2024年 2023年 2022年 国内生预期目标产总值 增长实际完成 城镇调查失业率目标CPI目标财政政策取向货币政策取向 5%左右 5%左右 5.5%左右 / 5.2% 3.0% 5.5%左右 5.5%左右 5.5%以内 3%左右 3%左右 3%左右 积极的财政政策要适度加 力、提质增效。综合考虑发展需要和财政可持续，用好财政政策空间，优化政策工具组合。赤字率拟按3%安排。从今年开始拟连续几年发行超长期特别国债，专项用于国家重大战略实施和重点领域安全能力建设，今年先发行１万亿元。中央财政加大对地方均衡性转移支付力度、适当向困难地区倾斜，省级政府要推动财力下沉，兜 积极的财政政策要加力提效。赤字率拟按3%安排。完善税费优惠政策，对现行减税降费、退税缓税等措施，该延续的延续，该优化的优化做好基层“三保”工作。 积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续。提升积极的财政政策效能。今年赤字率拟按2.8%左右安排、比去年有所下调，有利于增强财政可持续性。 牢基层“三保”底线。落实好结构性减税降费政策，重点支持科技创新和制造业发展。 稳健的货币政策要灵活适 稳健的货币政策要精准有力。 保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，支持实体经济发展。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。 稳健的货币政策要灵活 度、精准有效。保持流动性合理充 适度，保持流动性合理充裕。 裕，社会融资规模、货币供应量同 加大稳健的货币政策实 经济增长和价格水平预期目标相 施力度。发挥货币政策工具的 匹配。 总量和结构双重功能，为实体 加强总量和结构双重调节， 经济提供更有力支持。 盘活存量、提升效能，加大对重大 扩大新增贷款规模，保 战略、重点领域和薄弱环节的支 持货币供应量和社会融资规 持力度。促进社会综合融资成本 模增速与名义经济增速基本 稳中有降。 匹配，保持宏观杠杆率基本稳 畅通货币政策传导机制，避 定。 免资金沉淀空转。增强资本市场 进一步疏通货币政策传 内在稳定性。保持人民币汇率在 导机制，引导资金更多流向 合理均衡水平上的基本稳定。 重点领域和薄弱环节，扩大普惠金融覆盖面。推动金融机构降低实际贷款利率、减少收费。 数据来源：中指研究院综合整理 要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破。稳是大局和基础，各地区各部门要多出有利于稳预期、稳 增长、稳就业的政策，谨慎出台收缩性抑制性举措，清理和废止有悖于高质量发展的政策规定。进是方向和动力，该立的要积极主动立起来，该破的要在立的基础上坚决破，特别是要在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取。强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强政策工具创新和协调配合。 增强宏观政策取向一致性。围绕发展大局，加强财政、货币、就业、产业、区域、科技、环保等政策协调配合，把非经济性政策纳入宏观政策取向一致性评估，强化政策统筹，确保同向发力、形成合力。…。实施政策要强化协同联动、放大组合效应，防止顾此失彼、相互掣肘。研究储备政策要增强前瞻性、丰富工具箱，并留出冗余度，确保一旦需要就能及时推出、有效发挥作用。…。精准做好政策宣传解读，营造稳定透明可预期的政策环境。 【中指观点】 “稳中求进、以进促稳、先立后破”宏观总基调与去年底中央经济工作会议表述一致，全年GDP目标设在5.0%左右，意味着财政货币政策将进一步发力。2023年，我国GDP同比增长5.2%，经济实现回升向好。但当前我国经济外部环境复杂性、严峻性、不确定性上升，经济持续回升向好的基础仍不牢固，国内有效需求仍显不足，社会预期偏弱，风险隐患仍然较多。在此背景下，本次政府工作报告延续中央经济工作会的提法，强调“稳中求进、以进促稳、先立后破”，相关经济预期目标的制定兼顾了需要和可能，政府工作报告中提到“经济增长预期目标为5%左右，考虑了促进就业增收、防范化解风险等需要，并与‘十四五’规划和基本实现现代化的目标相衔接，也考虑了经济增长潜力和支撑条件，体现了积极进取、奋发有为的要求”。2024年是实现“十四五”规划目标任务的关键一年，想要实现5%左右的GDP增长目标面临挑战，意味着在当前的国内外环境下，我国货币、财政政策将进一步发力促经济。当前支撑我国经济发展的有利条件强于不利因素，宏观政策不断发力也有望进一步释放国内市场潜力，推动新质生产力加快形成，从而助推经济实现高质量发展。 从宏观政策提法上来看，政府工作报告中明确提出“各地区各部门要多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，谨慎出台收缩性抑制性举措，清理和废止有悖于高质量发展的政策规定”，“加大宏观调控力度”，“积极的财政政策要适度加力、提质增效”“稳健的货币政策要灵活适度、精准有效”，与近期中央政治局会议相关表述一致，同时亦强调要“增强宏观政策取向一致性”，“营造稳定透明可预期的政策环境”。预计2024年有利于“三稳目标”的政策将持续出台，宏观政策将更加协同，政策同向发力促进政策效果实现最大化；“稳定透明可预期的政策环境”的提出，体现了稳定市场预期的重要性，2024年宏观政策整体将延续宽松态势，逆周期、跨周期调节政策有望继续跟进落实。具体来看，赤字率拟按3%安排，赤字规模4.06万亿元，尽管赤字率与上年目标相同，但绝对规模比上年年初预算增加1800亿元，同时提出“从今年开始拟连续几年发行超长期特别国债”，今年先发行1万亿超长期特别国债，表明未来财政政策力度将进一步加大。另外，今年年初以来央行接连降准降息，释放流动性、降低资金成本，同时年内美联储存在降息预期，也将给我国降息释放更大空间。 16% 14% 图：2018年以来M1和M2同比增速 M1同比增速M2同比增速 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% 数据来源：央行，中指研究院综合整理 2、住房政策：化解房地产风险仍是重要方向，加快构建房地产发展新模式 【报告原文】 表：两会政府工作报告住房相关政策取向 时间 两会主要内容 中央经济工作会议 2024年 坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。健全风险防控长效机制。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。 2023年12月中央经济工作会议 持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。统筹好地方债务风险化解和稳定发展，经济大省要真正挑起大梁，为稳定全国经济作出更大贡献。 2023年 房地产市场风险隐患较多。 有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。 2022年12月中央经济工作会议 支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费 要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 2022年 继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 加快发展保障性租赁住房。 2021年12月中央经济工作会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 资料来源：中指研究院综合整理 【中指观点】 （1）化解房地产风险仍是2024年工作重中之重，一视同仁支持不同所有制房企合理融资需求是重 要抓手 政府工作报告中涉及房地产的内容多数出现在“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”章节，强调“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险,维护经济金融大局稳定”“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”，由此可见，标本兼治化解房地产风险仍是2024年防风险重要目标，鉴于当前房地产企业整体资金面依然承压，特别是民营企业经营压力大，稳住市场主体是今年行业重要工作之一。 从政策落实来看，通过融资协调机制推送房地产项目“白名单”落实项目融资是支持房企融资的主要方式。今年年初，住建部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，随后各地政府及银行金融机构积极跟进、对接，根据住建部通报数据，截至2月28日，全国31个省份276 个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过 贷款超2000亿元。融资协调机制的加快建立，有利于房地产企业特别是部分民企的资金流动性得到改善。与此同时，随着项目资金逐渐落位，项目的建设也将加速推进，整体对市场的正向影响也有望进一步显现。在防范化解风险的目标下，未来企业端资金支持力度有望进一步增强，如金融机构尽职免责细则有望逐渐落地，促进各项政策能够实质性见效。 表：部分房企披露房地产“白名单”项目情况 披露时间企业入围项目 数量 项目涉及区域 2月29日 华夏幸福 29 河北等 2月27日 碧桂园 100+ 河南、湖北、四川、山东、重庆等 2月27日 花样年 / 郑州、重庆 2月26日 奥园 / 南宁、重庆、广州 2月23日 绿地 49 山东、四川、安徽、云南、黑龙江、陕西、辽宁等 2月22日 龙湖 / 重庆 2月22日 万科 / 重庆 2月21日 中梁 近20 青岛、重庆、长沙、佛山、台州、楚雄、玉溪等12个市 2月19日 鑫苑中国 多个 华中等五大区域 2月14日 中南 多个 南通、青岛、♘明，重庆等地 2月5日 中骏 10 / 2月6日 建业 40 郑州、信阳、焦作、洛阳等 2月5日 融创 90+ 北京、天津、成都、重庆、郑州、沈阳、青岛、武汉、♘明、西安、太原、西双版纳等20个城市 2月5日 金科 53 重庆、河南、山东、广西、湖北、辽宁等 2月5日 绿地 34 山东、四川、安徽、云南、黑龙江等 2月4日 世茂 16 广东、湖北、重庆、江苏、天津辽宁和山东等 2月4日 旭辉 18 重庆、♘明、北京、天津、太原、武汉、洛阳、温