2024年政府工作报告点评：继续强调防风险，推动构建地产新模式

事件：3月5日，国务院总理李强作政府工作报告。 报告涉房内容主要从防范风险、构建新模式等两个角度部署今年工作。防范风险方面，报告提出“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定”。 表述上整体承接2023年中央经济工作会议基调，重点强调了房地产行业本身及关联方面的风险，着墨较多。构建新模式方面，报告提出“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式”，我们其认为核心在“三大工程”。 防范风险方面，提出完善重大风险处置统筹协调机制。报告提出“完善重大风险处置统筹协调机制，压实企业主体责任、部门监管责任、地方属地责任，提升处置效能，牢牢守住不发生系统性风险的底线”、“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。”。重大风险统筹协调机制首次出现在政府工作报告中，与1月住建部提出的城市房地产融资协调机制相呼应。此外，在“两会”期间易纲建议设立房地产预售资金保险机制，按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金，允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元人民币资金可由房企立即使用。我们认为，这两个机制是保交楼政策的延续，将一定程度缓解房企流动性压力、降低项目停工风险、改善购房者预期与信心。 从地方政府的角度出发，报告提出“建立同高质量发展相适应的政府债务管理机制，完善全口径地方债务监测监管体系，分类推进地方融资平台转型。健全金融监管体制，提高金融风险防控能力”，对地方政府债务管理作出具体要求，防范地方债务风险发酵。 构建房地产发展新模式方面，提及“三大工程”。中央从2021年开始多次提到“房地产发展新模式”，目前顶层设计趋于完善，核心之一即“三大工程”。此次报告表述未有明显变化，提及“稳步实施城市更新行动，推进‘平急两用’公共基础设施建设和城中村改造”，以及“加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度”。在我国房地产发展从解决“有没有”到解决“好不好”转换过程中，都将发挥重要作用。从2023年末至今，PSL投放5000亿元，2月暂停投放，整体看目前政策落实还在相对早期的阶段。 2024年行业情况依然严峻，亟待政策继续加码。虽然此次政府工作报告涉房内容大部分延续此前基调，但2024年全年地产销售、房企融资、保交楼等形势依然严峻，因此我们继续看多地产行业政策乃至宏观层面对经济的刺激政策。我们在此前报告中提到，2022年以来地产政策宽松周期可分为两大阶段，目前我们处于2023年7月以来政策宽松“深水区”阶段。包括2024年春节前一线城市限购松动等，均在此范畴内，但这不意味着政策已经出尽。 以史为鉴，2014年宽松周期中，930全面宽松后，政策宽松进程依然持续近两年时间。我们认为，2024年房地产政策维度可考虑的方向包括：核心城市限购进一步松动、限贷如首付比例的进一步下调、房贷利率及交易税费进一步大幅下调、“三大工程”相关政策继续发力，以及更偏宽松、偏刺激的总量政策。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。 3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。