地产行业周报：住建部明确稳支柱、防风险，新房成交环比回落

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 住建部明确稳支柱、防风险，新房成交环比回落 2023年3月12日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周倪虹部长在答记者问时表示，2023年将在稳支柱、防风险、惠民生三个方面下功夫，并对房地产企稳回升很有信心。福建、河南、安徽、常州等地积极推行房票安置、二手房“带押过户”等，并提出做好保交楼各项工作。当前市场关注点已由前期政 策催化转化为需要基本面说话阶段，节后多城来访上升反映购房预期已逐步扭转、重点城市新房与二手房成交亦持续好转，二季度市场修复有望延续，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：1）住建部：2023年稳支柱、防风险、惠民生；2）福建：实施房票安置、加大对房地产项目金融扶持力度。 市场运行监测：1）成交环比回落，关注三月小阳春。本周（3.4-3.10）新房成交3.5万套，环比减少12.2%，二手房成交2.6万套，环比增加2.7%。3月(截至10日）新房日均成交同比增长20%，较2月下降14.9个百分点。2）库存环比微升，短期趋于稳定。16城取证库存10119万平，环比升0.1%。考虑成交逐步改善、传统供应旺季来临，短期库存规模或趋于稳定。3）土地成交、溢价率回落，一三线占比提高。上周百城土地供应建面3779.4万平、成交建面1031.2万平，环比升15.5%、降59.6%；成交溢价率2.2%，环比降1.5pct。其中 一、二、三线成交建面分别占比8.5%、25.4%、66%，环比分别升5.7pct、降9.4pct、升3.8pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行141亿元，环比增加75亿元；境外地产债发行1.8亿美元，环比增加0.6亿美元；发行 利率为2.52%-5.1%，可比发行利率较前次升降不一，以升居多。2）地产股：本周房地产板块跌4.91%，跑输沪深300（-3.96%）；当前 地产板块PE（TTM）12.64倍，估值处近五年87.83%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为格力地产、招商蛇口、万业企业；南向资金净流入前三房企为万科企业、碧桂园、华润置地。 2023年3月6日发改委 稳妥处置化解房地产等领域风 险，支持住房改善等领域消费 2023年3月7日住建部 对于房地产的企稳回升充满信 心，防范房地产“灰犀牛” 2023年3月7日国务院 组建国家金融监督管理总局，不再保留银保监会 2023年3月7日常州 取消新房2年限售期，取得不动产权证后即可上市交易 2023年3月7日福建 实施房票安置、加大对房地产项目金融扶持力度 2023年3月7日河南 实施房票安置，今年目标经济增长6% 2023年3月7日大连 南海诸岛 个人在房交会期间购买部分地 区商品房，每平补贴200元 2023年3月8日襄阳 推出二手房公积金贷款“带押 过户”新模式 偏松偏紧中性 2023年3月8日安徽 全面推行二手房“带押过户”，做好保交楼各项工作 2023年3月9日驻马店 推行“交房即交证”，为新市民进城购房提供购房优惠 2023年3月10日天津 资料来源：各部门网站，平安证券研究所 进一步降低前期土地利用成本 3 住建部：2023年稳支柱、防风险、惠民生 事件描述：3月7日，住房和城乡建设部部长倪虹在2023年全国两会“部长通道”答记者问时表示，2023年住房和城乡建设工作将在三个方面下功夫：一是稳支柱，二是防风险，三是惠民生；并对于房地产的企稳回升很有信心。 点评：1）稳支柱为2023年重要工作，政策有望延续宽松。房地产作为国民经济支柱产业，其相关贷款占银行信贷40%、相关收入占地方综合财力50%、居民财富60%在住房上。当前房地产投资仍处下行压力，销售有所改善但复苏并不牢固，未来仍需政策持续呵护、预计地方因城施策仍将延续。2）防风险背景下保主体与依法处置并进。为防范化解房地产“灰犀牛”风险，避免和金融风险、地方债风险交织，发生系统性风险，倪虹部长表示用“抓两头、带中间”的方法，以“精准拆弹”的方式化解风险，一视同仁支持优质央国企与民企， 同时针对出险房企将严格依法依规处置，我们判断后续优质民企资产负债率支持政策有望加大，加大出险房企处置则有利于杜绝“躺平”等道德风险，促进项目“保交房”。3）近期销售有所企稳，政策呵护下有望延续改善。经济收入预期、房价下行担忧缓解且政策支持力度较大背景下，近期多地楼市有所回暖、成交到访明显改善。随着“金三银四”传统销售旺季到来，房企推盘促销力度有望加大，带动成交延续回暖。 福建：实施房票安置、加大对房地产项目金融扶持力度 事件描述：3月7日，福建省人民政府官网发布“关于印发巩固拓展经济向好势头的一揽子政策措施的通知”。在房地产方面，提出了实施房票安置、调整供地节奏、加大对房地产项目（特别是收尾项目）金融扶持力度、研究调整限购区域及购房套数等住房消费领域限制性政策、支持多孩家庭和新市民购房需求、加大对正常建设房地产项目的开发贷款等利好举措。 点评：1）福建此次提出“对于使用房票在规定期限内购房，房地产企业和属地政府给予团购优惠和购房补助”，可在一定程度上盘活市场和加速去化，有助于房地产市场平稳健康发展。除福建外，近期南京、厦门、义乌等地也在推行“房票安置”。2）政策提到“推动金融机构加大对房地产项目（特别是收尾项目）金融扶持力度”，预计福建“保交楼”进程有望继续加快推进。截至今年1月，福建 全省33个“保交楼”重点项目已有30个实现复工，8个风险楼盘“销号”。3）政策提到“研究调整限购区域及购房套数等住房消费领域限制性政策”，预计除厦门、福州、泉州外，福建其他城市或将松绑限购，厦门、福州、泉州部分库存偏高、去化较慢的远郊区域亦存在放松限购可能；另外，多孩家庭或将适度增加购房资格。 成交:环比回落，关注三月小阳春 点评：本周（3.4-3.10）新房成交3.5万套，环比减少 12.2%，二手房成交2.6万套，环比增加2.7%。3月(截至10 日）新房日均成交同比增长20%，较2月下降14.9个百分点。 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 8 万套 20城二手房周成交套数（右） 万套 6 4 2 0 22.1.29 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 22.4.29 22.7.29 22.10.29 23.1.29 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比一线同比二线 三线 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2022.32022.52022.72022.92022.112023.12023.3 库存：环比微升，短期趋于稳定 点评：16城取证库存10119万平，环比升0.1%。考虑成交逐步改 善、传统供应旺季来临，短期库存规模或趋于稳定。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存 去化月数（右） 10000 9000 8000 7000 21.2.26 月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.6.421.9.1021.12.17 22.3.25 22.7.122.10.7 23.1.13 土地：成交、溢价率回落，一三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面3779.4万平、成交建面1031.2万平，环比升15.5%、降59.6%；成交溢价率2.2%，环比降1.5pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比8.5%、25.4%、66%，环比分别升5.7pct、降9.4pct、升3.8pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.22022.52022.82022.112023.2W2.20 22.1.3122.3.3122.5.3122.7.3122.9.3022.11.3023.1.31 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周6% 5% 4% 3% 2% 1% 150 100 50 0 万平138 百城土地成交前五城（2.27-3.5） 96 77 6255 00% 2022.22022.52022.82022.112023.2W2.20 嘉兴苏州盐城湖州唐山 流动性环境：资金价格多数边际上行 资金价格边际上行。本周R001上行54.45BP至1.90%，R007上行13.97BP至2.17%。下 周公开市场操作到期320亿元。为维护银行体系流动性合理充裕，本周央行累计开展了 320亿元7天期逆回购，共有10,150亿元逆回购到期，全周央行公开市场净回笼9,830亿 元。下周公开市场到期320亿元。 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 净投放（亿元，右轴） 央行投放对冲 流动性指标平均 央行对流动性表述为较高 基准 对冲缴税发债投放 1.5 1 R007较上周上行（%） 2020202120222023 908,000 806,000 704,000 602,000 500 40-2,000 30-4,000 20/7/10 20/8/10 20/9/10 20/10/10 20/11/10 20/12/10 21/1/10 21/2/10 21/3/10 21/4/10 21/5/10 21/6/10 21/7/10 21/8/10 21/9/10 21/10/10 21/11/10 21/12/10 22/1/10 22/2/10 22/3/10 22/4/10 22/5/10 22/6/10 22/7/10 22/8/10 22/9/10 22/10/10 22/11/10 22/12/10 23/1/10 23/2/10 23/3/10 20-6,000 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 资金价格多数上行（%） 2023/3/3 2023/3/10 涨跌幅（BP） 1D1.36 1.90 54.45 R 7D 2.03 2.17 13.97 14D2.21 2.31 10.68 1M 2.49 2.79 30.25 1D1.26 1.81 55.4 DR 7D 1.92 2.03 10.08 14D1.96 2.08 12.87 1M 2.34 2.66 32.31 ON1.29 1.83 53.8 SHIBOR 1W 1.93 2.01 8.2 1M2.30 2.36 6.9 3M 2.47 2.50 3.1 淡橘色面积图表示公开市场操作规模（亿元）；蓝色线对应流动性情绪指数，50为基准，高于50代表偏紧；黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高；红色点表示开展了公开市场操作但是净投放为零，可作为央行对合意流动性的参考基准；绿色点表示央行投放对冲了税期或地 方债供给期。 境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比上升 本周境内地产债发行量环比上升、同比上升，净融资额环比上升、同比上升。其中总发行量为141.10亿元，总偿还量为116.87亿元，净融资额为24.23亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体小于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共3355.95亿，同比22年约下降42.82%；节奏上，23年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约585亿。 非城投地产债周发行量非城投地