房地产开发2024W30：本周新房成交同比-26.1%，三中全会辅导材料谈房地产发展新模式

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2024年07月28日 2024W30：本周新房成交同比-26.1%，三中全会辅导材料谈房地产发展新模式 三中全会权威辅导材料谈房地产发展新模式：有力有序推行商品房现房销售，提高保障性住房占比。对于房地产发展新模式，书中分四个方面阐述了深化改革的方式：（1）优化和完善供应体系。加大保障性住房建设和供给 力度，提高保障性住房占住房总量的比例。支持城乡居民多样化改善性住房需求，鼓励房地产企业提高住房建设标准。持续推进“平急两用”公共基础 增持（维持） 行业走势 设施建设和城中村改造。（2）转变运营方式。改革房地产开发融资方式和房地产开发沪深300 商品房预售制度，有力有序推行商品房现房销售，严格预售门槛。引导房地 产企业逐步形成适度杠杆比例、合理负债水平和正常周转速度的发展机制。 （3）完善调控政策。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。加强住房与土地、金融资源联动，根据住房需求科学安排土地供应、配置金融资源。完善房地产税收制度。（4）强化安全监管。 整体上，中央对于房地产的基调未变。我们认为推进土地制度改革、推进现房销售、完善房地产税收制度等是行业中长期发展必要的推进举措，现阶段推进速度我们预计不会太快。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-2.7%，领先沪深300指数 0.97个百分点，在31个申万一级行业排名第19名。 新房：本周30个城市新房成交面积为174.2万平方米，环比提升5.0%，同比下降26.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为49.1万方，环比-9.2%，同比-27.0%；样本二线城市为84.0万方，环比12.9%，同比- 25.3%；样本三线城市为41.1万方，环比9.8%，同比-26.7%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计114.2万方，环比下降 1.4%，同比增长10.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 40.2万方，环比-6.0%；样本二线城市为50.4万方，环比4.6%；样本三线 城市为23.6万方，环比-5.4%。 信用债：本周共发行房企信用债7只，环比减少2只；发行规模共计47.41 亿元，环比减少39.09亿元，总偿还量100.31亿元，环比减少13.08亿元， 净融资额为-52.9亿元，环比减少26.01亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（78%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（40.1%）、一般中期票据（38%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（50.6%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以 下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中 反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 16% 0% -16% -32% -48% 2023-072023-112024-032024-07 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W29：本周新房成交同比- 18.4%，三中全会强调防范化解地产相关风险》2024- 07-21 2、《房地产开发：1-6月统计局数据点评:销售额同比-25%预计下半年因基数降幅收窄，开发投资额同比 -10.1%》2024-07-18 3、《房地产开发：2024W28：本周新房成交同比- 17.8%，保障性住房再贷款工具逐步投放》2024-07- 14 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.三中全会权威辅导材料谈房地产发展新模式3 2.行情回顾3 3.重点城市新房二手房成交跟踪6 3.1新房成交（商品住宅口径）6 3.2二手房成交（商品住宅口径）8 4.重点公司境内信用债情况9 5.本周政策回顾11 6.投资建议13 风险提示13 图表目录 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名4 图表2：本周各交易日指数表现4 图表3：近52周地产板块表现4 图表4：本周涨幅前�个股（人民币元）4 图表5：本周跌幅前�个股（人民币元）5 图表6：本周重点房企涨跌幅排名5 图表7：本周重点房企涨幅前�个股（A股为人民币元，H股为港元）5 图表8：本周重点房企跌幅前�个股（H股为港元）5 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比6 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比6 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比6 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比6 图表13：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）7 图表14：30城周度成交面积跟踪7 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比8 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比8 图表17：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比8 图表18：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比8 图表19：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均）9 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪9 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额10 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分10 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分10 图表24：本周房企债券发行以期限划分10 图表25：本周房企融资汇总（7.22-7.28）10 图表26：中央政策及消息（7.21-7.27）11 图表27：中央政策及消息（7.21-7.27）11 1.三中全会权威辅导材料谈房地产发展新模式 三中全会权威辅导材料谈房地产发展新模式：有力有序推行商品房现房销售，提高保障性住房占比。近日，《党的二十届三中全会〈决定〉学习辅导百问》出版发行，从供 给、需求、经营方式、服务经济发展等方面阐述了现阶段房地产方面遇到的难点，需要改变现行地产发展模式，建立新的发展模式。对于房地产发展新模式，书中分四个方面阐述了深化改革的方式： （1）优化和完善供应体系。加大保障性住房建设和供给力度，提高保障性住房占住房总量的比例，提升保障性住房的质量品质及适配性，更好满足工薪群体刚性住房需求，推进解决好大城市新市民、青年人、农民工等群体住房困难问题。支持城乡居民多样化改善性住房需求，鼓励房地产企业提高住房建设标准、加强智能科技应用、提升物业服务水平。持续推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。 （2）转变运营方式。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，有力有序推行商品房现房销售，加强预售资金监管、严格预售门槛。引导房地产企业逐步形成适度杠杆比例、合理负债水平和正常周转速度的发展机制。 （3）完善调控政策。完善城市规划、建设、治理体制机制。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。加强住房与土地、金融资源联动，根据住房需求科学安排土地供应、配置金融资源，实现以人定房、以房定地、以房定钱，保持市场供需平衡、结构合理，防止大起大落。完善房地产税收制度。 （4）强化安全监管。从我国存量房屋规模大，一些房屋建成时间长、存在安全隐患的实际出发，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度，形成房屋安全长效机制。 整体上，中央对于房地产的基调未变。我们认为推进土地制度改革、推进现房销售、完善房地产税收制度等是行业中长期发展必要的推进举措，现阶段推进速度我们预计不会太快。关于三中全会的详细点评，请参见我们7月22日发布的《对房地产整体基调未变——三中全会《决定》的六点理解》报告。 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-2.7%，领先沪深300指数0.97个百分点，在31 个申万一级行业排名第19名。本周上涨个股共32支，较上周增长11支，下跌股数为 77支。本周市场上房地产股涨幅居前�的为中润资源、万通地产、*ST宏盛、市北高新、冠城大通，涨幅分别为15.5%、10.8%、10.3%、9.9%、7.9%。跌幅前�为银亿股份、东旭蓝天、福星股份、东湖高新、西藏城投，跌幅分别为-30.1%、-22.9%、-17.2%、-14.8%、-7.7%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨6支，较上周减少1支，涨幅位居前�的为金科股份、美的置业、建业地产、融信中国、中国铁建，涨幅分别为6.4%、5.0%、2.0%、0.6%、0.5%。跌幅前�为禹洲集团、佳兆业、金地商置、远洋集团、旭辉控股集团，跌幅分别为-12.2%、-11.8%、-9.5%、-8.1%、-8.1%。 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 2% -2.69% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% 国环电公交家防保力用通用军设事运电 工备业输器 建非建传计汽机综商筑银筑媒算车械合贸装金材机设零饰融料备售 纺社钢织会铁服服 饰务 房轻银通地工行信产制 造 基煤石美医农电食有础炭油容药林子品色化石护生牧饮金工化理物渔料属 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表2：本周各交易日指数表现图表3：近52周地产板块表现 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% -4.0% -5.0% 房地产（申万）沪深300 07/1907/2207/2307/2407/2507/26 1.2 1.1 1 0.9 0.8 0.7 0.6 沪深300指数申万房地产行业指数 2024-07 2024-06 2024-05 2024-04 2024-03 2024-02 2024-01 2023-12 2023-11 2023-10 2023-09 2023-08 2023-07 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表4：本周涨幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 000506.SZ 中润资源 15.5% 18.2% 1.16 1.34 600246.SH 万通地产 10.8% 13.5% 5.73 6.35 600817.SH *ST宏盛 10.3% 13.0% 8.77 9.67 600604.SH 市北高新 9.9% 12.6% 3.44 3.78 600067.SH 冠城大通 7.9% 10.6% 1.78 1.92 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表5：本周跌幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计跌幅 周相对跌幅 上周�收盘价 本周�收盘价 000981.SZ 银亿股份 -30.1% -27.4% 1.23 0.86 000040.SZ 东旭蓝天 -22.9% -20.2% 1.53 1.18 000926.SZ 福星股份 -17.2% -14.5% 2.27 1.