房地产周期与房企违约概述
中国房地产行业表现出显著的金融化特征，主要源于商品房预售制度、长期的融资便利以及经济和地方财政对房地产的依赖。自1998年住房货币化改革以来，中国房地产行业经历了20多年市场化发展，销售额从2000亿元增长至15万亿元，对经济增长贡献显著。然而，房地产行业高杠杆、高负债、融资结构失衡和现金流脆弱的问题也日益凸显。
自2015年以来，中国房地产市场经历了不同于以往三年周期的短周期规律，短周期的下行阶段显著拉长。中长周期方面，受经济增速放缓、发展战略调整、人口出生率下降和购买力预期减弱的影响，房地产行业面临新一轮复苏动力不足的挑战。本轮短周期的低点预计至少应抵达前3轮短周期的低点位置，当前周期处于由衰退期向萧条期过渡的阶段。
回顾过去几年的房地产周期，可以分为几个阶段：
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2015-2017年：这一阶段由“放水”和加杠杆推动，房地产市场进入复苏期和繁荣期。期间，政府政策放松、融资渠道拓宽，特别是公司债发行制度改革，以及棚改货币化政策的推动，共同促进了市场回暖。
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2018-2019年：这一阶段，调控政策深化，融资环境收紧，债务集中到期，引发中小房企违约潮。高杠杆、快速扩张的中小房企面临流动性压力，导致违约事件频发。
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2020-2021年上半年：行业由追求规模向降杠杆转变，大型房企开始出现违约。这些企业虽具备一定产品和规模竞争力，但因项目业态、土地来源等因素影响，去化和回款速度减慢，随着融资环境收紧，流动性问题凸显。
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2021年下半年至今：行业面临急速下行，资金撤离，流动性紧张，信用风险迅速引爆。市场出现了负向螺旋效应，企业内生现金流和融资现金流严重承压。
未来展望：
- 中长周期展望：考虑到经济增速放缓、人口出生率下降、购买力预期减弱等因素，中国房地产行业正处于中长周期的下行阶段。中长期内，房地产复苏动力不足，行业将持续面临下行压力。
- 短周期展望：预计本轮短周期的低点至少应抵达前3轮短周期的低点位置。2021年7月以来，销售额单月同比降幅已触及20%，但累计同比增速仍为正数，表明本轮短周期的下行过程仍在持续。
- 风险房企预测：除已违约的高杠杆多元化型、高杠杆慢周转型和高杠杆快周转型房企外，还有一类风险暴露可能性较高的房企。这类房企可能存在财务风险或经营策略上的误判，例如在拿地时间点或业态布局上出现错误判断，导致资金长期承压、流动性耗尽。
综上所述，中国房地产行业面临着复杂多变的周期性和结构性挑战，不同阶段的政策调整和市场动态对房企的经营策略和风险管理提出了更高要求。
