公司信息更新报告：销售下滑龙头地位稳固，股份回购有序推进

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 5 保利发展（600048.SH） 2024年03月07日 投资评级：买入（维持） 日期 2024/3/6 当前股价(元) 9.20 一年最高最低(元) 15.34/8.53 总市值(亿元) 1,101.28 流通市值(亿元) 1,101.28 总股本(亿股) 119.70 流通股本(亿股) 119.70 近3个月换手率(%) 52.89 股价走势图 数据来源：聚源 《结算业绩承压，分红比例提升—公司信息更新报告》-2024.1.22 《销售龙头拿地加强，回购加增持坚定发展信心—公司信息更新报告》-2024.1.8 《单月销售金额降幅收窄，拿地权益比维持高位—公司信息更新报告》-2023.12.8 销售下滑龙头地位稳固，股份回购有序推进 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2024年2月经营简报。公司行业龙头地位稳固，投资拿地积极，土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。考虑行业销售低迷、公司销售规模持续承压，我们维持2023年、下调2024-2025年盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为120.4、131.9、142.5亿元（原值为120.4、141.1、180.4亿元），EPS分别为1.01、1.10、1.19元，当前股价对应PE估值分别为9.1、8.3、7.7倍，公司销售排名行业榜首，投资强度逆势提升，看好公司未来市占率持续提升，维持“买入”评级。  销售数据同比承压，销售龙头地位稳固 2024年2月，公司实现签约面积94.8万方，同比下降53.4%；实现签约金额156.2亿元，同比下降54.4%（1月同比下降31.2%），环比下降23.1%，是公司自2017年7月以来月度销售金额首次跌破200亿元。2024年1-2月，公司实现签约面积213.6万方，同比下降44.9%；实现签约金额359.5亿元，同比下降43.7%，销售规模收缩明显，但仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置，行业龙头地位稳固。  单月新增拿地3宗，投资聚焦二线城市 公司2月在天津、西安和太原三座二线城市拿地3宗，总建面50.0万方，对应土地款37.5亿元，拿地金额权益比90.5%，单月拿地强度24.0%。公司2023年拿地总建面1074.6万方，对应总土地款1631.9亿元，分别同比增长2.7%和1.2%，拿地金额权益比83.3%，拿地强度38.6%，其中在一线、二线和三线城市拿地金额占比分别为34.9%、59.6%、5.6%，拿地/销售价格达0.86，土储结构持续优化。  融资渠道畅通，回购+增持坚定发展信心 公司2024年前两月成功发行公开市场债券109.8亿元，票面利率不超过3.2%，包括25亿元中票和15亿元公司债。2023年12月公司计划回购公司股份不超过20亿元且不低于10亿元，截至2024年2月29日累计回购支付资金达7.83亿元；同时12月公司大股东保利集团计划增持公司股份不超过5亿元且不低于2.5亿元，截至3月6日累计增持2.5亿元，已达到其增持计划金额的下限。  风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 285,024 281,108 347,147 383,164 403,876 YOY(%) 17.2 -1.4 23.5 10.4 5.4 归母净利润(百万元) 27,388 18,347 12,037 13,195 14,245 YOY(%) -5.4 -33.0 -34.4 9.6 8.0 毛利率(%) 26.8 22.0 20.0 18.3 18.8 净利率(%) 9.6 9.6 5.3 5.0 5.1 ROE(%) 12.3 8.4 5.4 5.4 5.6 EPS(摊薄/元) 2.29 1.53 1.01 1.10 1.19 P/E(倍) 4.0 6.0 9.1 8.3 7.7 P/B(倍) 0.6 0.6 0.6 0.5 0.5 数据来源：聚源、开源证券研究所 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%2023-032023-072023-112024-03保利发展沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 5 附表1：截至2024年3月6日保利集团累计增持公司金额达2.5亿元 截至日期 增持实控人 增持A股股份（万股） 增持股份占比 增持金额（亿元） 占增持金额下限比例 2023/12/15 保利集团 496 0.04% 0.5 20% 2023/12/22 保利集团 1004 0.08% 1.0 40% 2024/1/19 保利集团 1540 0.13% 1.5 59.25% 2024/1/22 保利集团 2140 0.18% 2.0 80.25% 2024/3/6 保利集团 2678 0.22% 2.5 100% 数据来源：公司公告、开源证券研究所 附表2：截至2024年2月29日公司累计回购支付资金达7.83亿元 截至日期 交易方式 回购股份（万股） 回购股份占比 回购金额（亿元） 回购成交价格区间（元/股） 2023/12/29 集中竞价 2518.66 0.21% 2.52 9.84-10.20 2024/1/31 集中竞价 5244.55 0.44% 4.99 8.71-10.20 2024/2/29 集中竞价 8162.96 0.68% 7.83 8.71-10.20 数据来源：公司公告、开源证券研究所 cUcXmYhWdY9ZdXiXoXoX8OdN7NpNmMnPnRlOrRmPeRrRsNbRnMtPNZsRxPNZtPpO公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3 / 5 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 利润表(百万元) 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 1247342 1300401 1446225 1595828 1636911 营业收入 285024 281108 347147 383164 403876 现金 171384 176537 196430 213241 219648 营业成本 208631 219228 277629 312883 327750 应收票据及应收账款 3194 4054 4624 5593 5177 营业税金及附加 15685 13121 19093 21074 22213 其他应收款 157849 157426 150933 191582 224376 营业费用 7384 7530 9894 10537 11309 预付账款 42686 22556 38572 42574 44875 管理费用 5434 4744 5901 6322 6664 存货 809656 877893 998667 1086399 1085263 研发费用 1436 1238 1736 1839 1939 其他流动资产 62573 61934 56999 56438 57572 财务费用 3386 3686 3781 4115 4799 非流动资产 152591 170064 175590 180852 185769 资产减值损失 95 1156 8196 5556 5452 长期投资 95089 106250 104043 101696 99137 其他收益 186 239 252 266 280 固定资产 11275 10147 11861 13720 15706 公允价值变动收益 246 -142 -282 -31 -52 无形资产 404 371 387 394 357 投资净收益 6211 4201 3371 3290 3049 其他非流动资产 45822 53296 59299 65042 70568 资产处置收益 16 113 64 89 77 资产总计 1399933 1470464 1621816 1776679 1822680 营业利润 49670 34693 24322 24451 27104 流动负债 818817 842280 945450 1083020 1128868 营业外收入 512 781 586 645 709 短期借款 4094 1197 2155 1940 1746 营业外支出 147 174 236 260 286 应付票据及应付账款 139597 162704 184333 269121 235109 利润总额 50035 35301 24671 24835 27527 其他流动负债 675127 678379 758962 811960 892013 所得税 12845 8290 6434 5712 6882 非流动负债 278201 305992 335936 340481 325503 净利润 37189 27011 18238 19123 20645 长期借款 273523 300199 329853 334093 318796 少数股东损益 9802 8664 6201 5928 6400 其他非流动负债 4678 5794 6083 6388 6707 归属母公司净利润 27388 18347 12037 13195 14245 负债合计 1097019 1148273 1281386 1423501 1454370 EBITDA 60307 46744 29064 29610 32362 少数股东权益 107354 125927 132128 138056 144456 EPS(元) 2.29 1.53 1.01 1.10 1.19 股本 11970 11970 11970 11970 11970 资本公积 17817 17626 17626 17626 17626 主要财务比率 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 留存收益 147126 157618 175856 194979 215624 成长能力 归属母公司股东权益 195561 196264 208301 215122 223853 营业收入(%) 17.2 -1.4 23.5 10.4 5.4 负债和股东权益 1399933 1470464 1621816 1776679 1822680 营业利润(%) -5.0 -30.2 -29.9 0.5 10.9 归属于母公司净利润(%) -5.4 -33.0 -34.4 9.6 8.0 获利能力 毛利率(%) 26.8 22.0 20.0 18.3 18.8 净利率(%) 9.6 9.6 5.3 5.0 5.1 现金流量表(百万元) 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E ROE(%) 12.3 8.4 5.4 5.4 5.6 经营活动现金流 10551 7422 -6409 4567 13342 ROIC(%) 8.1 5.9 3.2 3.2 3.3 净利润 37189 27011 18238 19123 20645 偿债能力 折旧摊销 1509 1691 1572 1998 2489 资产负债率(%) 78.4 78.1 79.0 80.1 79.8 财务费用 3386 3686 3781