中指丨2023政府工作报告：防范化解优质头部房企风险，支持刚性和改善性住房需求

中指丨2023政府工作报告：防范化解优质头部房企风险，支持刚性和改善性住房需求 2023政府工作报告：防范化解优质头部房企风险，支持刚性和改善性住房需求 3月5日，第十四届全国人民代表大会第一次会议开幕，国务院总理李克强作政府工作报告，对过 去一年和五年的各项工作进行回顾，并简述了2023年各领域的重点工作建议，其中房地产相关内容延续 了去年12月中央经济工作会议的部署，重点提及防风险和支持住房需求等方面。 1、宏观经济：大力提振市场信心，经济增长目标为5.0%左右 【报告原文】 国内生产总值增长 表：近几年主要宏观指标对比 年份2023年2022年2021年 预期目标5%左右5.5%左右6%以上 实际完成/3.0%8.1% 城镇调查失业率目标 宏观杠杆率目标 CPI目标 财政政策取向 货币政策取向 5.5%左右 /3%左右 积极的财政政策要加 力提效。赤字率拟按３％安排。 完善税费优惠政策，对现行减税降费、退税缓税等措施，该延续的延续，该优化的优化做好基层“三保”工作。 稳健的货币政策要精准有力。 保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，支持实体经济发展。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。 5.5%以内 基本稳定 3%左右 积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续。 提升积极的财政政策效能。今年赤字率拟按2.8%左右安排、比去年有所下调，有利于增强财政可持续性。 稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。 加大稳健的货币政策实施力度。发挥货币政策工具的总量和结构双重功能，为实体经济提供更有力支持。 扩大新增贷款规模，保持货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。 进一步疏通货币政策传导机制，引导资金更多流向重点领域和薄弱环节，扩大普惠金融覆盖面。推动金融机构降低实际贷款利率、减少收费。 5.5%以内 基本稳定 3%左右 积极的财政政策要提质增效、更可持续。 今年赤字率拟按3.2%左右安排、比去年有所下调，不再发行抗疫特别国债。 稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。 把服务实体经济放到更加突出的位置，处理好恢复经济与防范风险的关系。 货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配，保持流动性合理充裕，保持宏观杠杆率基本稳定； 优化存款利率监管，推动实际贷款利率进一步降低。 数据来源：中指研究院综合整理 要坚持稳字当头、稳中求进，保持政策连续性针对性，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力。 政府投资和政策激励要有效带动全社会投资，今年拟安排地方政府专项债券３.８万亿元，加快实施 “十四五”重大工程，实施城市更新行动，促进区域优势互补、各展其长，鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设，激发民间投资活力。 【中指观点】 全年GDP目标5.0%左右，宏观经济坚持“稳中求进”。今年以来，随着疫情形势的好转，我国经济向好预期增强，2月制造业PMI提升至52.6%，处于扩张区间，同时，李克强总理也指出“当前发展面临诸多困难挑战。外部环境不确定性加大…。国内经济增长企稳向上基础尚需巩固…”。2023年作为全面贯彻党的二十大精神的开局之年，开好局起好步至关重要，本次政府工作报告强调“稳中求进”“稳增长”，将2023年经济增长目标设定为5.0%左右，整体与“十四五”规划及二十大报告中长期远景目标的潜在增长水平基本匹配，也与市场预期基本一致，表明中央对于宏观经济的复苏充满信心，有助于提振市场情绪，同时将“量的合理增长”目标定在5%左右，也反映出中央重视经济恢复中的不确定性问题。近期，国际机构普遍调高中国经济增长预期，认为中国经济今年将迎来反弹，预计2023年中国经济的恢复性增长也将为世界经济注入信心和力量。 表：国际机构对2023年中国GDP增速预期 机构 时间 预测增速 时间 预测增速 MF 2022.10 4.4% 2023.1 5.2% 惠誉 2022.12 4.1% 2023.2 5.0% 标普 2022.11 4.8% 2023.1 4.8% 野村 2022.12 4.8% 2023.2 5.3% 摩根士丹利 2022.11 5.0% 2023.1 5.7% 汇丰银行 2023.1 5.0% 2023.2 5.6% 数据来源：中指研究院综合整理房地产行业作为国民经济支柱产业，对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重 大影响，相关数据显示，房地产业增加值占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%，土地出让收 入和房地产相关税收占地方综合财力接近50%，占城镇居民家庭资产的6成，房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%。因此在2023年“稳增长”目标下，要实现宏观经济5.0%左右的增长，房地产市场的稳定更加重要，市场回暖对消费、投资的稳步增长均有积极带动作用。 图：2018年以来M1和M2同比增速 M1同比增速M2同比增速 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% 数据来源：央行，中指研究院综合整理 加强各类政策协调配合，积极的财政政策仍将加力提效，稳健的货币政策更加精准有力。随着疫情形势好转，前期出台的宏观政策效果正在进一步显效，本次政府工作报告明确提出“积极的财政政策要加力提效”“稳健的货币政策要精准有力”，意味着2023年宏观政策整体力度或较2022年仍较大。财政政策“加力提效”，完善税费优惠政策。货币政策进一步强调要“精准有力”，此前央行相关负责人表示阶段性政策“要注重‘缓退坡’，不要急转弯”。2023年货币政策基调将在保持稳健中坚持“以我为主”，“不大水漫灌、不大收大放”，支持实体经济发展。 2、住房政策：防风险是首位，支持刚性和改善性住房需求 【报告原文】 表：两会政府工作报告住房相关政策取向 时间两会主要内容 中央经济工作会议 2023年 房地产市场风险隐患较多。 有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。 2022年12月中央经济工作会议 支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费 要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房 地产业向新发展模式平稳过渡。 2022年 继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 加快发展保障性租赁住房。 2021年12月中央经济工作会议要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 2021年 保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、 2020年12月中央经济工作会议解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒 时间 两会主要内容 中央经济工作会议 集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产 的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市 权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税 场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房 费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房 建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房 困难。 在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。 资料来源：中指研究院综合整理 【中指观点】 （1）“防风险”仍是重点，未提“房住不炒”，但对房地产“托而不举”的态度不变 政府工作报告中强调“有效防范化解优质头部房企风险”，表述与此前中央基调一致，稳住市场主体是今年行业重要工作，防止更多房企（特别是优质房企）风险暴露，才能稳定市场预期。与此同时，尽管政府工作报告中未提及“保交楼”工作，但保交楼的重要性在此前多次会议中均有体现，预计今年“保交楼”仍是“防风险”的重要发力点。 表：近期部分有关防范房地产行业风险的提法 日期 提法出处 主要内容 2023年2月15日 《求是》发表习近平总书记文章 有效防范化解重大经济金融风险。一是防范房地产业引发系统性风险。房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。二是防范化解金融风险。三是防范化解地方政府债务风险。 2023年 1月17日 全国住房和城乡建设工作会议 防范风险。要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。 2023年 1月13日 2022年金融统计数据新闻发布会 为贯彻落实中央经济工作会议部署，防范风险从问题房企向优质房企扩散，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。行动方案聚焦专注主业、合规经营、资质良好，具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务，综合施策，改善优质房企现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。 资料来源：中指研究院综合整理 关于如何防范房地产市场风险，政府工作报告中强调“有效防范化解优质头部房企风险”，表述与此前中央基调一致，稳住市场主体是今年行业重要工作，防止更多房企（特别是优质房企）风险暴露，从而稳定市场预期。与此同时，尽管政府工作报告中未提及“保交楼”工作，但保交楼的重要性在此前多次会议中均有体现，只有“保交楼”才能稳定购房者预期，因此预计今年“保交楼”仍是“防风险”的重要发力点。 另外，本次政府工作报告中虽未提“房住不炒”，但我们认为2023年中央对房地产的支持态度仍然是“以稳为主”“托而不举”。经过多年贯彻执行，“房住不炒”已经成为房地产行业中长期的政策基 调，2022年以来，监管部门频繁落地房地产支持政策，各地也在积极落实因城施策，但在“房住不炒”基调下，供需两端政策均有所侧重，优质房企、合理的住房需求才是政策支持对象，热点城市需求端政策也是渐进式推进，整体来看，中央及地方对房地产“托而不举”的态度较为明确。 （2）企业端：更大力度支持优质房企，各项措施或将加快落地落实 去年底“金融16条”“三支箭”先后落地，今年1月监管部门继续强调支持优质房企改善资产负债表，聚焦优质房企，重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务。本次再次强调“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”。未来，针对优质房企的资金支持力度有望继续加大，前期已出台的政策亦有望加快落实，促进企业资金面继续改善。同时，本次首次提到“防止无序扩张”，过去多年房企在“三高模式”下，推动行业快速发展，部分房企市场份