地产行业周报：5年期以上LPR大幅下调，房地产融资协调机制加快落地

1 证券研究报告 5年期以上LPR大幅下调，房地产融资协调机制加快落地 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 2024年2月25日 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周5年期以上LPR报价3.95%，较前值下调25BP；城市房地产融资协调机制加快落地，截至2月20日全国29个省份214个城市 分批提出可给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及5349个项目，已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元，较春节假期前增加113亿元。另外，国开行“三大工程”实现良好开局，截至2月20日全行发放城中村改造专项借款360多亿元，涉及北京、上海、广州等32个城市223个项目。总体看，近期各项政策利好密集出台，当前板块持仓、估值仍处低位，配置可适度积极。个股建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头、产业链（北新建材、海螺水泥、华新水泥、东方雨虹、伟星新材等）及保障房、城中村改造等主题性机会。 政策环境监测：城市房地产融资协调机制加快落地。 市场运行监测：1）成交边际改善，持续跟踪政策效果。本周(2.17-2.23)新房成交1.2万套，较春节前一周（2.3-2.9）增长1.8%，二手房成交1.3万套，较春节前一周增长58.1%。2月（截至23日）新房日均成交同比下降69.5%，降幅较1月扩大67.7个百分点。2）库存环比微升，去化周期18个月。16城取证库存10371万平，环比升0.2%，去化周期18个月。3）土地成交、溢价率回落，三线占比提高。 上周百城土地供应建面421.7万平、成交建面492万平，环比降62.8%、降40.3%；成交溢价率0.1%，环比降0.8pct；其中一、二、三线成交建面分别占比0%、12.1%、87.9%，环比分别降3.2pct、降26.2pct、升29.4pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行45亿元，海外债发行0.6亿美元，上周均无发行；重点房企发行利率为2.27-3.9%。2）地产股：本周房地产板块涨4.5%，跑赢沪深300（3.71%）；当前地产板块PE（TTM）12倍，估值处于近五年69.74%分位。本周沪深港股 通北向资金净流入前三为保利发展、新城控股、万科A，南向资金净流入前三为华润置地、中海物业、中国海外发展。 2024年2月20日央行 2024年2月20日住建部 5年期以上LPR3.95%，较前值下降25BP 推动城市房地产融资协调机制加快落地见效 2024年2月21日国开行 截至2月20日发放城中村改造专项借款360多亿元 2024年2月21日郑州 人才首次购房最高补贴不超过300万元 2024年2月21日重庆 南海诸岛 启动租赁住房贷款支持计划，收购7个项目、合计4207套房源 2024年2月22日深圳 2024年建设筹集保障房10万套 （间）、供应分配6.5万套（间） 2024年2月19日海南 偏松偏紧中性 首套住房公积金个人住房贷款最 低首付比例由25%调整为20% 城市房地产融资协调机制加快落地 事件描述：2月20日下午，住建部召开城市房地产融资协调机制工作视频调度会议。 点评：1）会议披露自1月份城市房地产融资协调机制工作部署以来，截至2月20日全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，分批提出可给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及5349个项目；已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元，较春节假期前增加113亿元。另据中国银行、建设银行、农业银行、邮储银行和部分股份制银行有关数据，已对“白名单”项目审批 贷款1236亿元，正在根据项目建设进度需要陆续发放贷款。2）会议要求各地开展工作要形成“两个闭环”。一是形成“推送——反馈”工作闭环，城市房地产融资协调机制根据条件筛选项目并推送给商业银行，各商业银行按照规程审查后放贷，对不予放贷项目向金融监管部门报送“无法贷款原因”，由城市政府及时协调解决，形成“白名单”项目从推送到反馈的工作闭环；二是形成“发放——使用——偿还”管理闭环，确保资金全部用于项目开发建设，严防资金被挪用于购地、偿还债务或其他投资。3）城市房地产融资协调机制落地，有望为符合条件的房地产项目开发建设提供精准融资支持。考虑贷款发放仍需商业银行按规程审查，后续推进进程需持续跟踪观察。 成交：边际改善，持续跟踪政策效果 点评：本周(2.17-2.23)新房成交1.2万套，较春节前一周（2.3-2.9）增长1.8%，二手房成交1.3万套，较春节前一周增长58.1%。2月 （截至23日）新房日均成交同比下降69.5%，降幅较1月扩大67.7个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 8万套 6 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.8.2722.11.2723.2.2723.5.2723.8.2723.11.27 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 100% 50% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 2021年2022年2023年2024年 万套 0% -50% -100% 2023.22023.42023.62023.82023.102023.122024.2 1.5 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期18个月 点评：16城取证库存10371万平，环比升0.2%，去化周期18个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.9.1721.11.1222.1.722.3.422.4.2922.6.2422.8.1922.10.1422.12.923.2.1023.4.723.6.223.7.2823.9.2223.11.1724.1.12 土地：成交、溢价率回落，三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面421.7万平、成交建面492万平，环比降62.8%、降40.3%；成交溢价率0.1%，环比降0.8pct；其中一、二、 三线成交建面分别占比0%、12.1%、87.9%，环比分别降3.2pct、降26.2pct、升29.4pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.12023.42023.72023.102024.1W2.522.8.2922.11.2923.2.2823.5.3123.8.3123.11.30 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2023.12023.42023.72023.102024.1W2.5 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（2.12-2.18） 155 75 57 34 19 湖州连云港潍坊重庆贵阳 流动性环境：资金价格涨跌互现 资金价格涨跌互现。2月23日当周，R001上行1.36BP至1.87%，R007上行 27.23BP至2.12%。截至2月23日，OMO存量（MA10）余额为9787亿元，较2月 9日减少7115亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比上行27.23BP(%) 6 5 4 3 2 1 OMO存量（MA10）环比下行0 20202021202220232024 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 01-0103-0105-0107-0109-0111-01 资金价格涨跌互现（%） 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 60 20 -20 -60 -100 境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比下降 本周境内地产债发行量环比上升、同比下降，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为45亿元，总偿还量为104.9亿元，净融资额为-59.9亿元。到期压力方面，24年地产债到期压力整体小于23年，24年全年到期和提前兑付的规模总共2657.1亿，同比23年约下降1.4%；向后看，24年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约416.7亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 202220232024 亿元 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200 亿元 600总偿还量到期+提前兑付 500 400 300 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企境内债发行 本周共5家房企发行6只境内地产债。 房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序 境内地产债发行规模排序（亿元） 12.0 10.0 10.0 7.0 6.0 14 12 10 8 6 4 2 0 苏州苏高新上海临港黑牡丹滨江集团光明地产 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 境内地产债发行利率排序（%） 3.64 3.00 2.27 24滨江房产CP00124光明房产MTN00124临港控股SCP001 房企海外债发行 本周房企海外债发行0.63亿美元，上周无发行。2024年1月海外债发行15.8亿美元。 地产海外债周发行量地产海外债月发行量 1.0 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0 亿美元 2021年 2022年 2023 2024 房企海外债发行规模（周） 亿美元 0.9 0.6 0.6 0.0 2024-01-292024-02-052024-02-122024-02-19 140 120 100 80 60 40 20 0 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 重点房企发行明细 本周重点房企发行利率为2.27-3.9%，可比利率较前次变化不一。 境内债发行明细 发行人 证券简称 发行额（亿元） 币种 期限(年) 主体评级 票面利率（%） 利率变化(pct) 前次发行时间 类型 境内 黑牡丹 24黑牡丹MTN002 10.00 RMB 3 AA+ —— 不可比 —— 一般中期票据 苏州苏高新 24苏州高新SCP008 2.00 RMB 0.2411 A