地产行业周报：城市房地产融资协调机制建立，上海两区放松人才限购

证券研究报告 城市房地产融资协调机制建立，上海两区放松人才限购 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 2024年1月14日 1 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周住建部与金融监管总局发文建立城市房地产融资协调机制，政策背景为此前对地产资金端支持主要聚焦企业层面，但 金融机构风险偏好决定了对出险或资金压力大的房企的支持力度有限，此次更加聚焦项目层面，有助于更加精准的支持地产项目正常开发建设。本周上海青浦、奉贤对符合条件非沪籍单身人士松绑限购，近期上海楼市热度延续偏弱，尤其外围区域去化压力较大，后续不排除其他城市或区域出台类似支持政策。个股投资方面，短期土储质量仍为房企估值核心，建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企，如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头、产业链（海螺水泥、东方雨虹、伟星新材、北新建材等）及城中村改造等主题性机会。 政策环境监测：1）上海青浦、奉贤对符合条件非沪籍单身人士松绑限购；2）住建部与金融监管总局：建立城市房地产融资协调机制。 市场运行监测：1）新房成交环比回落，市场压力犹存。本周（2024.1.6-2024.1.12）新房成交2.0万套，环比下降10.8%，二手房成交1.8万套，环比增长39.1%。2024年1月新房日均成交同比下降3.6%，降幅较2023年12月收窄9.3个百分点。2）库存环比降低，去化周期16.7个月。16城取证库存10288万平，环比降0.3%。去化周期16.7个月。3）土地成交回落、溢价率回升，二线占比提高。上周百城土 地供应建面1823.8万平、成交建面1469.5万平，环比降48.2%、79%；成交溢价率3.8%，环比升1.6pct;其中一、二、三线成交建面分别 占比5%、40.8%、54.2%，环比分别降0.1pct、升2.3pct、降2.2pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行131亿元，环比增加125亿元，海外债发行0.3亿美元，环比降14.5亿美元；重点房企发行 利率为2.44-9.5%，较前次可比发行利率以下行为主。2）地产股：本周房地产板块跌1.09%，跑赢沪深300（-1.35%）；当前地产板块PE （TTM）12.34倍，高于沪深300的10.5倍，估值处于近五年73.68%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为张江高科、招商蛇口、华侨城A，南向资金净流入前三为恒隆地产、龙湖集团、万科企业。 2024年1月12日住建部/金融监管总局 地级及以上城市建立房地产融 资协调机制 2024年1月12日广州 城市更新专项规划、城中村改造专项规划获广州政府批复同意 2024年1月11日浙江 推进商品房预售制度等改革， 全力防范化解房地产风险 2024年1月9日海口 放宽楼市限售年限由五年至两年，多孩家庭可购第三套住房 2024年1月13日上海 青浦、奉贤对符合条件非沪籍单身人士松绑限购 2024年1月9日贵州黔南 支持多子女家庭购买住房，公积金最高贷款额上调至60万元 南海诸岛 偏松偏紧中性 上海青浦、奉贤对符合条件非沪籍单身人士松绑限购 事件描述：1月13日，上海青浦、奉贤两区双双出台新政调整限购政策。其中“上海奉贤”公众号发布《奉贤区新城区域人才购房实施细则》，指出与用工单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且在本单位工作满1年、按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、在上海市无住房的非沪籍人才，同时符合相关单位条件之一、个人条件之一，可购买奉贤新城住房1套，同时购房资格由居民家庭调整为 个人。“绿色青浦”发布青浦人才新城购房政策，提出凡在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在上海市无住房，与青浦区用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才，并同时符合相关单位条件之一、个人条件之一的，可在青浦新城区域范围内购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。 点评：从政策背景看，近期上海楼市延续偏弱，2023年12月上海商品住宅成交10667套，同比降12%，2024年1月前13日成交3437套，同比降61%。尤其是外环郊区去化压力较大，据中指院数据，青浦新城2023年商品房成交面积同比降10.9%，出清周期14个月；奉贤新城2023年 商品房成交面积同比降24.3%，出清周期7.4个月。此次上海青浦、奉贤对符合条件非沪籍单身人士松绑限购，有助于吸引外地人才进入，同时缓解楼市去化压力。实际上，2023年9月初上海落实商贷认房不认贷政策后，上海临港跟金山已陆续松绑人才购房政策，9月临港片区对重点支持单位的人才购房政策由原先工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上，10月金山区提出符合条件的非沪籍人才社保满3年可购1套房。后续不排除其他城市或区域出台类似人才支持政策。 住建部与金融监管总局：建立城市房地产融资协调机制 事件描述：住房城乡建设部和金融监管总局近日联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。通知明确，发挥城市人民政府牵头协调作用，在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，研判房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题，按照公平公正原则，综合房地产项目的开发建设情况及项 目开发企业有关情况，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，推送金融机构，做好融资支持。通知要求，金融机构要按照市场化、法治化原则做好评估，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求。对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。 点评：从政策背景看，此前监管层对于房地产资金端支持主要聚焦企业层面，但金融机构风险偏好决定了对出险或资金压力大的房企的支持力度有限，导致后者优质项目也往往面临销售与资金压力、形成销售与烂尾的恶性循环。此次住建部与金融监管总局发文建立城市房地产融资协调机制，更加聚焦房地产项目层面，一是要求各地级及以上城市建立房地产融资协调机制（由城市政府分管住房城乡建设的负责 同志担任组长），推动房地产开发企业和金融机构精准对接，每季度汇总相关情况报送住建部与金融监管总监；二是筛选优质地产项目名单、向本地金融机构推送；三是要求金融机构满足优质项目合理融资需求，对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，做到不盲目抽贷、断贷、压贷。通过建立城市房地产融资协调机制，有助于协助金融机构区分房企与项目风险，更加精准的支持房地产项目正常开发建设。 成交：新房环比回落，市场压力犹存 点评：本周（2024.1.6-2024.1.12）新房成交2.0万套，环比下降10.8%，二手房成交1.8万套，环比增长39.1%。2024年1月新房日均成 交同比下降3.6%，降幅较2023年12月收窄9.3个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 8万套 6 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.8.622.11.623.2.623.5.623.8.623.11.6 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 100% 80% 60% 40% 20% 重点50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 1.5 重点20城二手周成交走势对比 2021年2022年2023年2024年 万套 0% -20% -40% -60% 2023.12023.32023.52023.72023.92023.112024.1 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比降低，去化周期16.7个月 点评：16城取证库存10288万平，环比降0.3%。去化周期16.7个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.8.2721.10.2221.12.1722.2.1122.4.822.6.322.7.2922.9.2322.11.1823.1.1323.3.1723.5.1223.7.723.9.123.10.2723.12.22 土地：成交回落、溢价率回升，二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面1823.8万平、成交建面1469.5万平，环比降48.2%、79%；成交溢价率3.8%，环比升1.6pct;其中一、二、 三线成交建面分别占比5%、40.8%、54.2%，环比分别降0.1pct、升2.3pct、降2.2pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.122023.32023.62023.92023.12W12.25 22.8.822.11.823.2.823.5.823.8.823.11.8 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 150 100 50 0 万平140 百城土地成交前五城（1.1-1.7） 97 868074 2022.122023.32023.62023.92023.12W12.25 重庆武汉岳阳湖州苏州 流动性环境：资金价格多数上行 资金价格多数上行。1月12日当周，R001上行8.91BP至1.82%，R007下行1.36BP至 2.16%。截至01月12日，OMO存量（MA10）余额为8748亿元，较01月05日减少 9574亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存 量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比下行1.36BP(%) 20202021202220232024 6 5 4 3 2 1 OMO存量（MA10）环比下行0 01-0103-0105-0107-0109-0111-01 资金价格多数上行（%） DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 60 20 -20 -60 -100 境内房地产债发行 本周（2024.1.5-2024.1.12）境内地产债发行量为131亿元，总偿还量为100亿元，净融资额为31亿元。到期压力方面，24年地产债到期压力整体小于23年，24年全年到期和提前兑付的规模总共2546.4亿，同比23年约下降6.2%；向后看，24年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约404.0亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 总偿还量 到期+提前兑付 2022 2023 2024 亿元 200 150 100 50 0 600 500 400 300 200 -50100 -100 0 -150 -200 亿元 亿元202220232024 250 200 150 W1W3