深圳写字楼 2023年第四季度

深圳-2024年1月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 写字楼 租业主金积极低调整位租赁徘策略徊以助力项目去化。 币21,566.4亿元，占GDP比重达62.3%。 •23042,630年6.，4亿深元圳。市同地期区，生第产三总产值业同增比加增值长同6比.0增%，长达5.人6%民，币至人民 之同比扩张8.5%，至1,091.6万平方米。 •新市，增合供计应为仍市相场对带充来盈约。1290.72万3年平第方四米季办度公，面三积个。新全项市目总交存付量入随 •截点、至同年比末上，全升市4.0甲个级百写分字点楼，平至均28空.9置%率。环比上升0.6个百分 •季其内租，赁信成息交技数术量、合金计融占及全专市业总服量务逾企七业成对。去化贡献最为显著， 降至人民币每平方米每月167.4元。 •全末，市全平市均租租金金指保数持环自比2下02降1年0第.9%四，季同度比的下下降降5趋.4%势，。平截均至租季金 •2率0及24租年金大走体势量带新来增压供力应（。约89万平方米）预计将给未来入驻 “鉴于业主方积极提供租金优惠及更为灵活的租赁条款，2023年第四季度租赁活动有所增加。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 第如需一了太解平更多戴资维讯，斯 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 董华南事区 CarlbyXie +862036654874 carlby.xie@savills.com.cn 中央管理部 董深事圳总经理 RayWu +8675584367008 ray.wu@savills.com.cn 商业楼宇部 高深级圳董事 AborvenLuo +8675584367099 aborven.luo@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 图率，1：2全01市9至甲2级02写3字楼新增供应量、净吸纳量及空置 140 120 100 80 60 40 20 0 20192020202120222023 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 宏观经济 根据深圳市统计局，2023年深圳经济继续 复苏，其地区生产总值同比增长6.0%，增速在四大一线城市中居首。其中，第三产业增加值同比增长5.6%，至人民币21,566.4亿元人民币，占全市GDP比重达62.3%。 供应 新增供应充足。2023年第四季度，全市共有 三个新项目入市，新增面积约19.7万平方米，市场总存量随之上升至1,091.6万平方米，同比增长8.5%。随着深超总及科技园子市场（属南山区）的新项目入市，截至年末南山区存量升至551.8万平方米，保持全市最高且占总存量比重过半。 需求 金融大厦租赁2,800平方米，以及策略律师事务所在金地威新中心租赁2,500平方米。市场亦录得部分源自制造、零售及贸易行业的瞩目租赁活动。例如，互成新能源产业发展在宝能中心承租4,237平方米，幸利进出口在平安金融中心承租1,200平方米。 租金 鉴于当前经济环境及供求关系，多数开发商 或业主继续调整租赁策略、完善财务及非财务条款以吸引和挽留租户。相应地，全市租金自2021年第四季度保持下降趋势。截至季末，全市租金指数环比下降0.9%，同比下降5.4%，平均租金降至人民币每平方米每月 167.4元。 投资 来源第一太平戴维斯研究部 由于经济复苏、租金持续下调及免租期延长，2023年第四季度写字楼问询及租赁活动 2023年第四季度，尽管在写字楼租赁及投资市场疲软的背景下，部分投资者仍愿意审视 有所增加。在对租户方提供了更多激励措施投资预期回报率较高的机会，但深圳写字楼 图2：各子市场空置率,Q1/2019至Q4/2023 的背景下，全市季度净吸纳量连续两季增长，达7.4万平方米。值得注意的是，第四季度，十个子市场中有七个子市场的空置率出 整售投资市场仍较为平静。然而，市场仍录得部分源自国内自用型买家的散售交易达成。例如，玉禾田以约人民币5.8亿元的总价 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 现环比回落。尽管如此，鉴于周期性不利因 素、宏观环境不确定性以及运营挑战，多数租户仍保持谨慎，并于年内普遍收紧其企业房地产预算。这令全市年度净吸纳量（21.8万平方米）创近十年新低，且多数项目空置率不断攀升。上述因素加之新项目预租率欠佳，共同推动全市空置率环比上升0.6个百分点，同比上升4.0个百分点，截至年末录得28.9%。 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 Q4 2023年第四季度，信息技术、金融及专业服务企业对去化贡献最为显著，其租赁成交数 购置了位于福田区中粮大悦广场29-38层，交易面积为1.8万平方米。 市场展望 自2023年初以来，深圳在战略性新兴产业 领域继续大力实施以创新为核心的发展战略，并相继出台一系列激励政策，如深圳“20+8”产业集群、《深圳市支持低空经济高质量发展的若干措施》等。上述行业 （包括但不限于新能源、生物技术及生命科学、技术硬件与设备行业）的持续增长或可于短期为写字楼租赁市场注入增长动 20192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部 量合计占全市总量逾七成。瞩目租赁成交包括华讯网络系统在华润置地大厦D座扩租至2,358平方米，中国工商银行在前海周大福 能。尽管如此，2024年大体量新增供应（约89万平方米）预计仍将令入驻率及租金有所承压。 图3：各子市场租金指数，Q1/2019至Q4/2023表1：租赁成交甄选，Q4/2023 200 租户 行业 项目 子市场 （约承，租平面方积米） 互成新能源产业发展 制造 宝能中心 罗湖 4,237 中国工商银行 金融 前海周大福金融大厦 南山 2,800 策略律师事务所 专业服务 金地威新中心 南山 2,500 180 Q4/2007=100 160 140 120 100 80 来源第一太平戴维斯研究部 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 Q4 60 20192020202120222023 备注图表中所有租金指数均始于Q4/2007，以下子市场例外：宝安区–Q1/2018 来源第一太平戴维斯研究部