全国城市系列报告之华北区域（一）：济南：区块产品分化明显，政策频出助力复苏

环渤海南翼中心，北方新动能增长极。济南是山东省省会，济南都市圈核心城市，也是环渤海地区南翼的中心城市，是连接华东、华北和中西部地区的重要交通枢纽之一。2023年济南市GDP为12757.4亿元，同比增长6.1%。第三产业贡献度高，占比62.8%。2022年末济南常住人口941.5万，常住人口城镇化率74.3%。城镇居民人均可支配收入62506元，同比增长5.1%；农村居民人均可支配收入25587元，同比增长7.3%。 房地产市场特点：房产开发投资收缩，库存出清周期趋稳。全市房地产规模收缩，房地产开发投资占比明显下滑。自2014年起，济南市房地产开发投资占比固定投资额维持在30%左右，2023年该比率降为21.2%。伴随着政策调整，济南市去化周期逐渐企稳，基本保持在15个月左右，处于合理区间，市场供需相对平衡。 新房市场：1）2023年楼市利好政策不断落地。优化“四限”，认房不认贷，全面取消楼市限购限售政策。2023年济南市全面解除限购限售，商贷利率、首付降至历史低位，商贷住房套数认定标准降为首套无房或无贷、二套认贷不认房。2）区域分化明显，改善及高端需求更加旺盛。历城区供应和成交量远高于其他区域；总价段处于140-220万元的改善产品仍占据主力地位，改善及高端需求持续稳定增长。 二手房市场：二手住宅量升价跌，挂牌交易量有所增加。济南2023年全市二手住宅交易6.04万套，成交面积为627.79万㎡。2023年国家统计局公布70城二手住宅销售价格指数，济南市环比下降0.4%，同比下降2.9%。2023年整体交易情况量升价跌，二手房挂牌交易量大大提高。 土地市场：1）土拍政策：降低限制门槛，多方位缓解拿地资金压力。 2023年土拍规则持续放松，最终解除限价约束。2）土地市场：供地震荡下行，集中供地“托市”效应初现成效。2023年济南市市场供应土地159宗，住宅面积423.67万平方米。从拿地企业看，济南市土地成交依靠国企及政府平台托底。 投资建议：建议关注深耕济南，在近期销售热度提升比较好且拿地意愿较高的优质国央企中国海外发展、华润置地。 风险提示：市场变动风险，房价下跌风险。 重点公司盈利预测、估值与评级 1城市宏观：环渤海南翼中心、北方新动能增长极 济南是山东省省会，位于南都市圈核心，也是环渤海地区南翼中心，山东省重要的交通枢纽。全市共辖12个县级行政区，包括10个市辖区、2个县，分别是市中区、历下区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、章丘区、济阳区、莱芜区、钢城区、平阴县、商河县，全市总面积10244.45平方千米。 根据《济南市国土空间总体规划（2021—2035年）草案》，在未来城市空间格局上济南将构建“一主一副，两城三轴多圈”的城镇格局。“一主”即主城，包括中心城区与章丘、济阳、长清三个城区，是中心城市功能的主要承载区；“一副”即副城，包括莱芜、钢城两个城区。“两城”即平阴、商河两县；“三轴”即人字形方向的三条发展轴。形成“核心圈层功能优化、紧密圈层协同发展、辐射圈层分工协作”的梯度合理、层次清晰的“圈层+放射”城市群体系，促进济南都市圈、青岛都市圈高水平协作联动发展。 在阶段性新旧交替之中，新的楼市热点板块不断诞生。2012-2014年以西客站为核心、向东拓展汉峪；2015-2016年CBD、唐冶盛极一时，再到2017年之后的新旧动能转换时代，城市主中心从之前的老城，现在已经东扩至汉峪一线。济南主城区也大幅扩容，济阳、长清、章丘等济南卫星城市，随着新时代的规划变身为济南的主城区。 图1：济南市域城镇空间示意图 图2：济南市主城区空间示意图 济南作为省会城市，GDP增量、财政收入“双千亿”格局形成。2023年济南市地区生产总值（GDP）12757.4亿元，按不变价格计算，比上年增长6.1%。GDP全国排名第20名，GDP增速全国第八。近几年，济南综合实力稳中有进。2020年，济南地区生产总值首次突破万亿大关。2021年突破1.1万亿元、2022年达1.2万亿，虽然增速有所下滑，但映射出济南发展的强大韧性。2022年一般公共预算收入完成1001.1亿元，形成了GDP增量、财政收入“双千亿”结构。 图3：济南市GDP走势 图4：济南第三产业贡献不断提高 图5：济南产业布局体系 图6：济南各区域重点产业全景 济南人口集聚效应持续显现。2022年末常住人口941.5万人，比上年末增长0.8%，其中，城镇常住人口699.8万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为74.3%，比上年末提高0.1%。户籍人口819.95万人，增长0.4%。全年人口流入32.6万人，净流入15.8万人。 居民收入稳步增长。2023年全市居民人均可支配收入51757元，增长6.0%，分城乡看，城镇居民人均可支配收入62506元，增长5.1%；农村居民人均可支配收入25587元，增长7.3%。城乡居民人均可支配收入比为2.44，比上年缩小0.05，城乡差距正在逐渐缩小。 城市规划与基建持续增速提质。自2020年济南获批建设国家物流枢纽以来，济南一直重视城市道路、轨道交通的铺设完善。截至2023年末，米字型高铁网、“二环一联十六射”高速公路网加快成型。2023年济南重要道路及轨道交通取得阶段性重大突破，教育医疗资源、公共设施等配套设施都得到有效改善。 2房地产市场：量缩价升底部企稳，政策频出难掩疲态 2.1市场特点：房产开发投资规模收缩，库存出清周期合理波动 济南房地产市场整体保持平稳有序发展。2023年随着防控放开，一季度济南市楼市迎来“小阳春”，但随着库存房源消化，二季度供求量又出现疲软。下半年济南市市场急转下行，商品房住宅市场陷入底部胶着，以改善项目成交为主，带动下半年销售均价上涨。 图7：2010年以来济南房地产市场量价情况 济南市房地产市场规模收缩，房地产开发投资占比明显下滑。2022年济南市房地产投资规模由增转降。2023年整体市场行情冷寂，房企投资意愿普遍不强，房地产投资规模延续下滑趋势。2014-2022年济南市房地产开发投资占比固定投资额维持在30%左右，而2023年该比率降为21.2%。 图8：济南市房地产开发明显下滑 济南房地产市场库存出清周期保持在合理区间波动。从出清周期变动来看，2022-2023上半年呈逐渐降低趋势，2023下半年出清周期呈上升趋势。整体来看，伴随着政策调整，济南市去化周期逐渐企稳，基本保持在15个月左右，处于合理区间，市场供需相对平衡。截至2023年12月31日，济南市商品住宅狭义存量约667万平方米，去化周期12个月，供求合理，楼市基本面整体健康。 图9：济南市房地产市场出清周期走势 2023年济南市政府工作报告中提出，“经济社会发展主要预期目标是地区生产总值增长5.5%以上”。房地产作为拉动经济增长的重要一极，必将成为政府工作重心。从2023年以来的表现来看，济南市政府持续推进政策松绑，如置业消费券，进一步推动带押过户等，民众对房地产市场的信心逐渐恢复。 2.2楼市政策：优化“四限”，认房不认贷，全面取消楼市限购限售政策 济南调控政策相对温和。2016年下半年济南出台限购政策，本地户籍限购两套，外地一套，且购房需提供连续24个月以上社保证明。2020年6月，济南全面放开落户，入户济南相对便利。 2022年济南政策与国家导向基本同步，楼市利好政策不断落地，济南市于5月22、23日，对优化个人购房信贷政策、调整限售条件、调整限购范围、优化非本市户籍家庭购房条件等方面政策进行了适度调整；9月15日，为进一步支持刚性和改善性住房需求，济南市持续优化房地产政策措施，继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购；11月12日，调整住房公积金贷款最高额度，购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由35万元提高至50万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由70万元提高至80万元。8月17日，济南在全国首推二手房“带押过户”登记新模式，对于存在抵押的房产要上市交易的，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款。 2023年针对限贷、限购、限售问题，济南进一步提出优化政策。1月11日，相关三孩家庭首套房最高可贷额度提高至100万元，无自有住房且租赁住房的二孩及以上家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金；1月19日，继续优化非本市户籍居民购房政策，非本市户籍家庭在我市限购区域内购房，不用再提供个人所得税或社会保险证明。9月11日，取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制； 同时，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。 从全国形势来看，当前多数城市限制性政策已基本取消。当前经济形势下，稳地产的重要性不言而喻。济南跟随全国趋势，响应国家房地产政策，不断解码松绑，政策调控持续放松，延续公积金和购房补贴为主的局面，同时全域取消限购以刺激房地产市场复苏。 表1：2023年济南房地产调控政策全面放松 2.3新房市场：区域分化明显，改善需求旺盛 济南市房地产业协会数据显示，2023年济南市新建商品房网签18.98万套，面积1465.32万平方米。其中，住宅销售6.63万套，面积888.25万平方米，均价为15094.46元/平方米，金额1339.74亿元。2023年2-3月济南楼市迎来短暂“小阳春”，上半年整体成交量较2022年同期上涨21%；下半年成交回落，以改善型项目为主，带动下半年成交均价大幅上涨。 图10：济南市房地产市场供销量价走势 从济南新建商品住宅的供应量和成交量的月度走势来看，房地产供应市场和成交市场均有所减少。根据腾策数据，2023年济南新建商品住宅月均供应面积为44.25万平方米，同比下降4.86%，月均成交面积为56.25万平方米，同比下降4.39%。整体而言，2023年上半年市场供应下降，成交上涨，2-3月楼市活跃度较高，4月份开始趋于平稳，下半年供应量与成交量持续走低，楼市表现低迷。 图11：2022-2023年济南市房地产市场可售套数 分区域来看，各区域分化明显，东部板块热度高，中心区供应不足。从区域供求及去化情况来看，核心区项目热度提升显著，标杆项目带动片区效应明显，历城区供应和成交量远高于其他区域，而非核心区项目销售增量有限。历下、市中、高新、历城等核心区去化周期也高于12个月，去化周期较其他区域更加合理。槐荫、长清、莱芜等非核心区库存较多，去化周期较长。 图12：2022-2023年济南各区商品住宅成交均价及成交面积 分产品来看，改善及高端需求更加旺盛。近年来，城市核心区优质项目置业需求增加，此类项目市场供应量较少、目标客群适配度较高，价格坚挺且有上升趋势，项目去化速度更快、转化效率更高。通过对成交面积段分析可以发现，2023年120平方米以内刚需表现平稳，180平方米以上产品成交量上涨，改善扩容明显。2023年刚需及首改群体仍占据市场的主导地位，但改善性需求表现出更强的韧性，在济南市限购调整后，需求持续释放。总价段处于140-220万元的改善产品仍占据主力地位，总价在220万元以上的改善产品近年来增长态势稳定。 图13：2020-2023年济南市商品住宅分面积段占比（按成交套数） 图14：2020-2023年济南市商品住宅总价段占比 整体而言，近两年济南住宅市场受整体经济大环境影响，新房成交量缩量严重，处于低位运行。但从房价来看，济南房地产市场波动并不大，这主要由以下三点原因造成： 1）济南房地产市场整体保持温和形势，无论是政策还是发展上都没有出现过暴涨暴跌，房地产市场泡沫不多，市场保持良性发展。 2）市场需求较稳定，受经济形势冲击不大。 2023年以来，济南政府各类稳楼市政策频出，局部展现出一定的回暖势头，成交金额近期降幅收窄，市场呈现筑底姿态。2-3月济南楼市在前期积压需求释放、政策效果显现以及自身周期性修复的带动下，市场活跃度明显提升，迎来短暂“小阳春”，月成交量破百万，23年上半年整体成交量较2022年同