全国调研系列报告之华中区域（一）：武汉：区域间分化持续扩大，年初回暖势头强劲

国家中心城市，人口增量首位。武汉是湖北省省会，位于京广发展轴和长江经济带的战略发展的交汇处，是中国的中心城市。2022年武汉市GDP18866.43亿元，同比增速4%，GDP全国排名第八，中部排名第一。第三产业贡献度高，占比61.88%。2021年武汉常住人口1364.89万，城镇化率84.56%，人口增量120.12万，位居全国第一。2022年武汉城镇居民人均可支配收入58449元，农村居民人均可支配收入29304元。 房地产市场特点：投资开发增速缓慢，主城区供不应求，新城区高库存难以消化。武汉近7年房地产开发投资复合增长率仅4.39%。从各区来看，2022年主新城区发展不平衡，主城区中武昌区房价突破30000元/平，江岸、江汉也在22000元/平以上，而新城区中普遍偏低。 新房市场：1）供销量价下降，去化周期处于高位，23年初回暖势头强劲。 2022年武汉商品住宅供应面积1077.85万平米，同比下降54.38%；成交面积1310.84万平米，同比下降42.52%，成交价格14922元/平，同比下降6.45%。 2022年库存面积1786.86万平米，同比下降13.22%，2022年12月去化周期为15.6个月，较2021年同期延长4个月。今年年初，武汉小阳春回暖势头强劲，1月和2月的销供比分别达到2.72、4.63。分区域来看中心城区占全年销售面积的61.95%，新城区价格普遍下滑。2）2022年楼市利好政策不断落地，限购限贷持续放松，同时还有发放购房补贴、减免住房转让费等政策，2022年首套房利率降至3.9%，二套房利率降至4.9%；首套房公积金贷款最高额度调整至90万元，二套最高额度调至70万元。 二手房市场：成交量小幅下降，价格维持稳定。2022年武汉市共发生二手房交易82735宗，同比下降4.35%，成交面积822.46万平米，同比下降3.1%，2022年二手房价格波动维持在±4%以内。 土地市场。2022年处于低位运行，房企拿地热度低，预计2023年土地市场核心区与周边区域的竞拍热度分化将更为凸显。1）土拍规则：15%溢价率保持不变，首次采用“拍卖”方式供地，在原有基础上增加银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式，不断降低保证金比例，延长土地出让金周期。2）土拍情况：主城区成主力，涉宅用地超六成，呈现“少量、多次、优质”的特点。2022年武汉完成六批次集中供地，成交107宗，供应面积1061.95万平米，整体溢价率0.68%。其中主城区成交59宗，成交建面570.73万平米，占比53.97%； 涉宅用地72宗，占集中供地68.29%，成交建面876万平米，同比下降63.90%，楼面均价9598元/平，同比上涨29.7%，央企、国企拿地面积占比68.4%。 投资建议：建议关注深耕武汉，2-3月销售热度提升显著且拿地能力较强的优质房企华发股份、万科A。 风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。 重点公司盈利预测、估值与评级 1城市宏观：国家中心城市，人口增量首位 武汉是湖北省省会，特大城市，位于京广发展轴和长江经济带的战略发展的交汇处，同时位于京津冀、长三角、珠三角、成渝4大经济区的区域中心，是中国中部的中心城市。长江与汉江在此交汇，形成武昌、汉口、汉阳“三镇隔江”鼎立的格局。全市总面积8569.15平方千米，为湖北省面积的4.6%。 根据《武汉市国土空间总体规划（2021-2035年）》，在空间总体布局上武汉提出加快构建“主城做优、四副做强、城乡一体、融合发展”空间发展格局，形成“一主、四副”协同发展的城镇格局体系。主城即现有中心主城区是传统的“武汉三镇”，汉口（江岸区、江汉区、硚口区）、武昌（武昌区、洪山区、青山区）、汉阳（汉阳区），主要承载国家中心城市综合竞争力和辐射带动区域共赢的核心，主要发展现代服务业、高端产业；四个副城有着不同的定位，光谷副城主打科技创新；车谷副城发展先进制造业；临空经济区副城打造综合枢纽及网络安全；长江新区副城发展未来产业。 图1：武汉市域城镇空间示意图 2022年武汉市地区生产总值（GDP）18866.43亿元，同比增速4%。在全国城市中，武汉GDP排名第八，中部城市排名第一。而且4%的增速在GDP前10的城市中排名位列第一，2021年的GDP增速达到惊人的12.2%。除2020年受疫情影响严重下滑4.7%外，其余年份的GDP增速均高于全国平均增速。据《武汉市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》显示，武汉“十四五”期间将实施支柱产业壮大计划，提出“956”产业集群发展思路，形成“九大支柱产业、六大新兴产业、五大未来产业”架构的产业体系。 分产业来看，2022年武汉市第一产业GDP 475.79亿元，同比增长7.1%； 第二产业GDP6716.65亿元，同比增长8.2%；第三产业GDP 11673.99亿元，同比增长5.5%。武汉产业结构呈现“第二、三产业主导”的格局，第三产业贡献不断提高，由2011年的51.9%增长到2021年的62.45%，2022年下降0.57%，占比61.88%。 图2：武汉市GDP走势 图3：武汉第三产业贡献不断提高 图4：武汉产业布局体系 图5：武汉各区域重点产业全景 武汉常住人口总量持续上升，人口增量优势明显。2020年和2021年常住人口大幅增加。其中，2021年全市常住人口1364.89万人，比2020年增加120.12万人，人口增量位居全国第一，城镇常住人口1154.15万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为84.56%，同比增加0.25个百分点，全市户籍人口934.1万人。四大功能区人口集聚则更为明显，共有284.48万，占全市20.84%，同比增加34.02万，增长13.6%。4个新城人口吸纳效应增强，区常住人口共有382.91万，占全市28.05%，同比增加28.8万，增长8.1%。根据《武汉市国土空间总体规划（2021-2035年）》，2035年武汉常住人口或达1660万。武汉教育资源丰富，全市84所高校，2022年在校大学生168.29万。 居民收入水平快速回升，城乡差距逐渐缩小。受疫情影响，武汉居民人均可支配收入2020年下降幅度较大，2021年快速回升，2021年武汉城镇居民可支配收入同比增长9.8%，农村居民可支配收入同比增长13.1%；2022年武汉城镇居民可支配收入58449元，同比增长5.7%，农村居民人均可支配收入29304元，同比增长7.7%。近两年增速高于城镇，城乡差距正在逐渐缩小。 图6：武汉常住人口增量明显 图7：居民人均收入水平快速回升 2房地产市场：增速缓慢，供销规模下降，年初回暖势头强劲 2.1市场特点：投资增速缓慢，主城区供不应求，新城区高库存难销 随着中国经济的快速增长，武汉房地产市场也在不断发展与完善。2000年武汉土地交易市场正式运营，武汉房地产真正进入市场化轨道；2000年至2004年，房价上涨趋势不明显，基本维持在2100元/平左右；2005年至2007年，房价呈现阶段性的快速上涨；2009年至2018年，由于政府不断出台措施调控，房价在理性范围内增长；2020年受疫情影响房屋供应下降，房价保持上升态势；2022武汉房地产市场受疫情和宏观经济影响，量价双降。 图8：武汉市房地产发展历程 武汉房地产开发投资占比维持稳定，但增速缓慢。自2010起，武汉市房地产开发投资占比固定投资额维持在30%左右，2010至2014年房地产开发投资年度复合增长率为23.3%，维持着较高增长速度，但2015至2022年复合增长率仅为4.2%，增长缓慢。2022年房地产开发投资额达3433.62亿元，占比全社会固定投资额32.26%，同比增长5.5%。从销供来看，2010以来除2011年和2018年销供比小于0.8，2016年和2022年大于1.2外，其余年份维持在0.8至1.1的合理区间，供求关系基本合理。 图9：武汉房地产开发维持稳定 图10：武汉市房地产市场销供比走势 分区域来看，主新城区分化明显扩大，主城区供不应求，新城区高库存难销。 从成交房价来看，2022年武汉主新城区房价较2021年分化进一步扩大。根据中指数据，2022年武汉主城区商品住宅成交均价19172元/平，其中武昌区房价突破30000/平，江岸、江汉房价也达到22000元/平以上，而新城区成交均价为11097元/平，东西湖区、江夏区和两个经济开发区破一万，而新洲区和汉南区分别低至6676元/平、5578元/平。2022年主城区的库存面积664.61万平米，占全市的库存面积的37.19%。平均去化周期在12.56月，属于合理范围。新城区库存可售面积1122.27万平米，占比62.81%，平均去化周期长达18.25月。 图11：2021-2022年武汉各区商品住宅成交均价 图12：2022年武汉主新城区商品住宅库存对比 2.2楼市政策：限购限贷等利好政策不断落地 2022年武汉楼市利好政策不断落地，限购限贷持续放松，同时发放购房补贴、减免住房转让费，放款公积金等扩大购房需求。尤其是房交会期间，即2022年12月8日至31日，二环以外购房不限购；2022年12月31日以前，武汉户口居民在全市限购区域购买住房，可新增1个购房资格。首套房公积金贷款最高额度调整至90万元，二套最高额度调整至70万元。信贷利率不断下降，2022年首套房利率降至3.9%，二套房利率降至4.9%；首套个人住房公积金贷款利率将至2.6%，五年以上首套个人住房公积金贷款利率将至3.1%。 表1：2022年武汉房地产调控政策持续放松 2.3新房市场：供销规模锐减，年初回暖势头强劲 受疫情和整体经济大环境影响，2022年新房成交量相对比较惨淡。全年来看，2022年的供销量较2021年几乎减半。2022年武汉商品住宅供应面积1077.85万平米，同比下降54.38%，推出93083套，同比下降54.78%。2022年商品住宅总计成交11.59万套，与2021年的19.9万套同比下降47.77%，成交面积1310.84万平米米，同比下降42.52%；成交价14922元/平，同比下降6.45%。 分季度来看，一季度传统淡季，市场销量相对较少；进入二季度，随着供应增加，刺激成交有所增加；三季度整体表现平稳；四季度得益于12月开发商面临年底回款压力，开始降价促销，加上房会期间各种优惠及放松限购政策叠加等影响，成交量相比三季度小幅提升；12月成交量达到全年高峰，成交套数达到17197套，环比增长198.30%， 今年年初受疫情政策加上春节影响，供应量大幅减少，销量也有所下降，但仍远超供应量。年初，随着各地房地产市场出现“小阳春”，武汉回暖势头强劲。2月，武汉商品住宅成交12363套，同比增加108.62%,成交面积139.5万平米，同比增加106.03%，销供比高达4.63。 图13：武汉商品住宅供销量价走势 图14：2023年2月武汉商品住宅销供比高达4.63 库存面积下降，去化周期处于高位，主新城区两极分化明显，新城区去化压力大。2020及2021年武汉商品住宅总体库存呈上升趋势，但2022年末库存面积1786.86万平米，同比下降13.22%，2022年12月至今年2月成交量大于供应量，库存逐渐下降。2022年下半年起去化周期逐渐拉长，均在15.5月以上，比2021年同期去化延长4月，其中2022年12月新洲区、蔡甸区、黄陂区等新城区去化周期分别长达32.75、35.22、24.38（月），由于新城区交通不便，基础设施不完善面临着较大的去化压力。 图15：武汉商品住宅月度库存走势 图16：武汉商品住宅去化周期处于高位 分区域来看，2022年武汉主城区成交面积620.86万平米，占比51.27%，同比下降41.03%。新城区成交面积689.92万平米，占比52.63%，同比下降40.32%。 全市所有城区均有不同程度下降，其中汉南区下滑最大，同比