全国调研系列报告之西南区域（一）：成都：疫情结束回暖显著，跨区购房门槛梯级分明

全国调研系列报告之西南区域（一） 成都：疫情结束回暖显著，跨区购房门槛梯级分明 2023年07月21日 西部中心城市，新一线榜上有名。成都是四川省省会，西部地区和成渝双城经济圈的中心城市。全市总面积14335平方千米；2022年，成都GDP达20817.5亿元，同比增长2.8%，成为第七个GDP突破2万亿元的城市。常住人口达2126.8万人，常住人口城镇化率79.9%，户籍人口城镇化率68.8%。2022年城镇居民人均可支配收入54897元；农村居民人均可支配收入30931元。房地产市场特点：市郊梯级明显，品质提升，年初市场持续回暖。成都市区包括“老五区”、天府新区、高新区。2022年11月成都调整区域限购政策之前，实行较为严格的分区限购政策，不同购房资格所在区可购房区域亦不同。房价来看，市区（含锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区和成都天府新区直管区，下同）的锦江、青羊区突破25000元/平，最低的金堂县不足7000元/平。郊区平均去化周期为21.52月，接近市区的两倍，去化的压力较大。新房市场：供销整体平稳，年初有回暖趋势。2022年成都商品住宅供应量有20%-30%的减少；成交面积1898.03万平米，同比下降24.49%；成交价17189元/平，同比上升12.86%。2023年上半年市区成交面积占比53.20%；郊区成交面积占比46.80%。多数区同比均有不同幅度的增加。2021年4月起，去化周期就呈震荡上升趋势，直至2023年3月起出现显著下降。2023年2月销供比达到1.84，4-5月在供应量显著减少同时销售量依旧稳中有升。整体而言，2022年成都住宅市场受疫情和整体经济影响，新房成交量同比有所下降。但进入2023年以来出现了较为明显的好转，未来市区的成交热度或将持续。二手房市场：整体平稳，短期量价齐跌。2023年1-3月，疫情期间的购房卖方需求被快速释放，二手房成交量快速上涨，从1月的10161套涨到3月的28188套。购房价格来看，随着购房市场逐步恢复理性，成交价格在5月小幅下降。从购房供应结构来看，总体保持稳定，近期变化不大，主要以刚需为主，且有成交户型改善的趋势。土地市场：快速复苏，拿地热情高涨。2022年成都土拍引入了抽签机制，采用“限房价，定品质，竞低价”的拍卖方式。总体降低了项目成本，激发了开发商的拿地意愿，对楼市有较为积极的影响。2022年成都完成四批次集中供地，涉宅用地成交151宗，占集中供地96.8%；成交建面546万平，占比96.6%；成交金额约为1191亿元。进入2023年，成都土拍市场有显著升温趋势。2023年上半年，成都土拍共成交42宗涉宅用地，其中28宗有溢价，占比66.7%；更有21宗溢价率14-15%并触顶，触发抽签机制，占比50%，反映了今年上半年土地市场的火热状况。其中，市区成交了22宗，21宗有溢价，占比95.45%，18宗触顶，占比81.82%；郊区成交了20宗，仅7宗有溢价，占比35%，2宗触顶，占比10%，体现了十分明显的城郊溢价分化现象。 投资建议：建议关注在成都在售、待售房源较多的保利发展、万科。 风险提示：政策变动风险，市场波动风险。重点公司盈利预测、估值与评级 代码简称股价EPS（元）PE（倍）评级 （元）2022A2023E2024E2022A2023E2024E 600048保利发展12.761.531.831.89877推荐000002万科A13.881.941.952.03977- 资料来源：wind，民生证券研究院；（注：股价数据采用7月20日股价；未覆盖标的采用wind一致预期） 推荐维持评级分析师李阳执业证书：S0100521110008电话：15270997227邮箱：liyang_yj@mszq.com研究助理徐得尊执业证书：S0100122080038电话：13818319641邮箱：xudezun@mszq.com研究助理陈立执业证书：S0100122080002电话：18817507365邮箱：chenli_yj@mszq.com相关研究1.地产行业政策点评：金融端政策稳市场信心，期待更多刺激政策出台-2023/07/112.全国调研系列报告之长三角区域（四）：杭州：市场整体维稳，板块分化持续-2023/07/043.2023年6月中国房地产土地市场数据点评：23城土地出让金环比提升，市场热度分化凸显-2023/07/034.2023年6月中国房地产销售数据点评：六月重点城市成交面积同环比双降，国央企分化态势加剧-2023/07/025.房地产行业2023年中期策略报告：积累需求释放后，投资端静待强心针-2023/06/26 目录 1城市宏观：西部中心城市，新一线热门候选3 2房地产市场：市郊梯级明显，品质提升，年初市场持续回暖5 2.1市场特点：市郊分化明显，政策调整前区域限购严格5 2.2楼市政策：限购放松、公积金放宽，利好政策不断落地7 2.3新房市场：供销整体平稳，年初有回暖趋势8 2.4二手房：整体平稳，短期量价齐跌11 3土地市场：快速复苏，拿地热情高涨13 3.1地市政策：引入抽签，调整集中供地13 3.2土地成交：渐有起色，城郊分化明显14 4投资建议16 5风险提示17 1城市宏观：西部中心城市，新一线热门候选 成都是四川省省会，超大城市，西部地区和成渝双城经济圈的中心城市，同时也是综合交通枢纽和商贸物流中心。全市总面积14335平方千米；2022年，成都常住人口达2126.8万人。成都市下辖12个市辖区、5个县级市、3个县。 根据《成都市国土空间总体规划（2020-2035年）》，在空间总体布局上成都提出围绕成渝地区双城经济圈“一极两中心两地”的战略定位，成都和重庆两大中心城市起带动作用，并将全省发展“主干”拓展至成都都市圈。并着力将成都平原经济区打造为科技创新重要策源地、内陆改革开放示范区、大都市宜居生活典范区。 图1：成都产业发展格局图2：成都市行政区划 资料来源：成都市规划与自然资源局，民生证券研究院资料来源：房天下，民生证券研究院 2022年，成都市实现地区生产总值达20817.5亿元，比上年增长4.5%，成为第七个GDP突破2万亿元的城市。多年来，成都的GDP同比增长均跑赢全国，作为西部经济重镇发展迅猛。 7个GDP超2万亿元城市中，1个来自京津冀城市圈、2个来自长三角城市圈、2个来自珠三角城市圈、2个来自成渝地区双城经济圈，形成了四大国家级城市群四足鼎立的格局，成渝地区双城经济圈成为中国经济的新增长极。 图3：成都市GDP走势图4：成都第三产业贡献不断提高 25000 20000 15000 10000 5000 0 25100% 2080% 1560% 10 40% 5 20% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 0% 成都GDP（亿元）全国GDP同比（%）成都GDP同比（%） 第三产业第二产业第一产业 资料来源：iFind，民生证券研究院资料来源：iFind，民生证券研究院 分产业来看，2022年成都市第一产业GDP588.42亿元，同比增长1.0%；第二产业GDP6404.12亿元，同比增长4.7%；第三产业GDP13824.96亿元，同比增长5.5%。成都产业结构呈现“第二、三产业主导”的格局，第三产业贡献不断提高，由2008年的46.5%增长到2021年的66.37%，2022年上升0.04%，占比66.41%。 成都常住人口持续上升，人口呈净流入趋势。2022年常住人口2126.8万人，同比增长0.4%。其中城镇常住人口1699.1万人，常住人口城镇化率79.9%，同比提高0.4个百分点。户籍人口1571.6万人，户籍人口城镇化率68.8%。此外，成都高等教育资源丰富，以四川大学、电子科技大学为首的优质高校为成都输送了大量的人才。 图5：成都人口增量明显（单位：万人）图6：成都市居民人均收入水平快速回升 2500 2000 1500 1000 500 0 306000025 5000020 204000015 30000 2000010 10100005 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 00 0 城镇居民人均可支配收入农村居民人均可支配收入 常住人口户籍人口常住人口增长率（%）同比增速-城镇同比增速-农村 资料来源：iFind，民生证券研究院资料来源：iFind，民生证券研究院 居民收入水平提升，城乡差距逐渐缩小。尽管2020年后有疫情影响，成都市居民收入水平自2010年以来仍在稳步提高。2022年城镇居民人均可支配收入54897元，同比增长4.3%；农村居民人均可支配收入30931元，同比增长6.2%。 2022年受疫情波及增长放缓，但总体仍保持增长趋势，城乡差异进一步缩小中。 2房地产市场：市郊梯级明显，品质提升，年初市场持续回暖 2.1市场特点：市郊分化明显，政策调整前区域限购严格 成都房价总体随着中国经济发展及房价趋势而呈上升趋势。1998年，成都城镇住房商品化制度确立。2004年，随着成都旧城改造的推进，购房需求的提升引发了成都房价的第一次起飞，彼时成都房价仅约五百元一平。2008年由于金融危机及512大地震的双重打击，成都房价经历了第一波地震，开发商负重抛售。随着国家救市进场，2009-2012年成都房价继续保持上升态势，从不到5000元/平涨至超7000元/平。2013-2015年由于全国范围内的限购限贷、金融收紧，房价有所回落，其中2014年出现了最为严重的楼盘抛售、停工现象。2016-2019年市场升温迎来大幅上涨，房价快速从约7000元/平突破12000元/平。进入疫情后，成都房价起初增速放缓，后逆势上涨。 图7：成都市房地产发展历程 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 房屋销售面积（万平）房屋销售价格（元/平）-右轴 18000 救市未果，成 都经济低迷， 市场逐渐升 温火热，最终进入限购 开盘销售实 行摇号政策 新冠疫情出现，房 屋供应放缓，房价逆势上涨 成都市全国统筹 城乡综合配套改革试验区获国务院批准，市民购房热情极度高涨 全国范围内限 购、限贷、金融收紧，楼市走向快销、跑量 大量楼盘低价 抛售、停工、延期 旧城改造购 房需求引发成都房价第一次起飞 金融危机，512 大地震，楼市下行，开发商负重抛售 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 资料来源：iFind，民生证券研究院 从销供数据来看，2014、2016、2017年销供比分别达到1.34、1.44、1.66，呈供不应求特征。2018年以来，每年销供比均在0.8-1.2之间，供求关系合理。从价格来看，均价上涨，但市郊区价格总体有靠拢趋势，分化情况适中。根据中指数据库数据，2022年成都商品住宅平均成交价为17189元/平。2022年成都市区（含锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区和成都天府新区直管区，下同）房价均价为22366元/平，其中锦江、青羊区突破25000元/平。而郊区房 价均价为12619元/平，其中龙泉驿区、双流区两区房价破15000元/平，最低的 金堂县不足7000元/平。 图8：成都市房地产市场销供比走势图9：2021-2022年成都各区商品住宅成交均价 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 201420152016201720182019202020212022 2 1.5 1