房地产行业专题研究：全国城市系列报告之华东区域（一）-宁波：供销规模持续下降，房价有所回升

沿海重要港口，人口增量明显。宁波是上海大都市圈重要城市，长江三角洲南翼经济中心。2023年宁波市GDP16452.8亿元，全国排名第十二，同比增速5.5%。第三产业贡献度高，占比51.8%。2023年宁波常住人口969.7万，城镇化率79.9%。2023年宁波城镇居民人均可支配收入80144元，农村居民人均可支配收入48350元。 房地产市场特点：投资增速稳定，销售面积持续下降。宁波2017-2023年房地产开发投资复合增长率达到7.04%，波动维持在±5%以内，相比其他城市较为稳定。2023年房地产销售面积964.33万平，同比下降14.6%。 新房市场：1）供销规模下降，去化周期处于高位，2023年初回暖势头强劲，随后回落。2024年初“小阳春”失约，但近期新房供应和成交面积呈回升态势。2023年宁波商品住宅供应面积452.27万平米，同比下降22.8%；成交面积564.22万平米，同比下降14.56%，成交均价23030元/平，同比上升7.63%。 2024年初宁波商品住宅供应面积108.44万平米，同比下降33.1%；成交面积119.68万平米，同比下降50.9%；成交价22106元/平，同比下降5.7%。2023年末库存面积804.09万平米，2月的销供比达到4.41，24年2月去化周期为23.71个月，达到峰值。分区域来看鄞州区占23全年销售面积的25.41%，价格相对2022年有所回升。2）2023年宁波楼市利好政策进一步加大力度，取消限购，调整限售政策，优化首套认定、贷款政策、公积金贷款政策，调整公积金贷款首付比例，新房首付最低20%，二手房最低30%。 二手房市场：成交量小幅下降，价格维持稳定。2023年宁波市发生二手房交易月均5027套，同比下降6.34%，成交均价为25399元/平，同比下降11.8%，2024年初二手房交易月均4285套，同比下降31.7%。2023年二手房价格波动维持在±5%以内。 土地市场：2023年处于低位运行，房企拿地热度低。1）土拍规则：15%溢价率保持不变，首次采用线下摇号方式，增加报名房企开发资质要求，保证了市场的公平公正。2）土拍情况：各区域分布均匀，涉宅用地占25%，呈现量降价升的趋势。2023年宁波涉宅用地供销量持续下降，地价有所回升，各区域成交相对平均。宁波全年各类挂牌拍卖用地成交390宗，成交建面2861.07万平米，土地出让金达778.74亿元，成交楼面均价2905元/平。从区域分布上看，慈溪市占总成交宗数的24.36%，为各区域最高。 投资建议：建议关注深耕宁波，运营能力较强且积极补货的优质房企保利发展、华润置地。 风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。 重点公司盈利预测、估值与评级 1城市宏观：沿海重要港口，人口增量明显 宁波市地处浙江省东北部、是浙江省辖地级市、副省级市、长江三角洲世界级城市群的中心城市、国内国际双循环的重要枢纽城市，全球制造创新中心城市、国家历史文化名城。“五山一水四分田”，地势呈现出西南高、东北低的态势，两大山脉（四明山脉、天台山支脉）呈东北-西南走势。 根据《宁波市国土空间总体规划（2021-2035年）》，宁波提出加快构建“一体两翼多组团，三江三湾大花园”空间发展格局，形成“四梁八柱”现代化滨海大都市功能体系。一体即全域一体化的滨海大都市，两翼即北翼与南翼都市聚集发展区，形成全域多中心网络化、高效集约的城镇组团；全市“一盘棋“，以大港口、大产业、大文化和大都市为支柱，融入上海大都市圈，协同推动长三角一体化发展。 图1：长江三角洲南翼经济中心——宁波 2023年宁波市地区生产总值（GDP）16452.80亿元，同比增速5.50%。在全国城市中，宁波GDP排名第十二，2021年GDP增速更是高达8.2%。据《宁波市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》显示，宁波“十四五”期间，预计地区生产总值达到1.7万亿元、年均增长6.5%左右，人均生产总值达到17万元，常住人口城镇化率达80%，形成一批现代化建设突破性标志性成果，努力在高水平全面建设社会主义现代化国家新征程中继续走在前列。 分产业来看，2023年宁波市第一产业GDP383.8亿元，同比增长4.7%；第二产业GDP7540.5亿元，同比增长5.7%；第三产业GDP8528.5亿元，同比增长5.3%。宁波产业结构呈现“第二、三产业主导”的格局，第三产业贡献不断提高，由2012年的42.5%增长到2023年的51.8%。 图2：宁波市GDP走势 图3：宁波第三产业贡献不断提高 图4：宁波市产业体系 图5：宁波市域产业空间结构图 宁波常住人口总量持续上升，人口增量优势明显。2020年常住人口大幅增加。 其中，2020年全市常住人口942万人，较上年增加87.8万人，人口增量位居全国前列，2023年末全市常住人口中，城镇人口为774.3万人，乡村人口为195.4万人。城镇人口占总人口的比重（即城镇化率）为79.9%，与2022年相比，上升1.0个百分点。 居民收入水平逐年上升，城乡差距逐渐缩小。宁波市居民人均可支配收入逐年上升，2021年快速上涨，2021年宁波城镇居民可支配收入同比增长8.62%，农村居民可支配收入同比增长9.75%；2023年宁波城镇居民可支配收入80144元，同比增长4.5%，农村居民人均可支配收入48350元，同比增长6.3%。自2013年来，农村居民人均可支配收入增速持续高于城镇，城乡差距正在逐渐缩小。 图6：宁波常住人口增量明显 图7：居民人均收入水平快速回升 2房地产市场：年初回暖势头强劲，全年供销规模持续下降，低位运行 2.1市场特点：投资增速稳定，销售面积持续下降 随着中国经济的快速增长，宁波房地产市场也在不断发展与完善。2002年宁波土地交易市场正式运营，宁波房地产真正进入市场化轨道；2002年至2004年，房价上涨趋势不明显，基本维持在3000元/平；2005年至2010年，房价呈现阶段性的快速上涨，2010年已经达到11224元/平。2011年至2016年，由于政府不断出台措施调控，房价增速放缓；2021年受公共卫生事件影响销售面积下降影响销售面积下降，房价保持上升态势；2022宁波房地产市场受受公共卫生事件和宏观环境变化影响，量价双降；2023年销售面积持续下降，房价回升。 图8：宁波市房地产发展历程 宁波房地产开发投资稳步上升，但增速缓慢。2010年，宁波市房地产开发投资额仅为557.27亿元，2010至2014年房地产开发投资快速增加，复合增长率达18.97%，但相较于2010至2014年，2015至2017年复合增长率仅为3.8%，2017至2023年增速较为稳定，复合增长率达7.04%，波动维持在±5%以内。从销供来看，2010以来除2014和2023年销供比小于0.8，2016、2017、2020和2021年大于1.2外，其余年份维持在0.8至1.1的合理区间，供求关系基本合理。 图9：21-23年宁波房地产开发投资额维持稳定 图10：宁波市房地产市场销供比走势 2.2楼市政策：限购限贷等利好政策不断落地 2023年9月29日宁波楼市新政出台，取消限购，调整限售政策，优化贷款政策、调整公积金首付比例等扩大购房需求。明确取消限制性购房政策，放宽限售政策，支持“以旧换新”。鼓励探索采用发放购房、家电消费券等多种措施。优化个人住房贷款套数认定标准，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在购房当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，均按首套住房执行住房信贷政策。调整优化差别化住房信贷政策，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和贷款利率，统一调整为全国政策下限，即不分限购圈内、外，首套房首付比例最低20%、房贷利率最低LPR-20基点，二套房首付比例最低30%、房贷利率最低LPR+20基点。调整公积金贷款首付比例，缴存职工家庭申请住房公积金贷款在全市范围内购买首套或改善型第二套自住住房的，贷款首付比例调整为不低于30%，其中首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，新建商品住房贷款首付比例调整为不低于20%。之后，宁波海曙、江北、鄞州、镇海、北仑、奉化、高新区、余姚、慈溪、前湾新区、宁海、象山相应发布购房补贴政策。 表1：2023年9月29日宁波房地产新政：取消限购，调整限售政策 2.2新房市场：年初回暖势头强劲，鄞州区销量最佳 2023年初，随着各地房地产市场出现“小阳春”，宁波回暖势头强劲，随后回落。全年来看，受整体经济大环境影响，2023年新房供应量减少，销量也有所下降，但仍超过供应量，成交价格有所上升。2023年宁波商品住宅供应面积452.27万平米，同比下降22.8%，推出3.74万套，同比下降25.43%。2023年商品住宅总计成交4.64万套，较2022年的5.51万套同比下降15.77%，成交面积564.22万平米，同比下降14.56%；成交价23030元/平，同比上升7.63%。分季度来看，2023年一季度市场销量相对较高；进入二季度，销量逐渐减少；三、四季度表现平稳。3月成交量达到全年高峰，成交面积达到95.6万平米，同比增加30.7%； 9月，宁波商品住宅成交面积又下跌至38.60万平米，同比下降28.7%，成交价格为27188元/平，同比增长34.9%，达到近两年最高值。2024年初，各地房地产市场“小阳春”失约，新房整体数据出现不同程度下滑，表现弱于二手房，主要源于：一、2022年同期疫情积压购房需求的集中释放带来的基数较高；二、二手房市场“以价换量”态势延续对新房需求产生了分流。截至2024年4月底，2024年初宁波商品住宅供应面积108.44万平米，同比下降33.1%；成交面积119.68万平米，同比下降50.9%；成交价22106元/平，同比下降5.7%，其中2月恰逢春节，房企推货节奏持续放缓，新房供应供应与成交面积创4年新低，分别为3.07万平米与15.21万平米。值得注意的是，近期中央及地方频繁释放楼市积极信号和随着高基数的影响减弱，新房供应及成交面积呈回升态势，销售同比降幅也将逐步收窄。 图11：宁波商品住宅供销量价走势 图12：2023年2月宁波商品住宅销供比高达4.41 库存面积下降，去化周期处于高位。2020及2021年宁波商品住宅总体库存呈上升趋势，但2022年末库存面积827.61万平米，2022年12月至今年3月成交量大于供应量，库存逐渐下降。2022年上半年起去化周期逐渐拉长，均在10月以上，比2021年同期去化延长5月，2023年1月去化周期为16.18月，之后逐渐下降，7月降至最低点13.05月，后持续上涨，在24年2月达峰值23.71月。 图13：宁波商品住宅月度库存走势 图14：宁波商品住宅去化周期处于高位 分区域来看，2023年全年全市所有城区成交面积均有不同程度下降，其中余姚市下滑最大，同比下降52.66%。从价格上来看，余姚市、象山县、镇海区和鄞州区价格更有韧性，分别上涨26.58%、19.01%、9.39%和5.08%，北仑区、宁海县价格大幅下滑，其中北仑区成交均价下降25.47%，宁海县成交均价下降10.51%。 图15：2023年宁波分区域成交占比（按面积计算） 图16：2023年宁波分区域均价变化 分产品来看，从成交户型面积来看，2018-2023年90-120平米和120-140平米仍然是主力成交面积段，并且90-120平米占比已经从31.07%上升至44.37%，而140平米以上的面积段从17.48%上升的24.43%。从价格来看，总价160万元以上的住宅一直占据绝大部分市场，其成交量占比有所上升，从55.60%上升至71.16%，120-160万的住宅成交数量比例在不断缩小。可以看出宁波消费者购买高价位住宅的意愿不断增强。 图17：2018-2023年宁波市商品住宅分面积段