全国城市系列报告之西北区域（一）：西安：区域间分化扩大，上半年回暖势头强劲

国家中心城市，经济增速居前列。西安是陕西省省会，地处陕北和华北的交界处，是辐射西北的中心城市。2022年西安市地区生产总值（GDP）11486.51亿元，同比增速4.4%，GDP增速在全国GDP前30的城市中排名第三，西部城市位列第一。第三产业贡献度高，占比61.74%。2022年西安城镇居民人均可支配收入48418元，农村居民人均可支配收入18285元。2022年西安市常住人口为1300万，城镇化率79.6%，位居全国前列。 房地产市场特点：投资增速放缓，供销规模回升，呈现回暖势头。2014年至2021年期间，西安房地产投资平均增速仅为5.2%，投资增速放缓。2023年H1西安供应面积与成交面积同比增长分别为34.7%、78.6%，迎来复苏苗头。 新房市场：1）上半年供销量升价稳，库存减少，去化速度提升，呈回暖态势。2023上半年西安商品住宅供应面积520.36万平米，同比增长34.7%；成交面积673.05万平米，同比增长78.56%，成交价格17919元/平，同比增长2.44%。2023年6月库存面积697.32万方，较1月下降6.19%；去化周期从2月的13月下降至9.7月，去化速度提升，上半年西安商品住宅市场回温明显。 分产品来看，改善面积段占比不断扩大，从18年的15.41%上升至23H1的32.5%，刚需占比仍是首位，占比超50%。2）2022年至2023年上半年楼市利好政策不断落地；下调交易年限、下调公积金首付比例、放宽限购条件等利好政策进行楼市松绑，2022年首套房利率从5.73%下降至3.9%；首套房公积金贷款利率由2.75%下调至2.6%(五年以下)。2023年正式出台“带押过户”政策，有抵押的的房产交易无需还清贷款，也能在登记中心进行交易变更。 二手房市场：成交量回升后再转弱，价格维持稳定。2023上半年成交7967套，同比增长109%，成交价格17289元/平，同比增长5.2%。成交量在3月份达到高峰，3月成交11419套，环比增长53.09%，同比增长172.08%。二季度成交未能延续回暖态势，连降三月，6月成交6706套，较3月缩减70.28%。 土地市场。土地成交同比显著上涨，市场信心增加。1）土拍规则：从“竞地价”到“限地价”，取消毛坯销售限价；取消房企自持部分。2022年第一批次后不再集中供地。2023年建立拟出让地块清单公布制度，实行“限房价、限地价”出让。2）土拍情况：主城区成绝对主力，涉宅成交同比增长42%，拿地热情提高。2023上半年西安交易各类用地共147宗，供应规划建面1874.86万方，同比增长12.65%，成交规划建面1953.85万方，同比增长49.23%，成交楼面均价2500元/平，同比减少20%。上半年西安涉宅用地成交规划建面791.34万方，同比增长42.47%。国央企为拿地主力，占比34%，强势房企多为保利、龙湖等知名企业，地方平台托市力度减小。 投资建议：建议关注深耕西安，近期销售热度提升较好且拿地意愿较高的优质国央企招商蛇口、华润置地。 风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。 重点公司盈利预测、估值与评级 1城市宏观：国家中心城市，经济增速居前列 西安是陕西省省会，地处陕北和华北的交界处，向南与山西省毗邻，向北可以直达内蒙古，东接河南省，西连甘肃省和宁夏回族自治区，其交通位置优越，具有天然的区位优势，是辐射西北的国家中心城市。西安位于关中平原中部，关中平原位于秦岭与北山山系之间，南北狭、东西宽，是沟通西北和中原的重要纽带。全市总面积10588平方千米，为陕西省面积的5.1%。 根据《西安市国土空间总体规划（2021-2035年）》，在空间总体布局上，西安提出加快构建“轴线传承、核心引领、六片协同”的空间发展格局，即突出南北向古都文化轴、科技创新轴、国际开放轴，东西向丝路发展轴传承历史空间秩序、统领城市发展方向的重要作用，同时构建以西安主城片区为主体、洪庆—港务区、西咸沣河片区共同组成的都市圈核心区，最后推动富平—阎良、杨凌—武功—周至、高陵—泾河新城、鄠邑丝路科学城、临潼和东南川塬六大片区协同发展，培育多个都市圈功能支点，形成紧凑、多极、网络化城镇空间。 2022年西安市地区生产总值（GDP）11486.51亿元，同比增速4.4%。在全国城市中，西安市GDP排名第二十二，西部城市排名第三，且增速在GDP前30的城市中位列第三。除2021年投资下降幅度较大、消费增长乏力导致GDP增速下滑以外，2010-2022年GDP增速高于全国平均。据《西安市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》显示，西安市将在“十四五”期间坚持以推动产业升级、促进实体经济发展为重点，提出“6+5+6+1”产业集群发展思路，构建“六大支柱产业、五大新兴产业、六大生产性服务业、一大文旅产业”的现代产业体系。 分产业来看，2022年西安市第一产业GDP323.58亿元，同比增长4.8%；第二产业GDP4071.56亿元，同比增长13.6%；第三产业GDP7091.37亿元，同比增长4.4%。西安市产业结构呈现“第二、三产业主导”的格局，第三产业占比除2019年下降0.36个百分点以外，其余年份不断提高，从2010年的55.43%上升至2022年的61.74%。 西安常住人口总量持续上升，常住人口城镇化率稳步提高。根据第七次全国人口普查统计数据显示，西安市常住人口为1295万，为北方第三大城市，较19年增加274.9万，相比2010年第六次人口普查，增加448.5万，增量均位于北方第一，全国前三。2022年常住人口达1300万人，常住人口城镇化率从2010年69.0%稳步提高至2022年的79.3%，城镇化进程不断加快。根据《西安市国土空间总体规划（2021-2035年）》，2035年西安常住人口或达1600万。西安教育资源丰富，全市共有64所高校，2022年在校大学生达到101.32万人，排全国第7位，研究生数量排名全国第5位，本科高校数量排全国第三位。 居民收入水平持续增长，城乡差距逐渐缩小。从2017-2022年，西安居民人均可支配收入持续增长。2021年西安城镇居民可支配收入同比增长7.36%，农村居民可支配收入同比增长110.41%；2022年西安城镇居民可支配收入48418元，同比增长3.17%，农村居民人均可支配收入18285元，同比增长5.15%。近五年农村增速高于城镇，城乡差距正在逐渐缩小。 2房地产市场：投资增速放缓，供销规模回升，呈现回暖势头 2.1市场特点：投资增速放缓，成交价格攀升，供求合理 1992年西安房地产进入商品市场的运作领域，从此西安楼市迈向新的台阶； 1992年至2007年，随着宏观经济的持续走好以及西安城市化的快速推进，西安房地产从盲目无序逐步迈向平稳成熟，进入快速发展期； 2008年至2010年，宏观经济政策宽松，量价皆呈现快速上涨； 2011年至2012年，政府严格调控，房价涨势得到遏制，维持在7000元平左右，成交量下降明显； 2013年至2016年，政府去库存压力大、调控放松，成交量稳增，房价趋于平稳； 2017年至2022年，房地产供需失衡和疫情影响，房价保持上升态势，成交量递减。 西安市房地产投资趋稳，投资增速放缓。自2010年以来，西安市固定投资增速与房地产投资增速同周期变动，整体处于下行周期。2011年至2013年，西安市房地产市场火热，房地产投资平均增速高达23.8%，维持着较高水平；但在2014年至2021年期间，房地产投资平均增速仅为5.2%，增速骤减，增长放缓。2022年西安市房地产投资额2585.39亿元，同比增长6.5%。从销供来看，2013年至2022年这十年时间里，仅有2017年的销供比大于1.2（1.72），其余年份的销供比均保持在0.8~1.2内，供需关系基本合理。 2.2楼市政策：限购限贷等利好政策不断落地 在疫情影响、经济下行和楼市低迷的三重压力下，政府重新确认房地产作为支柱产业的地位，西安逐渐放松对房地产市场的管控，房地产政策步入宽松时期。 2022年西安相继颁布放松购房条件、下调交易年限、下调公积金首付比例、放宽限购条件等利好政策进行楼市松绑。2022年5月28日，西安放宽购房条件：从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域即可购买首套房，同时公积金首付比例下调：公积金首套144平方米以下首付比例下调至20%,144平方米以上首付比例为25%。11月19日，二手房市场购房条件得到放松：在住房限购区域无住房的非本市户籍居民家庭，持有本市《居住证》，且在购房之日前6个月在本市连续缴纳社会保险或个人所得税的，可购买1套二手住房。 2023年上半年西安房地产市场最核心的优惠政策当属于二手房的“带押过户”政策，2023年西安住建局发布公告在西安市城六区及开发区实施存量房的“带押过户”政策。所谓“带押过户”指的是有抵押的房产交易无需还清贷款，也能在在登记中心进行交易变更，也就是说二手房交易过程中省去了提前还贷这一环节。该政策能激发二手房市场交易热情和缩短交易周期，降低双方资金压力，二手房市场竞争压力增大，价格有望降低，进一步促进改善性需求的释放。 2022年西安房地产调控政策持续放松 （1）西安户籍：2022年12月31日以前，西安户口居民在全市限购区域购买住房的，可新增1个购房资格； （2）非西安户籍：社保由1年缩短为6个月，可补交；西安总部企业高级管理人员买首套房不受限购政策限制； 限购放松 （3）父母来汉投靠子女或子女来汉投靠父母且在西安市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房； （4）对符合国家生育政策生育二孩或三孩的本市户籍家庭，且在西安市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房 （5）2022年12月8日至31日，二环以外不限购。 限贷放松 2022年首套房利率从年初的5.73%降至3.9%，二套房利率从年初的5.93%降至4.9% 房交会期间，对通过“房交会”线上平台成交的商品住房(不含非住房，下同)，按套向购房人发放住宅专项维修资金奖补(首套房全额补贴、二套房及以上50%补贴)，针对留汉大学生、军人、医护人员、防疫工作者多孩家庭等特定购房群体，企业可再额外给予5%以内优惠。 购房优惠 （1）额度提高：2022年10月8日起，首套房公积金贷款最高额度调整至90万元，二套最高额度调整至70万元。 公积金放宽 （2）利率下调：2022年10月1日起，五年以下（含5年）首套个人住房公积金贷款利率由2.75%调整为2.6%，五年以上首套个人住房公积金贷款利率由3.25%调整为3.1%。 二手房放松 推行二手房“带押过户”的模式。 自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房，并在现住房出售后1年内，在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 2.3新房市场：上半年市场呈回暖势头，成交价格坚挺 2020年1月至2023年6月，西安商品住宅供销整体波动平缓。2021年8月放量明显，供应面积大涨，同比、环比增长均超过200%，主要是因为当时传闻楼市调控趋紧，限购、限贷政策升级，开发商抢跑导致供应量达到全年最高峰。近年来，受疫情政策和房地产市场波动等影响，西安新房住宅市场供销疲软，持续量缩价增，供大于求趋势明显。 2023年上半年成交与供应呈现阶梯状回升，但仍处历史低位，成交价格维稳； 今年年初受疫情政策加上春节影响，1月供应量大幅减少，随后1月-3月供应量逐渐上升，在4月份经历短暂下滑后，4月-6月持续增加，上半年供应面积520.36万方，同比增长34.7%。趁着利率下浮、房企过年促销等时机，西安商品住宅在今年年初迎来复苏苗头，销售面积持续攀升，在3月、4月达到顶峰后开始回落，成交面积分别为83.64万方、93.57万方，上半年总成交面积673.05万方，同比增长78.56%，成交价格17918.6元/平，同比增长2.44%