重组收益大幅增厚归母净利，部分地产项目拖累扣非业绩

建发股份于2024年1月30日发布2023年度业绩预告： 公司预计2023年度实现归母净利润为118-142亿元，与上年同期相比，将增加约55-79亿元，同比增加约88%-126%。公司预计2023年度实现扣非归母净利润为21-28亿元，与上年同期相比，将减少约9-16亿元，同比减少约24%-43%。 公司2023年前三季度实现归母净利润124亿元，测算2023年第四季度归母净利润为-6亿元至18亿元。公司2023年前三季度实现扣非归母净利润22亿元，测算2023年第四季度扣非归母净利润为-1亿元至6亿元。 重组收益大幅增厚归母净利，部分地产项目拖累扣非业绩。1）2023年度公司归母净利润预计同比高增主要是因为2023年第三季度将美凯龙纳入公司合并报表，确认重组收益所致。2023年，公司及控股子公司联发集团以现金方式收购美凯龙29.95%的股份，交易对价（即合并成本）为62.86亿元，低于取得的美凯龙可辨认净资产公允价值，产生重组收益95.87亿元，其中归母重组收益94.91亿元。2）2023年度公司扣非归母净利润预计同比下降主要是受市场环境等影响，子公司联发集团房地产开发结转项目净利润大幅下降，同时结合市场情况，对部分项目计提跌价准备所致。 供应链业务：经营业绩预计短期承压，市场份额有望持续提升。1）2023年1-9月，公司供应链运营业务分部实现归母净利润25亿元，同比下降17%，主要是由于受宏观经济形势影响，部分大宗商品价格短期内剧烈波动，汽车行业疲软，公司部分大宗商品集采分销业务和汽车销售业务利润较上年同期下降；上年同期收购建发新胜（0731.HK）控制权产生并购收益，贡献归母净利润约1.15亿元，本期无此事项。2）2023年上半年，公司在大宗商品价格下行周期实现了经营货量继续增长和市场占有率逐步提升的经营目标，经营的黑色、有色金属、矿产品、农产品、浆纸、能化产品等主要大宗商品的经营货量超9700万吨，同比增速超11%，多个核心品类继续保持行业领先地位。 房地产业务：销售同比增长，投资拿地积极。1）根据克而瑞研究中心的数据，2023年公司子公司建发房产及联发集团合计实现全口径销售金额2455.5亿元，同比增长14%； 其中，建发房产实现全口径销售金额1890.6亿元，同比增长11%；联发集团实现全口径销售金额564.9亿元，同比增长24%。2）根据中指研究院发布的《2023年中国房地产企业权益拿地金额与面积TOP100》，公司子公司建发房产及联发集团2023年权益拿地金额分别为738亿元、103亿元，分别位列榜单第4名、第26名。 盈利预测、估值及投资评级：考虑到美凯龙纳入公司合并报表产生的影响以及行业发展趋势的变化，我们调整公司2023-2025年盈利预测，预计公司2023-2025年实现归母净利润分别为133/67/77亿元（原预测值分别为64/70/79亿元），对应P/E分别为2.2X/4.3X/3.7X，维持“买入”评级。 风险提示：宏观经济下行风险、大宗商品价格波动风险、房地产业务经营风险、行业政策变动风险、业务发展不及预期风险、信息数据更新不及时风险。 盈利预测表