房地产行业研究周报：白名单快速落地，关注融资预期差

行业追踪（2024.1.26-2024.2.1） 首批白名单快速落地，融资需求超3500亿元 1月26日，住建部召开的城市房地产融资协调机制部署会议提出，要加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设。参加此次会议的35个城市涉及25个省份，大部分以省会城市为主，也有一些省份同时有几个城市参与，如广东包括广州、深圳、佛山、东莞四个城市。从落地进展看，据我们统计，截止23年2月2日，已有包括南宁、重庆、成都、云南、西安、哈尔滨、青岛、武汉、天津等11地向金融机构推送了首批房地产项目“白名单”，涉及项目数超1600个，总贷款发放金额超3500亿元。我们预计，短期内有望看到更多城市陆续跟进首批“白名单”融资支持（重点聚焦“保交楼”地区），且从各地反馈情况看，部分城市第二批清单进度已在梳理之中，部分对第二批清单在2月提出进度要求，故第二批项目跟进速度或也较快。 疏通“自下而上”反馈机制，更多项目有望受益 从申报流程看：“白名单”是由是由房企自行向所在地住建机构申报，再由住建机构筛选后向各大金融机构推送，即最终放贷方为银行，银行需做好项目风控。从申请主体看：不会因为公司主体的问题，把项目排除在外，只要是满足官方所列条件的项目，都能申报、都有机会入围。但正在开发建设中的项目、有“保交付”需求的出险房企项目、本土房企和城投项目更容易进入名单。从项目要求看：能够获得融资支持的项目实际需要满足五个条件：1）项目处于在建施工状态，包含短期停工但资金到位后能马上复工，并能建成交付的项目；2）具有与融资额度基本匹配的抵押物或者抵押担保；3）已明确拟申请贷款的主办银行，并接受贷款资金封闭管理；4）预售资金未被抽挪，或被抽挪的资金已及时收回；5）初步制定了贷款资金使用计划和完工计划。 我们认为，通过建立融资协调机制，允许地方推送“白名单”至金融机构审批，与此前“保交楼”针对项目层面的扶持基调整体一致，突破点在于疏通了“自下而上”的反馈路径，且将权责下放至地方或意味着更多项目具有了纳入融资支持范围的可能，项目层面得到融资支持力度的可能性加大。 涉及民企和出险房企，关注融资预期差 从纳入白名单项目的企业看，除城投、国企外，涉及民企及"保交付"需求的出险房企项目。以重庆市为例，已披露项目包括非国央企的龙湖海成青云阙、万科智慧谷及已出险房企金科项目等。从正常与资金困难项目的比例看，正常开发建设比例同样较大。以湖北省为例，首批“白名单”中，正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目158个，涉及融资需求466.6亿元，占比65.5%；开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目63个，涉及融资需求245.4亿元，占比34.5%。 我们认为，项目层面银行贷款支持力度增大有助于缓解集团层面资金的腾挪压力，即出险房企的优质项目若资质符合文件的要求，不再会因集团的债务出险而遭到金融机构“一刀切”，集团开发资金流动链条或有机会重新转动。我们认为，本轮融资支持或存在一定预期差，但考虑“有抵押物”“预售资金未被抽挪”两项要求对缺乏流动性的房企而言具备一定压力，且逆周期银行信贷投风险偏好或仍存在，故后续需重点关注出险房企实际入围项目数量。而针对未出险的优质非国央企，结合1月以来如经营性物业贷用途优化等政策对具有持有型物业资产的房企提供融资支持，其未来信用修复情况或同样存在预期差，如龙湖集团、万科A等公司，值得重点关注。 1月新房销售月度同比继续回落，二手房销售月度同比有所改善 新房市场本周成交329万平，月度同比+3.02%，相较上月改善13.07pct；累计库存16561万平，三线及以下去化加速，一线去化放缓，二线速度持平。二手房市场本周成交181万平，月度同比+74.57%，相较上月改善35.37pct。1月22-28日，全国土地成交建面1805万平，滚动12周同比增速为-14.86%，较前期上升3.24pct。 本周申万房地产指数-11.52%，较上周下跌20.50pct，涨幅排名19/31，跑输沪深300指数6.89pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-2.84%，较上周下降5.92pct， 涨幅排序8/11， 跑输恒生指数0.22pct； 克而瑞内房股领先指数为-5.48%，较上周下跌11.23pct。 投资建议：24年以来广州、上海房限购宽松，其他一线有望跟进，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）关注一线放松预期下及一线城中村改造确定性强的标的，如城建发展、首开股份、天健集团、中华企业、绿城管理控股等；3）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.白名单快速落地，关注融资预期差 首批白名单快速落地，融资需求超3500亿元 1月26日，住建部召开的城市房地产融资协调机制部署会议提出，要加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设。参加此次会议的35个城市涉及25个省份，大部分以省会城市为主，也有一些省份同时有几个城市参与，如广东包括广州、深圳、佛山、东莞四个城市。 从落地进展看，据我们统计，截止23年2月2日，已有包括南宁、重庆、成都、云南、西安、哈尔滨、青岛、武汉、天津等11地向金融机构推送了首批房地产项目“白名单”，涉及项目数超1600个，总贷款发放金额超3500亿元。 我们预计，短期内有望看到更多城市陆续跟进首批“白名单”融资支持（重点聚焦“保交楼”地区），且从各地反馈情况看，部分城市第二批清单进度已在梳理之中，部分对第二批清单在2月提出进度要求，故第二批项目跟进速度或也较快。 疏通“自下而上”反馈机制，更多项目有望受益 从申报流程看：“白名单”是由房企自行向所在地住建机构申报，再由住建机构筛选后向各大金融机构推送，即最终放贷方为银行，银行需做好项目风控。 从申请主体看：不会因为公司主体的问题，把项目排除在外，只要是满足官方所列条件的项目，都能申报、都有机会入围。但正在开发建设中的项目、有“保交付”需求的出险房企项目、本土房企和城投项目更容易进入名单。 从项目要求看：能够获得融资支持的项目实际需要满足五个条件：1）项目处于在建施工状态，包含短期停工但资金到位后能马上复工，并能建成交付的项目；2）具有与融资额度基本匹配的抵押物或者抵押担保；3）已明确拟申请贷款的主办银行，并接受贷款资金封闭管理；4）预售资金未被抽挪，或被抽挪的资金已及时收回；5）初步制定了贷款资金使用计划和完工计划。 我们认为，通过建立融资协调机制，允许地方推送“白名单”至金融机构审批，与此前“保交楼”针对项目层面的扶持基调整体一致，突破点在于疏通了“自下而上”的反馈路径，且将权责下放至地方或意味着更多项目具有了纳入融资支持范围的可能，项目层面得到融资支持力度的可能性加大。 涉及民企和出险房企，关注融资预期差 从纳入白名单项目的企业看，除城投、国企外，涉及民企及"保交付"需求的出险房企项目。 以重庆市为例，已披露项目包括非国央企的龙湖海成青云阙、万科智慧谷及已出险房企金科项目等。 从正常与资金困难项目的比例看，正常开发建设比例同样较大。以湖北省为例，首批221个项目、712亿元融资需求的“白名单”中，正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目158个，涉及融资需求466.6亿元，占比65.5%；开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目63个，涉及融资需求245.4亿元，占比34.5%。 我们认为，项目层面银行贷款支持力度增大有助于缓解集团层面资金的腾挪压力，即出险房企的优质项目若资质符合文件的要求，或不再会因集团的债务出险而遭到金融机构“一刀切”，集团开发资金流动链条或有机会重新转动。 我们认为，本轮融资支持或存在一定预期差，但考虑“有抵押物”“预售资金未被抽挪”两项要求对缺乏流动性的房企而言具备一定压力，且逆周期银行信贷投风险偏好或仍存在，故后续需重点关注出险房企实际入围项目数量。而针对未出险的优质非国央企，结合1月以来如经营性物业贷用途优化等政策对具有持有型物业资产的房企提供融资支持，其未来信用修复情况或同样存在预期差，如龙湖集团、万科A等公司，值得重点关注。 表1：各地房地产项目“白名单”落地情况（截止2024年2月2日） 1.1.投资建议 24年以来广州、上海房限购宽松，其他一线有望跟进，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。 看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）关注一线放松预期下及一线城中村改造确定性强的标的，如城建发展、首开股份、天健集团、中华企业、绿城管理控股等；3）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云。 表2：A股重点标的估值与盈利预测 表3：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表4：本周政策概览 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 1月26日-2月1日，60城商品房成交面积为329万平，移动12周同比增速为-6.22%，增速较上期提升2.57pct；月度同比+3.02%，相较上月改善13.07pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为73、228、28万平，移动12周同比增速分别为+6.60%、-9.11%、-14.73%，增速较上期分别变化+1.93pct、+2.85pct、+2.65pct，与历史相比，二线、三线及以下降幅收窄，一线增幅扩大。 图1：60城商品房成交面积 图2：60城商品房成交面积-月度同比 图3：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图4：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图5：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至2月1日，17城商品房可售面积为16561万平。全国平均去化时长为102周，一线、二线、三线城市去化时间分别为72、132、227周，三线及以下去化加速，一线去化放缓，二线速度持平。 图6：17城商品房可售面积 图7：分能级城市推盘去化-移动12周 2.3.二手房市场 1月26日-2月1日，17城二手房成交面积为181万平，移动12周同比增速为+48.23%，增速较上期提升3.74pct；月度同比+74.57%，相较上月改善35.37pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为36、136、9万平，移动12周同比增速分别为+43.70%、+44.73%、+224.18%， 增速较上期分别变化+1.98pct、+3.44pct、+34.65pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下增幅扩大。 图8：17城二手房成交面积 图9：17城二手房成交面积-月度同比 图10：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图11：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图12：二手房成交面积热力图 2.4.土地市场 1月22日-1月28日，全国土地成交建筑面积为1805万平，滚动12周同比增速为-14.86%，较前期上升3.24pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为63、574、1169万平，滚动12周同比增速分别为+12.10%、-10.90%、-17.81%，增速较上期分别提升-0.11pct、+3.05pct、+3.41pct，与历史相比，二线、三线成交建面降幅