城中村改造专项借款发放，房地产融资协调机制推进

1 证券研究报告 城中村改造专项借款发放，房地产融资协调机制推进 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 2024年2月4日 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周上海、苏州优化限购措施，地方政府推动落实房地产融资协调机制；全国首批城中村改造专项借款发放，借款资金主要用于前期准备、征收补偿、安置房及配套设施建设等，为净地整理提供资金支持。总体看，近期各项政策密集出台，随着政策利好 因素持续发酵，叠加板块及个股估值大幅回落，市场预期及机构持仓降至低点，当前板块配置可适度积极。个股投资方面，建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头、产业链（北新建材、海螺水泥、华新水泥、东方雨虹、伟星新材等）及保障房、城中村改造等主题性机会。 政策环境监测：城中村改造专项借款发放，房地产融资协调机制推进。 市场运行监测：1）新房成交环比回升，市场压力犹存。本周（1.27-2.2）新房成交2.3万套，环比增长15.9%，二手房成交1.6万套，环比下降11.7%。2月（截至2日）新房日均成交同比下降16.1%，降幅较1月扩大15.5个百分点。2）库存环比微降，去化周期17.8个月。16城取证库存10269万平，环比降0.1%。去化周期17.8个月。3）土地成交回落、溢价率回升，二三线占比提高。上周百城土地供应建 面666.5万平、成交建面1879万平，环比降68.4%、降30.1%；成交溢价率4.9%，环比升2.6pct；其中一、二、三线成交建面分别占比3.7%、33.3%、63%，环比分别降7.5pct、升2.6pct、升4.9pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行88.7亿元，环比减少32.6亿元，海外债发行0.6亿美元，环比增加0.2亿美元；重点房 企发行利率为2.43-3.8%，较前次可比发行利率下行。2）地产股：本周房地产板块跌11.52%，跑输沪深300（-4.63%）；当前地产板块 PE（TTM）11.47倍，估值处于近五年65.46%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为保利发展、万业企业、张江高科，南向资金净流入前三为华润置地、中海物业、融创中国。 全面取消限购 连续缴纳社保或个税满5年及以上 非户籍居民，可在外环以外（崇 明区除外）限购1套住房 2024年1月31日央行上海总部 落实好差别化住房信贷政策，满足各类房企合理融资需求 2024年1月30日上海 2024年1月30日苏州 南海诸岛 偏松偏紧中性 城中村改造专项借款发放，房地产融资协调机制推进 事件描述：全国首批城中村改造专项借款发放，各地加快推进房地产融资协调机制。 点评：1）1月30日国开行实现城中村改造专项借款首批发放90.8亿元，涉及广州、郑州、济南、南京、石家庄等城市近百个项目，惠及村 （居）民超过10万户，建设安置房23.8万套。同日，农发行发放石家庄市新华区南高基城中村改造项目贷款7900万元，同时在济南、成都 分别投放40.5亿元、10.8亿元支持第一批项目专项借款投放。发放资金将主要用于项目前期工作、征收补偿、安置房以及配套设施建设等。2）房地产融资协调机制第一批入选项目需具备五个条件：项目处于在建施工状态，如果项目短期停工，但资金到位就能复工建设和交付；有与融资额基本匹配抵押物；确定一家贷款主办银行，并建立贷款资金封闭监管制度；预售资金未被抽挪或抽挪预售资金已追回；制订贷款使用计划和项目完工计划。当前各地陆续向金融机构推送房地产项目“白名单”，其中南宁北投荷院项目获得民生银行南宁分行3.3亿元开发贷款。 部分城市城中村改造专项借款发放情况部分地区房地产融资协调机制推进情况 城市 涉及项目 发放金额（亿元） 授信金额（亿元） 广州 白云区罗冲围片区潭村、民科园片区大 沥村等14个城中村改造项目 15 1426 青岛 10个城中村改造项目获得授信，其中4个获得借款 3.6 154 西安 高新区、浐灞生态区2个城中村改造项目 5 —— 苏州 吴中太湖新城木林村、浒墅关大运河、光福镇东部三个城中村改造项目 3.5 —— 合肥 18个城中村改造项目 0.5 441 石家庄 城角庄等17个村 2.2 405 房地产融资协调机制推进进展 广西 向金融机构推送第一批房地产项目“白名单”，190多个项目进行申报，推动房地产项目“白名单”中南宁北投荷院项目获得民生银行南宁分行3.3亿元开发贷款 重庆 向金融机构联合推送第一批房地产项目“白名单”，包括华宇城二期、龙湖海成青 云阙、万科智慧谷等314个项目，融资需求约830亿元，涉及22家金融机构 成都 第一批名单共有208家项目企业227个项目，企业首选拟对接第一批名单审核28家 青岛 筛选出首批84个房地产项目进入“白名单”，涉及融资需求约250.2亿元，涵盖19 家融资机构 昆明 已梳理出第一批房地产项目“白名单”212个，融资需求约916亿元，向在昆24家主 要银行推送 武汉 确定第一批房地产项目融资“白名单”，涉及房地产项目101个、开发企业94家、 18家融资机构 成交：新房环比回升，市场压力犹存 点评：本周（2024.1.27-2024.2.2）新房成交2.3万套，环比增长15.9%，二手房成交1.6万套，环比下降11.7%。2024年2月（截至2 日）新房日均成交同比下降16.1%，降幅较1月扩大15.5个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 8万套 6 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.8.2022.11.2023.2.2023.5.2023.8.2023.11.20 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 100% 80% 60% 40% 20% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 1.5 2021年2022年2023年2024年 万套 0% -20% -40% -60% 2023.22023.42023.62023.82023.102023.122024.2 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微降，去化周期17.8个月 点评：16城取证库存10269万平，环比降0.1%。去化周期17.8个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.9.1021.11.0521.12.3122.2.2522.4.2222.6.1722.8.1222.10.722.12.223.2.323.3.3123.5.2623.7.2123.9.1523.11.1024.1.5 土地：成交回落、溢价率回升，二三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面666.5万平、成交建面1879万平，环比降68.4%、降30.1%；成交溢价率4.9%，环比升2.6pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比3.7%、33.3%、63%，环比分别降7.5pct、升2.6pct、升4.9pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.122023.32023.62023.92023.12W1.1522.8.2222.11.2223.2.2223.5.2223.8.2223.11.22 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（1.22-1.28） 152 8888 7167 2022.122023.32023.62023.92023.12W1.15 杭州海口苏州嘉兴泰州 流动性环境：资金价格多数下行 资金价格多数下行。2月2日当周，R001下行31.81BP至1.75%，R007下行 27.96BP至2.23%。截至2月2日，OMO存量（MA10）余额为18890亿元，较1月 26日增加5357亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021 年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比下行27.96BP(%) 20202021202220232024 6 5 4 3 210 01-01 03-01 05-01 07-01 09-01 11-01 OMO存量（MA10）环比上行 资金价格多数下行（%） DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 60 20 -20 -60 -100 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降 本周境内地产债发行量环比下降、同比上升，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为88.7亿元，总偿还量为99.4亿元，净融资额为-10.7亿元。到期压力方面，2024年地产债到期压力略小于2023年，2024年全年到期和提前兑付的规模总共2657亿元，同比下降1.4%；向后看，24年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约416.7亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 202220232024 亿元 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200 亿元 600总偿还量到期+提前兑付 500 400 300 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企境内债发行 本周共7家房企发行8只境内地产债。 房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序 境内地产债发行规模前五（亿元） 40.0 15.0 13.0 7.5 6.0 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 保利发展城建发展招商蛇口华发股份光明地产 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 境内地产债发行利率前五（%） 3.80 3.20 3.00 2.90 2.52 24华发0224明债0124栖建0224保利0124招商蛇口SCP001 房企海外债发行 本周房企海外债发行0.6亿美元，环比增加0.2亿美元。2024年1月海外债发行15.8亿美元。 地产海外债周发行量地产海外债月发行量 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 140 亿美元 2021年 2022年 2023 2024