融资协调机制落地，城改专项借款发力

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块下跌。本周（1.27-2.2）申万A股房地产板块涨跌幅为-11.5%，在各板块中位列第17；WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.8%，在各板块中位列第14。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.6%，沪深300指数涨跌幅为-4.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.1%和-0.1%。 本周郑州、济南土拍均底价成交，土地市场整体延续低迷态势。本周（1.27-2.2）全国300城宅地成交建面500万㎡，单周环比+79%，单周同比+975%，平均溢价率1%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面2047万㎡，累计同比-57%；年初至今，华润置地、腾讯、招商蛇口、石家庄城发投、中建五局的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比上升，去年同期含春节假期低基数。本周（1.27-2.2）35个城市商品房成交合计316万平米，周环比+5%，周同比+40%。其中：一线城市周环比-3%，周同比+78%；二线城市周环比+9%，周同比+33%；三四线城市周环比-9%，周同比+24%。 本周二手房成交同环比上升，整体成交规模保持稳定。本周（1.27-2.2）15个城市二手房成交合计175万平米，周环比+1%，周同比+49%。其中：一线城市周环比-5%，周同比+24%；二线城市周环比+3%，周同比+59%；三四线城市周环比+16%，周同比+27%。 多地房地产融资协调机制开始落地。继上周金管总局、住建部开会推进建立城市房地产融资协调机制后，本周多 地的融资项目白名单已落地，并推送至辖区内金融机构。据我们不完全统计，当前已有7城及2省向金融机构推送了 首批房地产项目白名单，总融资需求超过3500亿元，其中南宁已建立房地产融资协调机制，白名单中北投荷院项目 已获得民生银行3.3亿元开发贷款；天津北辰区某项目第一笔2.4亿元贷款已获兴业银行批准展期。值得关注的是，多家出险房企的若干项目被纳入多个省市的白名单，有望打开出险房企的融资困局，有助于提振信心改善预期，化解地产风险。 城中村改造专项借款开始发力。从资金面看，三家政策行在2023年12月、2024年1月PSL分别净新增3500亿 元、1500亿元，当前PSL余额已达3.4万亿，接近3.6万亿的历史峰值。从落地情况看，1月30日至今首批城中村改造专项借款开始密集放款至地方。据我们不完全统计，当前已有27个城市（纳入城中村改造的城市扩容至52个） 共获得政策行总授信额度超8100亿元，已实际投放超300亿元，资金实行封闭运行、专款专用，主要用于城改项目前期工作、拆迁补偿、建设安置房及其配套基础设施建设等。目前首批配套资金已到位，预计后续将根据项目进展连续投放，助力城中村改造提速增效，对房地产开发投资形成托底，同时配合地方房票安置政策，将释放购房需求，助力库存去化。 投资建议 多地已向金融机构推送房地产项目融资白名单，部分项目已获融资支持，在一定程度上改善房企流动性；当前政 策行资金支持已到位并形成投放，大力推动城中村改造进度，加速构建新发展模式。推荐已布局城中村改造、且主打改善产品双重加持的央国企，如越秀地产、招商蛇口、华润置地；推荐受益于行业K型分化的改善型房企，如建发国际集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 城中村改造专项借款开始发力4 多地房地产融资协调机制落地5 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交9 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态13 物管行业政策和新闻15 非开发公司动态15 行业估值16 风险提示17 图表目录 图表1：近期各地城中村改造专项借款进展4 图表2：近期各地房地产项目融资“白名单”进展5 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比8 图表12：2024年初至今权益拿地金额前20房企8 图表13：35城新房成交面积及同比增速9 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表16：35城新房成交明细（万平方米）9 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比11 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比11 图表20：15城二手房成交明细（万平方米）11 图表21：12城商品房的库存和去化周期11 图表22：12城各城市能级的库存去化周期11 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期12 图表24：地产行业政策新闻汇总12 图表25：地产公司动态13 图表26：物管行业资讯15 图表27：非开发公司动态15 图表28：A股地产PE-TTM16 图表29：港股地产PE-TTM16 图表30：港股物业股PE-TTM16 图表31：覆盖公司估值情况17 城中村改造专项借款开始发力 城中村改造专项借款开始发力。从资金面看，三家政策行在2023年12月、2024年1月PSL分别净新增3500亿元、1500亿元，当前PSL余额已达3.4万亿，接近3.6万亿的历史峰值。从落地情况看，1月30日至今首批城中村改造专项借款开始密集放款至地方。据我们不完全统计，当前已有27个城市（纳入城中村改造的城市扩容至52个） 共获得政策行总授信额度超8100亿元，已实际投放超300亿元，资金实行封闭运行、专款专用，主要用于城改项目前期工作、拆迁补偿、建设安置房及其配套基础设施建设等。目前首批配套资金已到位，预计后续将根据项目进展连续投放，助力城中村改造提速增效，对房地产开发投资形成托底，同时配合地方房票安置政策，将释放购房需求，助力库存去化。 图表1：近期各地城中村改造专项借款进展 日期 城市 政策行 总授信额（亿元） 投放额 （亿元） 总项目数 （个） 项目情况 1/30 石家庄 国开行、农发行 405.23 2.15 17 新华区南高基、桥西区城角庄等17个村 1/30 西安 国开行 未公布 5 2 高新区、浐灞生态区2个项目 1/30 济南 农发行 588.5 45.3 21 天桥区王炉、北辛等21个城中村 1/30 济南 国开行 34.9 3.6 1 新旧动能转换起步区高家村韩家村 1/30 广州 国开行、农发行 1426 15 14 白云区罗冲围片区潭村、民科园片区大沥村等14个项目 1/30 合肥 国开行、农发行 441 4.4 18 18个项目，周谷堆、大铺头、东部新中心片区项目合计提款4.4亿元 1/30 南京 国开行 未公布 未公布 未公布 秦淮区、雨花台区、鼓楼区、六合区、麒麟管委会等 1/30 福州 国开行 151.32 13.8 10 10个项目，其中仓山区高宅片区发放首笔贷款 1/30 重庆 农发行 700 10.3 75 22个区75个项目，其中璧山区双龙片区等3个项目发放首批10.3亿元 1/30 宁波 国开行、农发行 57.8 10.3 5 九龙湖镇长石村西河地段、骆驼街道机电园区片区、小港街道衙前村片区、岳林街道惠政二号区块、江口街道后胡区块，还有9个项目正在积极申报 1/30 贵阳 国开行、农发行 120.81 2 9 云岩区鹿冲关、云岩区小湾河、云岩区宅吉村、云岩区茶园、云岩区金鸭、南明区沙冲路、花溪区十和田、花溪区赵家山、白云区金融北城共9个，其中白云区金融北城实现首笔投放2亿元 1/30 苏州 国开行、农发行 未公布 3.487 3 吴中太湖新城木林村、浒墅关大运河、光福镇东部3个项目 1/30 厦门 国开行、农发行 200 0.4 未公布 何厝岭兜片区、湖里社片区等项目 1/30 青岛 国开行、农发行 154.33 3.58 10 10个项目，其中4个落地3.58亿元 1/30 东莞 国开行 未公布 0.6861 2 洪梅镇氹涌村、望牛墩镇下漕村项目 1/30 沈阳 国开行、农发行 133 0.1123 16 和平区上河湾村、浑南区王家湾村等16个项目 1/30 郑州 国开行、农发行 508 24 58 58个项目，其中航空港区、惠济区放款24亿元 1/30 昆明 国开行 237 0.1 6 官渡区6个项目，其中普自社区城中村改造项目（二期）落地 1/30 天津 国开行 未公布 0.83 3 西青区杨柳青镇、武清区南蔡村镇、北辰区天穆镇 1/30 佛山 国开行、农发行 245.5 2.1 6 禅城区祖庙街道郊边村、石湾镇街道仁和仁伍村，南海区大沥镇黄岐东秀村、桂城街道平南顺利旧村，顺德区乐从镇小涌村、杏坛镇南华村共6个项目 1/30 常州 国开行 31.6 4.1 3 龙江路以西产业园新桥片区、新闸片区、金坛指前镇片区等3个项目 1/30 无锡 国开行、农发行 未公布 4.8979 19 惠山长安未来城、锡山东北塘、梁溪威孚等19个项目 1/31 武汉 国开行、农发行、武汉东湖资本谷投资发展 401 124.4 19 19个项目，涉及东湖高新区、长江新区、硚口区、汉阳区、青山区、江夏区、蔡甸区等7个区73个城中村 1/31 成都 国开行、农发行 1200 15 62 未公布 1/31 长沙 农发行 775（湖南 省） 1.13 未公布 长沙天心区黑石铺片区城中村改造项目落地 1/31 大连 国开行 未公布 1.3 2 金普新区光明村和八里村2个项目 2/1 北京 农发行 未公布 1 1 丰台区西南郊冷库及周边城中村改造项目 2/1 北京 国开行 260 10 4 海淀区东升镇北部片区朱房二期等4个项目 2/2 杭州 国开行、农发行 100 5.91 未公布 滨江、萧山、余杭、富阳等区城中村 来源：各政府官网，各银行官网，各地日报，南京城建集团官微，云南网，四川新闻网，杭州城投官微，国金证券研究所 多地房地产融资协调机制落地 多地房地产融资协调机制开始落地。继上周金管总局、住建部开会推进建立城市房地产融资协调机制后，本周多地的融资项目白名单已落地，并推送至辖区内金融机构。据我们不完全统计，当前已有7城及2省向金融机构推送了 首批房地产项目白名单，总融资需求超过3500亿元，其中南宁已建立房地产融资协调机制，白名单中北投荷院项目 已获得民生银行3.3亿元开发贷款；天津北辰区某项目第一笔2.4亿元贷款已获兴业银行批准展期。值得关注的是，多家出险房企的若干项目被纳入多个省市的白名单，有望打开出险房企的融资困局，有助于提振信心改善预期，化解地产风险。 图表2：近期各地房地产项目融资“白名单”进展 时间 省市 项目数量（个） 融资金额（亿元） 2024/1/30 南宁 107 未公布 2024/1/31 重庆 314 830 2024/1/31 昆明 212 916 2024/1/31 云南省（除昆明） 407 603 2024/1/31 哈尔滨 19 27 2024/1/31 青岛 84 250.2 2024/1/31 成都 227 未公布 2024/1/31 西安 54 179.84 2024/2/1 武汉 101 未公布 2024/2/1 湖北省（含武汉） 221 712 2024/2/1 天津 22 50 行情回顾 来源：各政府官网，证券时报，云南网，中房报，财联社，上证报，澎湃新闻，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-11.