中国房地产行业展望，2024年1月

www.ccxi.com.cn 行业展望 2024年1月 目录 摘要1 分析思路2 行业基本面2 样本企业表现9 结论13 附表14 中诚信国际行业展望 中诚信国际 房地产行业 中国房地产行业展望，2024年1月 2023年房地产销售规模小幅收缩、土地投资及新开工探底、行业信用风险出清接近尾声，以央国企为主的竞争格局进一步显现；预计2024年房地产销售下行压力仍存，行业格局及区域分化加剧，但在利好政策的提振下，行业或将加速进入筑底回稳期。 中国房地产行业的展望维持负面改善，中诚信国际认为，房地产行业未来12~18个月总体信用质量较上一年有所改善，但尚未达到稳定的水平。 摘要 2023年房地产行业继续呈下行态势，各项政策呵护下房地产市场出现 联络人 作者 企业评级部 侯一甲027-87339288 yjhou@ccxi.com.cn 熊攀027-87339288 pxiong@ccxi.com.cn 曹文龙027-87339288 wlcao@ccxi.com.cn 其他联络人 龚天璇027-87339288 txgong@ccxi.com.cn 一定积极变化，但受人口红利消减、资产和收入预期走弱以及城镇化进程放缓等因素干扰行业修复进程，行业整体下行态势尚未完全逆转，高能级城市及改善性住房为市场主要支撑；预计2024年房地产销售规模仍有下行压力，且城市间分化加剧，但预计政策面有望持续宽松，行业加速筑底回稳，同时“三大工程”继续发力构筑双轨制新格局。 在销售规模下降及非核心城市资产价格信心不足等不利因素影响下，房企采取更为谨慎的开发及投资策略，2023年行业开发规模与土地投资探底，国有背景开发商仍为土地市场主要参与者；预计2024年投资端仍将低迷，区域分化更为明显。 2023年以来融资环境有所好转，各项政策助力房企陆续恢复再融资，房地产提振政策对重塑市场信心起到积极作用，行业融资环境得到改善；预计2024年房企金融资源将企稳回升，融资环境将进一步改善，但企业自身造血能力的恢复仍是可持续发展的本质。 2023年以来样本房企的各项财务指标表现仍呈持续下探趋势，销售业绩下滑，利润空间收窄，财务杠杆进一步攀升。考虑到房企收入确认具有滞后性，我们预计短期内房企的资产负债表仍将承压，盈利表现预计持续在低位徘徊，虽然部分出险房企债务重组取得进展，但在销售端没有明显改善前，其财务报表表现仍难有起色。 1中国房地产行业展望，2024年1月 中诚信国际行业展望 一、分析思路 2021年下半年以来规模房企流动性危机接连发生，信用风险事件频发，房地产需求疲软，整体行业销售、土地投资、房地产开发及融资等环节均出现规模收缩的趋势；2023年房地产行业信用风险出清接近尾声，在支持政策持续加码下，行业底部修复，但分化更为明显。本报告主要从房地产销售、土地投资、房地产开发、外部融资渠道以及政策变化几个方面分析行业整体基本面情况，在考虑样本房企的规模、盈利能力及经营效率、杠杆水平等指标表现的同时结合流动性压力测试结果总结当前房地产行业的基本信用状况并尝试判断行业未来12~18个月的信用趋势。 二、行业基本面 2023年房地产行业继续呈下行态势，销售规模小幅收缩，降幅收窄；各项政策呵护下房地产市场出现一定积极变化，但受人口红利消减、资产和收入预期走弱以及城镇化进程放缓等因素干扰行业修复进程，改善性住房为市场主要支撑；此外，鉴于行业下行态势尚未完全逆转，2024年房地产市场下行压力尚存，预计在利好政策的持续呵护下，行业将加速筑底修复。 2023年初，受积压购房需求集中释放、积极的政策刺激等因素影响，3~4月商品房单月销售额同比在持续19个月下滑后首次实现增幅，但5月后，居民预期走低、市场信心不足，商品房单月销售额同比继续呈下滑态势。2023年全国实现11.66万亿元商品房销售额，同比回落6.50%，降幅收窄。值得注意的是，2023年7月末，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”对房地产市场定调，房地产政策从供给端对房地产企业的支持过渡到需求端对购房者的重磅利好，如认房不认贷、降首付、降利率、放松限购等，房地产调控政策进一步优化，8月商品房单月销售金额同比降幅开始收窄。整体来看，2023年以来，各项政策呵护下房地产市场出现一定积极变化，但行业整体下行态势尚未完全逆转。从需求变化来看，国家统计局数据显示，2023年出生新生儿较2022年减少54万，人口负增长208万；与此同时，2023年末全国60周岁及以上老年人口占总人口的21.1%，同比上升1.3个百分点。人口出生率持续走低和人口老龄化进程加快意味着未来刚性需求减弱。目前我国城镇化率65%，距离发达国家70%~80%的城镇化率区间虽仍有一定空间，未来国内城镇化进程将明显放缓，纯刚需难以支撑房地产市场继续大规模扩容，房地产市场进入存量竞争时代，将更加注重住房品质及其他附加价值。从住房消费能力和意愿来看，2023年居民收入边际改善，但当前居民收入缺口仍未完全弥补，收入缺口仍约为可支配收入的9%；此外，在房地产企业持续暴雷情况下，房屋交付时间及质量不确定，更加大了居民购房意愿恢复的难度。需求端的变化促使商品房销售结构发生转变，2023年国内现房销售额同比实现增幅，期房销售额同比下滑，年末现房销售额占比提升至18.18%；居民购置意愿由刚需转变为改善性住房需求，2023年，30个代表城市中16个城市120平方米以上新房成交套数占比提升，18个城市120~144平方米成交套数占比有所增长。中诚信国际认为，目前行业销售处于筑底修复阶段，改善性住房为市场主要支撑，预计2024年房地产销售规模仍将小幅下滑， 2 中国房地产行业展望，2024年1月 中诚信国际行业展望 但降幅有望收窄。 25,000.00 20,000.00 15,000.00 10,000.00 5,000.00 - 150.00 100.00 50.00 -(50.00) (100.00) 商品房单月销售额 商品房单月销售面积 商品房单月销售额同比（右轴）商品房单月销售面积同比（右轴） 资料来源：国家统计局、同花顺，中诚信国际整理 资料来源：国家统计局、同花顺，中诚信国际整理 商品房销售额:期房:累计同比 商品房销售额:现房:累计同比 现房销售面积占比（右轴） 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 - 150.00 100.00 50.00 0.00 -50.00 图2：期房、现房销售额累计同比（%） 图1：商品房单月销售表现（万平方米、亿元、%） 资料来源：国家统计局、同花顺，中诚信国际整理 资料来源：国家统计局、同花顺，中诚信国际整理 一线城市:新建商品住宅价格指数:同比 二线城市:新建商品住宅价格指数:同比三线城市:新建商品住宅价格指数:同比 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 -2.00 -4.00 -6.00 70个大中城市:新建商品住宅价格指数:当月同比 70个大中城市:二手住宅价格指数:当月同比 70个大中城市:新建商品住宅价格指数:环比（右轴） 70个大中城市:二手住宅价格指数:环比（右轴） 1.00 0.50 0.00 -0.50 -1.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 -2.00 -4.00 -6.00 图4：不同能级城市新建商品住宅价格指数同比变（%） 图3：70大中城市住宅价格指数环比及同比变化（%） 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-02 2023-04 2023-06 2023-08 2023-10 2023-12 2020-02 2020-05 2020-08 2020-11 2021-03 2021-06 2021-09 2021-12 2022-04 2022-07 2022-10 2023-02 2023-05 2023-08 2023-11 根据国家统计局数据显示，2017~2023年70个大中城市新建商品住宅价格指数（以下简称“房价指数”）增速持续下行，虽然房价指数增幅呈收敛态势，但一线城市及强二线城市房价上涨的预期仍能维持。分城市能级来看，一线城市得益于资源稀缺且需求相对充足，价格韧性较强，2023年价格指数同比小幅上升，但增长幅度有所收窄，价格表现明显优于二三线城市；二线城市受益于需求释放、政策支撑，2023年价格指数由跌转涨，且涨幅呈上升态势；三线城市价格支撑力度最弱，2023年价格指数持续下跌，但跌幅小幅收窄。此外，截至2023年末，商品房待售面积为67,295万平方米，同比增长19.00%，房地产市场去化压力大幅上升。 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 在外部环境变化的背景下，以央国企为主的竞争格局进一步显现。从百强房企销售集中度来看，自 2021年开始，房企陆续发生信用风险事件，百强房企市场份额持续下降，2020年超60%，2023年下降至54%，城投子公司及区域性优质民营房企聚焦区域市场，占据一定区域市场份额。此外，百强房企不同企业性质之间销售情况分化显著，根据克而瑞数据，2023年百强房企中央国企全口径销售金额同比上升约4%，而民企全口径销售金额同比下降约23%。在现金流吃紧、行业下行背景下， 3中国房地产行业展望，2024年1月 中诚信国际行业展望 大部分民营企业大幅缩减投资规模，供货力度持续走低，销售降幅进一步走扩；加之市场对民营企业信心不足，导致2023年民营企业全口径销售金额进一步大幅下降。而央国企全口径销售金额实现小幅增长，在不利的外部环境下，央国企逐步占据民企市场份额。总体来看，受多重因素叠加影响，2023年房地产销售规模已降至近年来的谷底，以央国企为主的竞争格局进一步显现；城市能级间分化加剧，预计一线城市及强二线城市楼市房价指数保持增幅；库存水平上升的趋势或将延续，房地产企业去化周期或将进一步延长。展望2024年，城中村改造、保障性住房、“平急两用”作为“三大工程”将进入发展快车道，有助于稳增长、稳预期、稳投资。不过，“三大工程”主要集中在重点城市，财政造血能力强、人口基数大的城市有望率先放量。值得注意的是，近期广州“房票安置”政策落地实施，成为全国第一个推进房票安置的一线城市，2024年或将有更多城市推行；未来5年，上海、北京、深圳等35个300万人口以上城市将建成600万套保障性住房，逐步形成“保障房+商品房”的双轨制，预计2024年部分地方政府收购有去化难度商品房用于保障性住房供应的规模将进一步扩大；不过，在双轨制模式形成前，仍需保持当前以销售为主的传统模式平稳发展，避免风险传导及扩散。 在销售规模下降及非核心城市资产价格信心不足等不利因素影响下，房企采取更为谨慎的开发及投资策略，2023年土地投资及行业开发规模探底，国有背景开发商仍为土地市场主要参与者；预计2024年投资端仍将低位徘徊，区域分化更为明显。 2023年以来，房地产销售市场持续