物业管理行业研究周报：金茂服务收购润物嘉业，国央企规模持续提升

金茂服务收购润物嘉业国央企规模持续 提升 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：金茂服务收购润物嘉业国央企规模持续提升 事件：1月18日，金茂服务发布公告，称其全资附属公司金茂物管将以总现金代价3.238亿元（可予调整）收购北京市润物嘉业企业管理有限公司（简称“润物嘉 业”）的全部股权。 根据公告，目标公司润物嘉业旗下的运营主体是“北京圣瑞”，主要从事提供物业管理及相关服务以及酒店运营的业务。北京圣瑞在管项目共27项，主要分布于北京、西安等地，为住宅物业及非住宅物业（如写字楼、购物中心、公建类城市服务）的业主提供四保一管服务，合约面积约866万方，在管面积约798万方。 2023/1/20 2023/2/10 2023/3/3 2023/3/24 2023/4/14 2023/5/5 2023/5/26 2023/6/16 2023/7/7 2023/7/28 2023/8/18 2023/9/8 2023/9/29 2023/10/20 2023/11/10 2023/12/1 2023/12/22 2024/1/12 公司根据在管项目、待交付项目、特约项目（如垃圾服务收入、转供暖费用和自供暖费用等）、经营项目（主要为车场经营收入、业权经营收入）以及售楼处项目对目标公司未来几年进行了收入成本预测，预计24-26年将为公司带来累计7.27亿元收入，业务稳定期将为公司每年带来2.55亿元收入。 评级增持 2024年1月21日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 高丁卉研究助理 SAC执业证书编号：S1660122080010 行业基本资料 股票家数64 行业平均市盈率（TTM）8.79 港股市场平均市盈率（TTM）7.16 行业表现走势图 金茂服务在物企规模中并非第一梯队，预计收购润物嘉业将为其带来较可观的业 绩增长。根据克而瑞物管数据，23年TOP10物企合约面积门槛为40300万方， TOP30物企合约面积门槛为13619万方，截至23H1，金茂服务合约面积约9450 万方，在管面积约7100万方，23年上半年金茂服务收入达13.53亿元，毛利为 3.57亿元。 国央企依旧为物业行业并购主力，从数据来看国央企规模亦在持续提升。根据克而瑞物管数据，百强物企中国央企全年在管总面积提升5.45亿方至39.54亿方， 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 国央企在管面积占比提升2.4pct至30.52%，合约面积也显著提升，2023年国央企合约面积提升1.3pct至47.64亿方。 目前地产行业仍处于调整期，国央企控股股东出险概率较低，在行业下行时期具备较强的资源及资金优势，预计未来在管及合约面积仍将持续提升。 数据追踪（1月15日-1月19日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2024 年1月19日，持有814.7万股，较上周上涨14.36%，持股市值0.89亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2024年1月15日至1月19日，增幅最大的是世茂服务，本周增幅9.4%。降幅最大的是碧桂园服务，降1%。持股比例最高为保利物业，为73.11%。持股数量最多为碧桂园 服务，为8.22亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《万物云首次覆盖报告——云浮纷繁醒万物》2023-7-20 2、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》 2023-4-25 3、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 4、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 5、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 6、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 7、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 内容目录 1.每周一谈：金茂服务收购润物嘉业国央企规模持续提升3 1.1国央企依旧为物业行业并购主力3 1.2投资策略4 2.本周行情回顾4 3.行业动态6 4.数据追踪7 4.1沪（深）股通资金及交易追踪7 4.2港股通资金及交易追踪7 5.风险提示8 图表目录 图1：21-23年百强物企中国央企在管面积、合约面积及其占比3 图2：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数4 图3：各板块周涨跌幅对比4 图4：本周涨跌幅前五位（%）5 图5：本周涨跌幅后五位（%）5 图6：港股物业（877129.TI）近一年PE（TTM）5 图7：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值7 表1：公司预测目标公司润物嘉业未来的收入及成本3 表2：港股通持股数量及总市值7 1.每周一谈：金茂服务收购润物嘉业国央企规模持续提升 1.1国央企依旧为物业行业并购主力 事件：1月18日，金茂服务发布公告，称其全资附属公司金茂物管将以总现金代价 3.238亿元（可予调整）收购北京市润物嘉业企业管理有限公司（简称“润物嘉业”）的全部股权。 根据公告，目标公司润物嘉业旗下的运营主体是“北京圣瑞”，主要从事提供物业管理及相关服务以及酒店运营的业务。北京圣瑞在管项目共27项，主要分布于北京、西安等地，为住宅物业及非住宅物业（如写字楼、购物中心、公建类城市服务）的业主提供四保一管服务，合约面积约866万方，在管面积约798万方。 公司根据在管项目、待交付项目、特约项目（如垃圾服务收入、转供暖费用和自供暖费用等）、经营项目（主要为车场经营收入、业权经营收入）以及售楼处项目对目标公司未来几年进行了收入成本预测，预计24-26年将为公司带来累计 7.27亿元收入，业务稳定期将为公司每年带来2.55亿元收入。 表1：公司预测目标公司润物嘉业未来的收入及成本 项目（万元） 23H2 2024 2025 2026 2027 2028 永续期 物业管理费收入 9575 16990 17152 18075 18075 18075 18075 特约收入 1972 3403 3403 3403 3403 3403 3403 经营收入 1746 3035 3099 4019 4019 4019 4019 售楼处收入 211 164 收入合计 13504 23592 23654 25497 25497 25497 25497 物业管理费成本 8055 14306 14481 15425 15412 15414 15414 特约成本 1135 1478 1478 1478 1478 1478 1478 经营成本 1189 1962 1962 2477 2477 2477 2477 售楼处成本 199 164 成本合计 10578 17910 17921 19380 19367 19369 19369 毛利合计 2926 5682 5733 6117 6130 6128 6128 毛利率 21.7% 24.1% 24.2% 24.0% 24.0% 24.0% 24.0% 资料来源：公司公告《须予披露的交易-收购润物嘉业的全部股权及变更全球发售所得款项净额用途》，申港证券研究所 金茂服务在物企规模中并非第一梯队，预计收购润物嘉业将为其带来较可观的业绩增长。根据克而瑞物管数据，23年TOP10物企合约面积门槛为40300万方，TOP30物企合约面积门槛为13619万方，截至23H1，金茂服务合约面积约9450万方， 在管面积约7100万方，23年上半年金茂服务收入达13.53亿元，毛利为3.57亿元。 国央企依旧为物业行业并购主力，从数据来看国央企规模亦在持续提升。根据克而瑞物管数据，百强物企中国央企全年在管总面积提升5.45亿方至39.54亿方，国央企在管面积占比提升2.4pct至30.52%，合约面积也显著提升，2023年国央企合约面积提升1.3pct至47.64亿方。 图1：21-23年百强物企中国央企在管面积、合约面积及其占比 60在管面积（亿方） 50 40 30 20 10 合约面积（亿方）在管面积占比（%）合约面积占比（%）35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0 2021 2022 0% 2023 资料来源：CPIC，克而瑞物管《2023年中国物业服务企业管理规模榜TOP100》，申港证券研究所 目前地产行业仍处于调整期，国央企控股股东出险概率较低，在行业下行时期具备较强的资源及资金优势，预计未来在管及合约面积仍将持续提升。 1.2投资策略 我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 2.本周行情回顾 自2024年1月15日至2024年1月19日收盘，恒生物业板块下跌10.02%，恒生综合指数下跌6.03%，恒生物业板块跑输恒生综合指数3.99pct。 图2：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 10% 2023/1/20 2023/1/29 2023/2/7 2023/2/16 2023/2/25 2023/3/6 2023/3/15 2023/3/24 2023/4/2 2023/4/11 2023/4/20 2023/4/29 2023/5/8 2023/5/17 2023/5/26 2023/6/4 2023/6/13 2023/6/22 2023/7/1 2023/7/10 2023/7/19 2023/7/28 2023/8/6 2023/8/15 2023/8/24 2023/9/2 2023/9/11 2023/9/20 2023/9/29 2023/10/8 2023/10/17 2023/10/26 2023/11/4 2023/11/13 2023/11/22 2023/12/1 2023/12/10 2023/12/19 2023/12/28 2024/1/6 2024/1/15 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 从板块排名来看，与其他板块相比，在恒生综合行业13个板块中排名第13。 图3：各板块周涨跌幅对比 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 A+H64名个股统计涨跌幅前五名为：股价涨幅前五名分别为金融街物业（3.88%）、烨星集团（3.49%）、德商产投服务（2.5%）、第一服务控股（2.3%）、荣万家（0.63%）。股价跌幅后五名分别为远洋服务（-21.19%）、彩生活（-17.74%）、世茂服务（-15.32%）、碧桂园服务（-14.79%）、朗诗绿色生活（-14.58%）。 图4：本周涨跌幅前五位（%）图5：本周涨跌幅后五位（%） 0% -5% -10% -15% -20% -25% 5% 4% 4% 3% 3% 2% 2% 1% 1% 0% 资料来源：iFinD，申