京沪楼市新政点评：放松普宅认定标准及个人住房贷款政策，明确“因区施策”

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告|2023年12月15日超配1京沪楼市新政点评放松普宅认定标准及个人住房贷款政策，明确“因区施策”行业研究·行业快评房地产投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：2023年12月14日，北京、上海同步调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策。北京：（1）对普宅认定标准进行优化。调整后，小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在144平方米（含）以下，5环内成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外成交价格在45000元/平方米（含）以下的住房视为普宅。（2）下调新发放房贷最低首付款比例，同时延长贷款期限。首套住房个人住房贷款最低首付款比例统一下调为30%；二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。房贷年限由目前最长25年恢复至30年。（3）降低商业银行新发放房贷利率政策下限。调整后，城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率加10个基点、不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率、不低于相应期限贷款市场报价利率加55个基点。上海：（1）调整本市普通住房标准。同时满足以下条件的普通住房可以享受优惠政策：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。（2）首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。（3）二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。同时，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。国信地产观点：1）认房不认贷仅利好置换客群，而本轮新政极大利好了刚需客群，从底部盘活置换链条。2）延续了9月份以来各大城市房地产政策放松趋势，明确京沪“因区施策”，为后续进一步放松作铺垫。3）京沪作为楼市动态风向标，新政出台有助于传递高层扶持房地产的决心，市场信心有望恢复。4）投资建议：京沪本轮政策强化市场信心，相信需求端政策会继续放松，但冰冻三尺非一日之寒，等待春意仍需有耐心。楼市真实复苏是行情开启的关键，虽然Q4可能来不及看到明确的地产销售复苏，但向后看半年，目前应是基本面的最低点，可适当布局。而随着高能级城市需求端政策逐步落地，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善。个股端核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展。5）风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。评论：认房不认贷仅利好置换客群，而本轮新政极大利好了刚需客群，从底部盘活置换链条京沪本轮楼市新政亮点较多。首先两地普通住宅认定标准中的价格约束指标均因沿用近10年从未更新而频遭诟病，此次北京翻倍调高单价限制并取消总价管控，使全市普宅占比提高至七成左右，上海更是完全放开总价段约束仅限制面积段，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。其次，首套和二套 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2均下调房贷利率和首付比例，且首付比例不再区分普宅而更看重区位，降低了居民购买住房的资金门槛和还贷压力，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。虽然此前认房不认贷政策出台对市场的提振作用持续性不佳，但我们认为对本轮京沪新政效果没必要悲观。因为京沪楼市的直接问题是刚需不入场、换房链条打不开，而9月的认房不认贷对刚需群体购房没有影响。而这次扩大普宅认定范围、较大幅度降低利率、一定程度降低首付，对刚需有直接利好。所以初步来看，我们看好本轮新政的作用，距市场止跌企稳更进一步。图1：北京新房和二手房单月销售套数（套）图2：北京新房和二手房单月销售均价（元/㎡）资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理图3：上海新房和二手房单月销售套数（套）图4：上海新房和二手房单月销售均价（元/㎡）资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理延续了9月份以来各大城市房地产政策放松趋势，明确京沪“因区施策”，为后续进一步放松作铺垫北京、上海本轮楼市新政出台，也延续了9月以来各大城市房地产政策放松趋势，符合市场的需求与期待。但究其本质仍局限在限贷政策的宽松，虽确实降低了本市符合购房条件的居民购买住房的资金门槛和还贷压力，但对标大部分二线城市及一线城市中的广州，后续尚有较大限购政策放松的空间。考虑到京沪的城市地位对全国居民的吸引力可能虹吸其他地区楼市购买力，我们认为京沪限购政策不可能完全放开，但边际放松的可能性依旧存在。此次京沪在下调房贷利率和首付比例时均选择了“因区施策”，算是初步做了铺垫。我们期待北京城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区）以外区域和上海自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域能迎来后续进一步的放松。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3表1：9月以来各大城市出台的房地产放松政策日期政策/新闻9月1日一线城市全面认房不认贷9月5日起沈阳、南京、郑州、合肥、武汉、长沙、昆明、厦门等二线城市陆续完全解除限购9月20日广州新增花都、黄埔、番禺三区全面解除限购，其余限购区非本地社保年限要求放松，下调增值税免税年限9月28日深圳下调个人住房贷款利率下限10月16日杭州优化住房限购政策，下调首付比例及房贷利率下限10月18日起上海、北京陆续优化住房公积金个人住房贷款套数认定标准10月24日上海金山区优化人才购房政策11月14日广州公积金贷款认房不认贷，首付最低两成11月22日深圳调低二套住房最低首付款比例，放松普通住宅认定标准12月14日北京、上海放松普通住宅认定标准，分区域调低首套及二套住房最低首付款比例及房贷利率资料来源：各地政府官网，国信证券经济研究所整理京沪作为楼市动态风向标，新政出台有助于传递高层扶持房地产的决心，市场信心有望恢复从历次房地产周期的房价表现看，一线城市总领先于全国楼市发生变化，尤其北京、上海二手房成交量价受到全国关注，影响全市场信心。而从统计局数据看，2023年1-11月份，全国商品房销售面积10.1亿㎡，同比下降8.0%；11月单月，全国商品房销售面积7930万㎡，同比下降10.3%，且绝对值仅相当于2019年同期的51%，创下新低，地产销售急需一剂强心针。京沪新政的出台，从风向标意义上来说，有助于传递高层扶持房地产的决心，市场信心有望逐步恢复，进一步带动地产销售缓慢复苏。图5：70城新建商品住宅价格指数当月同比图6：70城二手住宅价格指数当月同比资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4图7：全国商品房单月销售面积及当年累计同比图8：全国商品房单月销售面积与2019年同期比值资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理投资建议：京沪本轮政策强化市场信心，相信需求端政策会继续放松，但冰冻三尺非一日之寒，等待春意仍需有耐心。楼市真实复苏是行情开启的关键，虽然Q4可能来不及看到明确的地产销售复苏，但向后看半年，目前应是基本面的最低点，可适当布局。而随着高能级城市需求端政策逐步落地，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善。个股端核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展。风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。相关研究报告：《2023年11月房地产数据点评-销售回暖尚需等待，拿地融资边际好转》——2023-12-12《房地产行业2023年12月投资策略-关注受益于开工端、城改、楼市热度边际改善的核心标的》——2023-11-30《数据背后的地产基建图景（四）-地产基本面仍较弱，看好基建投资增速年内企稳》——2023-11-27《房地产行业2024年投资策略-筑底期接近尾声，开工端值得期待》——2023-11-17《统计局10月房地产数据点评-基本面表现仍较弱，期待年底政策发力》——2023-11-16 证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级投资评级标准类别级别说明报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的6到12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A股市场以沪深300指数（000300.SH）作为基准；新三板市场以三板成指（899001.CSI）为基准；香港市场以恒生指数(HSI.HI)作为基准；美国市场以标普500指数(SPX.GI)或纳斯达克指数（IXIC.GI）为基准。股票投资评级买入股价表现优于市场代表性指数20%以上增持股价表现优于市场代表性指数10%-20%之间中性股价表现介于市场代表性指数±10%之间卖出股价表现弱于市场代表性指数10%以上行业投资评级超配行业指数表现优于市场代表性指数10%以上中性行业指数表现介于市场代表性指数±10%之间低配行业指数表现弱于市场代表性指数10%以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对