房地产对政策支持保障房建设的点评：保障房建设加快

租赁住房贷款支持计划与金融支持住房租赁市场

背景与规模

• 2023年1月，中国人民银行推出《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，旨在通过设立租赁住房贷款支持计划，提供总额度为1000亿元的资金支持。
• 贷款规模与利率：假设贷款利率为3%，略高于出租后的租金收益率，意味着未来的租金上涨预期对于覆盖资金成本至关重要。

实施细节与影响

• 单套成本与数量：以每套商品房1.2万元/平方米、60平方米计算，单套价格约为72万元。按照80%的贷款比例，总计可支持约17万套/1042万平方米的商品房回购，这一规模被认为是试点级别的，适合当前市场环境。
• 资金使用与地方国企角色：预计回购的对象将以地方国企开发的项目为主，这有助于确保资金在本地循环，提高存量资产的流动性，并吸引更多的增量资金投入当地经济。

金融支持与政策导向

• 2024年政策发布：央行和国家金融监督管理总局联合发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》强调了对租赁住房的金融支持，包括但不限于开发、经营和回购商品房等多个环节的支持措施。
• 长期资金与灵活期限：政策支持包括为建设保障性租赁住房提供长期资金，对于不同环节的贷款，最高可达物业评估价值80%的比例，部分贷款期限可长达30年。
• 回购策略与地方国企优先：回购策略倾向于地方国企开发的项目，以促进资金在本地循环，增强地方经济活力，同时确保资金使用的效率和安全性。

风险与展望

• 需求与信用投放：信用投放有助于稳定资产价格，但需警惕在有效需求不足的情况下，存量资产的盘活可能对新需求产生分流效应。
• 政策组合与需求支持：预计需要其他政策协同作用，以刺激实际需求增长，确保市场的健康发展。
• 保障房体系与机会领域：保障房体系将进一步扩大，包括配售型和配租型保障房的重要性提升，重组类房企有望从中获益，特别是资产质量优异、具备反转型能力的公司，如旭辉控股集团、融创中国等，以及专注于园区开发的公司，如中新集团、招商蛇口，和龙头房企保利发展。

结论

租赁住房贷款支持计划与金融政策的实施旨在通过资金支持和优化政策环境，促进住房租赁市场的健康发展。这一系列举措不仅旨在解决住房供应问题，还旨在激活存量资产，推动地方经济发展，并为特定类型的企业和行业创造新的机遇。然而，政策实施过程中需密切关注市场需求变化和潜在的风险，以确保政策效果最大化。