房地产开发2022W15：央行降准25bp，上海临港南京六合限购放松

央行降准25bp释放5300亿资金，上海临港南京六合限购放松。央行4月15日宣布，决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，在下调存款准备金率0.25个百分点的基础上，再额外多降0.25个百分点，加大对小微企业和“三农”的支持力度。本次共计释放长期资金约5300亿元。历史数据上看，多次降准降息配合房地产政策放松之后通常迎来商品房销售数据回暖。本周更多城市“四限”政策放松，值得注意的是南京和上海都有部分郊区限购放松，另外宜昌限贷限售放松，首付比例下降。 行情回顾：涨幅位列各行业中后段，落后大盘1.92个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.9%，落后大盘1.92个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第16名。本周上涨个股共19支，较上周减少49支，下跌股数为121支。（若无特殊说明，报告中本周指4.9-4.15当周）。 新房成交情况：本周32个城市新房成交面积为214.6万平方米，环比提升15.2%，同比下降61.3%。其中样本一线城市的新房成交面积为29.3万方，环比22.4%，同比-65.1%；样本二线城市为138.4万方，环比15.7%，同比-57.8%；样本三线城市为46.8万方，环比10.0%，同比-67.2%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计114.8万方，环比增长43.2%，同比下降37.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.2万方，环比43.2%；样本二线城市为63.9万方，环比46.8%；样本三线城市为14.7万方，环比29.3%。年初至今累计二手房成交面积为1392.7万方，同比变动为-37.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为421.2万方，同比-41.2%；样本二线城市为789.4万方，同比-33.4%；样本三线城市为182.1万方，同比-33.4%。 重点公司境内信用债情况：根据申万行业-房地产指标统计，本周（4.11-4.17）共发行房企信用债9只，环比上升7支；发行规模共计69.00亿元，总偿还量76.86亿元，净融资额为-7.86亿元。苏州高技（-17bp）、常高新（-16bp）、光明房产（-44bp）、京电子城（-61bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 投资建议：地方政策持续放松，预计后续更多城市跟进，维持地产开发板块“增持”评级。我们认为今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润臵地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：碧桂园服务、华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。 1.央行降准25bp释放5300亿资金，上海临港南京六合限购放松 央行4月15日宣布，决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，在下调存款准备金率0.25个百分点的基础上，再额外多降0.25个百分点，加大对小微企业和“三农”的支持力度。本次共计释放长期资金约5300亿元。据人民网报道，对于此次降准，央行有关负责人表示，当前流动性已处于合理充裕水平。此次降准的目的，一是优化金融机构资金结构，增加金融机构长期稳定资金来源，增强金融机构资金配臵能力，加大对实体经济的支持力度。二是引导金融机构积极运用降准资金支持受疫情严重影响行业和中小微企业。三是此次降准降低金融机构资金成本每年约65亿元，通过金融机构传导可促进降低社会综合融资成本。在2021年下半年以来我国已三次降准一次降息。 历史数据上看，多次降准降息配合房地产政策放松之后通常迎来商品房销售数据回暖。 对2000年以来的降息降准节点和全国商品房销售金额及面积进行分析发现，过去总共有4轮降息降准，分别为2008年9月-12月、2011年11月-2012年7月、2014年11月-2015年10月、2019年9月-2020年4月。历次降息降准后商品房销售金额同比数据均有大幅回升，最低回升至59.8%，最高回升至166.8%（图见附录）。目前除房地产税试点细则未落地可能对民众预期产生影响外，地产政策均呈现边际利好，未来销售数据回暖可期。 图表1：2008年以来降息降准后单月商品房销售额同比变化 图表2：2008年以来降息降准后单月商品房销售面积同比变化 本周更多城市“四限”政策放松，值得注意的是南京和上海都有部分郊区限购放松，另外宜昌限贷限售放松，首付比例下降。 据上海证券报报道，即日起，针对非南京市户籍居民，家庭名下在南京无房，若已婚（可携带夫妻双方身份证、户口本、结婚证、未成年小孩出生证明和户口本），若未婚（可携带个人身份、户口本）即可在六合市民中心开具1张六合区的购房证明，该购房证明只能在六合区使用 据中国证券报报道，上海临港新片区管委会组织对临港新片区人才住房政策操作口径进行优化调整，涉及人才购房资格确认函的有效期限及重点支持单位人才工作期限调整。 新片区将原《购房资格确认函》调整为《临港新片区人才住房政策认定函》，有效期由原6个月调整为12个月。同时更新了《2022年临港新片区人才住房政策重点支持单位清单》(下称“清单”)，在清单内重点支持单位中工作的人才，“须在新片区工作满一年以上”的要求可缩短为3个月或6个月。 4月14日宜昌市发布《关于进一步促进房地产市场良性循环和健康发展的通知》。内容涉及限贷限购放松、首付比例下降、购房补贴等：加大了住房公积金支持住房合理消费力度。住房公积金贷款在执行“认房认贷”标准时，只认定住房公积金贷款记录；职工可通过自主缴存方式，提高住房公积金贷款额度。申请住房公积金贷款的购房人在提交合格的贷款要件后，住房公积金管理部门和相关承办银行加快贷款资格、贷款额度审查和放款进度。引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放力度。首套房贷款首付款比例不低于20%、利率原则上在央行基础利率（LPR）的基础上上浮不超过60个基点；二套房贷款首付款比例不低于30%、利率原则上在央行基础利率（LPR）的基础上上浮不超过80个基点。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房住房的，银行业金融机构执行首套房贷政策。要求探索第四代住房项目试点。明确新建商品住房网签备案2年内上市交易不再受限制，促进商品住房一、二手市场良性循环。在宜首次就业（含返乡创业）两年内的博士、硕士、本（专）科毕业生，在宜昌城区购买人才房，对符合条件的分别一次性发放10万元、6万元、5万元购房首付款补贴券。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.9%，落后大盘1.92个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第16名。本周上涨个股共19支，较上周减少49支，下跌股数为121支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为广汇物流、京能臵业、中交地产、*ST松江、渝开发，涨幅分别为31.7%、29.1%、26.9%、21.6%、15.6%。跌幅前五为中国武夷、蓝光发展、栖霞建设、南国臵业、阳光城，跌幅分别为-33.0%、-27.4%、-23.6%、-22.3%、-22.0%。 本周49家重点房企中共计上涨9支，较上周减少25支，涨幅位居前五的为保利地产、招商蛇口、金地集团、美的臵业、金科股份，涨幅分别为6.1%、4.5%、3.6%、2.9%、2.2%。跌幅前五为蓝光发展、阳光城、华夏幸福、世联行、正荣地产，跌幅分别为-27.4%、-22.0%、-18.4%、-13.7%、-12.5%。 图表3：各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周（4.11-4.15）涨幅前五个股代码简称 图表7：本周（4.11-4.15）跌幅前五个股 图表8：重点房企涨跌幅排名 图表9：本周（4.11-4.15）重点房企涨幅前五个股 图表10：本周（4.11-4.15）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周32个城市新房成交面积为214.6万平方米，环比提升15.2%，同比下降61.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为29.3万方，环比22.4%，同比-65.1%；样本二线城市为138.4万方，环比15.7%，同比-57.8%；样本三线城市为46.8万方，环比10.0%，同比-67.2%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计15周新房成交面积同比看，本周一线城市，北京（-26.5%）、上海（-21.6%）、广州（-55.7%）、深圳（-37.0%）同比均为负。二三线城市中，盐城（-81.1%）、海门（-80.7%）、惠州（-73.3%）等总计27城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪（4.9-4.15） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计114.8万方，环比增长43.2%，同比下降37.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.2万方，环比43.2%； 样本二线城市为63.9万方，环比46.8%；样本三线城市为14.7万方，环比29.3%。 年初至今累计二手房成交面积为1392.7万方，同比变动为-37.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为421.2万方，同比-41.2%；样本二线城市为789.4万方，同比-33.4%；样本三线城市为182.1万方，同比-33.4%。 图表16：本周12城二手房成交面积及同环比 图表17：本周一2个线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据申万行业-房地产指标统计，本周（4.11-4.17）共发行房企信用债9只，环比上升7支；发行规模共计69.00亿元，环比上升55.50亿元，总偿还量76.86亿元，环比下降37.34亿元，净融资额为-7.86亿元，环比上升92.84亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（63.6%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以超短期融资债券（39.0%）和一般公司债（21.7%）为主要构成。债券期限方面，本周以0-1年（39.0%）和1-3年（24.8%）的债券为主。 图表21：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，苏州高技（-17bp）、常高新（-16bp）、光明房产（-44bp）、京电子城（-61bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。保臵（36bp）等公司的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券提升。 图表25：房企每周融资汇总（4.11-4.17） 5.本周相关政策回顾 图表26：全国性政策（4.11-4.16） 图表27：地方性政策（4.11-4.16） 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。