对《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》的点评：PSL助力保租房收购运营，或先聚焦核心一二线城市

事件：1）2024年1月2日，央行官网发布消息称，2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元，期末抵押补充贷款余额为32522亿元。2）2024年1月5日，央行、金监总局印发《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（下简称“金融支持租赁意见”）。 点评：PSL或助力保租房收购，租金要求较高，或将首先聚焦核心一二线城市 1）“金融支持租赁意见”提出，“满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求。 对于企业和符合条件的事业单位…批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业…用于保障性租赁住房长期持有运营的，鼓励商业银行…发放住房租赁团体购房贷款…期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%”。 2）“金融支持租赁意见”提出，“支持发放住房租赁经营性贷款。住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的,…期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。…非自有产权租赁住房，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过…应收租金总额的70%”。 3）我们在前期报告中提出，“租购并举、全面发展住房租赁市场已成为当前建设房地产长效机制的主要内容。随着我国房地产市场发展进入新阶段，多渠道盘活存量资产对合理扩大有效投资及降低行业债务风险具有重要意义”。详见2023年2月25日外发报告《稳步推进房地产公募REITs，支持住房租赁市场发展——《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》的点评》 4）PSL的主要功能是支持国民经济重点领域、薄弱环节和社会事业发展而对金融机构提供的期限较长的大额融资。量的层面是基础货币投放渠道；价的层面，商业银行抵押资产从央行获得的融资利率引导中期利率，降低重点领域和薄弱环节的融资成本。我们认为本次重启PSL工具，同时结合“金融支持租赁意见”，将为保障性住房市场建设提供中长期低成本资金，其中包括支持企事业单位通过长周期、低成本的“租赁团体购房贷款”购买市场上的存量闲置房屋，以及后续支持租赁企业的日常运营而发放的经营性贷款等。 5）值得注意的是，“金融支持租赁意见”提出，“商业银行应对…租赁住房的租金水平、出租率，以及住房租赁企业的专业能力、财务状况、持续审慎经营等开展尽职调查…住房租赁企业应以租金收入作为第一还款来源”。考虑到租金水平与城市发展情况、人均可支配收入、人均消费支出等经济指标紧密相关，我们认为此次PSL助力保租房收购存量闲置房屋，或将首先聚焦于核心一二线城市，一是可以切实缓解核心一二线城市住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题，提升核心一二线城市对人才的吸引力，加快实施二十大报告中提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，二是一二线核心城市的租金水平相对较高，租赁需求相对较强，能够较好满足商业银行对于还款来源、出租率和租赁企业经营情况等要求。 投资建议：房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，供给侧“三箭连珠”信用风险逐步出清，促需求“因城施策”陆续落地，光大核心30城商品住宅成交企稳，区域分化格局凸显。此次PSL助力保租房收购运营，投资建议关注一二线城市经营占比较高的龙头房企及地方国资，如招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。