行业点评报告：深圳发布城中村改造征求意见稿，拆迁难度或将大幅

房地产 2024年01月08日 投资评级：看好（维持）行业走势图 房地产沪深300 10% 0% -10% -19% -29% -38% 2023-012023-052023-09 数据来源：聚源 深圳发布城中村改造征求意见稿，拆迁难度或将大幅 降低 ——行业点评报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 深圳发布城中村改造相关征求意见稿 继2023年12月28日深圳官宣新开工13个配售型保障房后，深圳市规划和自然 资源局于1月5日发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿），结合深圳城中村改造的实际情况和重点难点，建立系统性、可持续的长效工作机制，系统全面平稳解决城中村历史遗留问题，合理利用国土空间资源，推动城市可持续高质量发展。 相关研究报告 政府在城中村改造中将起主导作用，拆迁难度或将大幅降低 此前深圳城中村改造以“一二级联动”方式为主，基本遵循市场化思路，由村股 份公司和开发商谈判决议。在房地产市场下行，企业资金压力增加的背景下，城 《新年首周销售市场遇冷，上海金山 实施购房优惠政策—行业周报》 -2024.1.7 《2023年百强房企销售榜单数据点评：销售规模整体收缩，行业竞争格局明朗—行业点评报告》-2024.1.3 《保障房系列报告一：租售并举双轨制逐渐完善，保障房建设破竹建瓴—行业深度报告》-2024.1.2 中村改造进程变缓，影响改造项目的实施效果。本次征求意见稿提出将实施模式改为政府统筹、净地出让、市场运作，由区政府组织实施拆除新建类城中村改造工作，充分发挥政府在城中村改造中的主导作用。本次征求意见稿新增了两类拆除改建范围：一是重大民生项目，二是重大制造园区和重大产业项目。同时意见提出拆建类城中村改造项目，经物业权利人三分之二以上同意方可实施，而之前政策规定单一地块最低为双3/4，旧小区为双95%，大幅度降低了拆迁门槛，在政府主导下拆迁效率和工作难度或将大幅降低（可比城市：上海为85%，广州为2/3）。 土地出让方式变化，保障房建设同步推进 征求意见稿明确规自局可依法采用综合评价出让或带设计方案出让等公开方式确定土地受让方，由区政府实施回迁安置，同时应将城中村改造与保障性住房筹集建设相结合，在项目经济可行、规划条件能够支撑的前提下，应按要求配置一定比例配售型保障性住房。一方面土地出让权统一收归到政府部门，对二级开发主体也有一定选择权，央企和国资企业或将受益；另一方面，搭配一定比例配售型保障房也是对保障房建设的全面支持。 投资建议 据《深圳城中村楼栋字典2022》数据，城中村改造新规涉及到了深圳40%的建筑面积，影响范围较广，本次征求意见稿指出城中村改造拆迁主体统一由政府主导，扩充了拆改项目范围，降低了拆迁难度，有助于城中村改造工程加速推进，间接为楼市注入流动性。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、华发股份等优质央国企；（2）万科A、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：政策落地不及预期、资金到位不及预期。 行业研究 行业点评报告 开源证券 证券研究报 告 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正 式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R3（中风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。若您并非专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 分析师承诺 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 评级 说明 证券评级 买入（Buy） 预计相对强于市场表现20%以上； 增持（outperform） 预计相对强于市场表现5%～20%； 中性（Neutral） 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动； 减持（underperform） 预计相对弱于市场表现5%以下。 行业评级 看好（overweight） 预计行业超越整体市场表现； 中性（Neutral） 预计行业与整体市场表现基本持平； 看淡（underperform） 预计行业弱于整体市场表现。 备注：评级标准为以报告日后的6~12个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中A股基准指数为沪深300指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）、美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 股票投资评级说明 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 法律声明 开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构，已具备证券投资咨询业务资格。 本报告仅供开源证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的机构或个人客户（以下简称“客户”）使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告是发送给开源证券客户的，属于商业秘密材料，只有开源证券客户才能参考或使用，如接收人并非开源证券客户，请及时退回并删除。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀请。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。若本报告的接收人非本公司的客户，应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的开源证券网站以外的地址或超级链接，开源证券不对其内容负责。本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便，链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 开源证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。开源证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 本报告的版权归本公司所有。本公司对本报告保留一切权利。除非另有书面显示，否则本报告中的所有材料的版权均属本公司。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 开源证券研究所 上海深圳 地址：上海市浦东新区世纪大道1788号陆家嘴金控广场1号楼10层 邮编：200120 邮箱：research@kysec.cn 地址：深圳市福田区金田路2030号卓越世纪中心1号楼45层 邮编：518000 邮箱：research@kysec.cn 北京西安 地址：北京市西城区西直门外大街18号金贸大厦C2座9层邮编：100044 邮箱：research@kysec.cn 地址：西安市高新区锦业路1号都市之门B座5层邮编：710065 邮箱：research@kysec.cn