光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年12月）：十二月物管板块指数-3%，重点公司持续回购股份

2024年1月6日 行业研究 十二月物管板块指数-3%，重点公司持续回购股份 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年12月） 要点 市场行情：12月物管板块指数-3.1%，1-12月累计涨跌幅-34.5% 指数：2023年12月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-3.1%，跑输沪深300指数1.2pct.，跑输恒生指数3.1pct.，跑输恒生港股通指数2.2pct.。2023年1-12月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-34.5%，跑输沪深 300指数23.2pct.，跑输恒生指数20.8pct.，跑输恒生港股通指数21.4pct.。 个股：2023年12月，样本股平均涨跌幅为-4.0%，涨幅前列为：金科服务 （+21.3%）、旭辉永升服务（+15.1%）、万物云（+3.1%）；1-12月，样本 股平均涨跌幅为-43.3%，跌幅前列为：旭辉永升服务（-64.5%）、新城悦服务 （-64.3%）、碧桂园服务（-63.6%）、远洋服务（-63.5%）、雅生活服务（-61.6%）。 12月港股通持股比例变化：绿城服务（+0.54pct）、碧桂园服务（+0.50pct）、华润万象生活（+0.21pct）、新城悦服务（+0.19pct）、融创服务（+0.15pct）；1-12月港股通持股变化：雅生活服务（+12.27pct）、碧桂园服务（+11.07pct）、绿城服务（+5.28pct）、融创服务（+3.69pct）、世茂服务（+2.43pct）。 估值：样本股2023年的WIND一致预测PE估值范围从3到21，均值约为10；样本股2024年的WIND一致预测PE估值范围从2到16，均值约为8。截至2023年12月29日，多家重点公司估值处于中位值下方，重点公司PE-ttm（当前/中位值）：中海物业（13/30）、建发物业（15/27）、万物云（17/20）、融创服务（9/27）、招商积余（18/31）等。 行业动态跟踪：稳定房地产市场，推进“三大工程”建设，加快生活服务数字化赋能；上海北京调整购房首付比例和贷款利率下限，调整普宅认定标准 中央：中央经济工作会议提出，加快推进保障性住房、“平急两用”公共基础设施、城中村改造等“三大工程”建设；全国住房城乡建设工作会议强调积极采取措施，对房地产行业增信心、防风险、促转型。商务部等提出通过数字化赋能推动生活性服务业高质量发展，驱动生活性服务业向高品质和多样化升级。 地方：上海北京调整购房首付比例和贷款利率下限，调整普宅认定标准。 企业动态：重点公司持续回购股份，碧桂园服务发布资产减值公告 12月，金科服务、绿城服务、旭辉永升服务、万物云持续回购股份；新大正发 布董事高管增持公司股份计划，增持金额不少于1070万元；碧桂园服务发布 资产减值公告，就关联方贸易应收款项计提减值拨备约人民币18亿元至23亿 元；商誉及其他无形资产减值计提约人民币14亿元至18亿元。 投资建议：物管政策面友好，基本面稳健，美联储降息预期提升，房地产信用风险缓释，物业指数回落至历史低位，当前是配置物管行业的较好时间点，建议关注三条主线：1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园 服务、雅生活服务、融创服务。2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，整体运营能力及盈利能力较强，现金流充沛，兼具成长性的物管公司，推荐绿城服务、万物云，建议关注新大正。3)“稳健国企”：看好国 企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余， 建议关注中海物业、华润万象生活、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 房地产（物业服务）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20231106轻舟即过万重山，物管配置正当时 ——房地产行业（物业服务）2024年度投资策略 20231204十一月物管板块指数-0.9%，社区服务设施建设持续推进——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年11月）20231107十月物管板块指数-2.9%，居家养老国家标准正式发布——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年10月） 20231009九月物管板块指数-8.8%，回购与增持提振市场信心——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年9月） 1、2023年12月光大地产AH物管板块指数 12.1、光大地产AH物管板块指数成分股 2023年1月起，光大AH物管板块指数成分股增加至19家，其中国企组8家， 非国企组11家，较2022年12月新增两家，为万物云（2602.HK）、新大正 （002968.SZ）。 国企组8家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业 （6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组11家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务 （3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）。 表1：光大AH物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月涨跌幅 2023年 涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 576.1 27.85 25.7 22.7 -5.8% -28.0% 2669.HK 中海物业 174.5 5.86 15.1 13.0 -7.9% -26.7% 6049.HK 保利物业 144.4 28.80 12.8 11.8 -4.2% -36.6% 001914.SZ 招商积余 126.8 11.96 21.4 17.7 -10.0% -21.7% 2156.HK 建发物业 43.3 3.39 17.3 15.2 -17.3% -20.4% 6626.HK 越秀服务 35.6 2.58 8.4 8.0 2.0% -17.0% 0816.HK 金茂服务 14.7 1.80 4.3 4.8 -4.8% -53.7% 6677.HK 远洋服务 8.0 0.75 10.5 -13.0 0.0% -63.5% 2602.HK 万物云 265.9 24.90 17.4 16.6 3.1% -48.8% 6098.HK 碧桂园服务 204.5 6.75 10.4 12.1 -8.5% -63.6% 2869.HK 绿城服务 84.2 2.91 15.2 13.8 -10.2% -42.4% 9666.HK 金科服务 64.0 11.04 -3.5 -3.3 21.3% -19.4% 1516.HK 融创服务 51.8 1.87 -10.6 8.7 -17.3% -47.7% 3319.HK 雅生活服务 46.1 3.58 2.5 2.9 -5.0% -61.6% 002968.SZ 新大正 28.5 12.51 15.3 17.4 -6.3% -41.5% 0873.HK 世茂服务 26.6 1.19 -2.8 -3.0 -1.7% -57.8% 1755.HK 新城悦服务 24.9 3.15 5.8 5.1 -15.5% -64.3% 1995.HK 旭辉永升服务 23.0 1.45 4.7 6.8 15.1% -64.5% 9983.HK 建业新生活 18.0 1.53 3.2 -67.5 -3.2% -43.8% 平均 103.2 12.6 12.0 -4.0% -43.3% 资料来源：Wind、光大证券研究所；PE(LYR)与PE(TTM)平均值剔除远洋服务、融创服务、世茂服务、金科服务、建业新生活；市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股； 换算汇率：1港元=0.91元人民币；截止日期：2023.12.29 12.2、指数年度表现及月度表现 2023年1-12月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-34.5%，跑输沪深300指数23.2pct.，跑输恒生指数20.8pct.，跑输恒生港股通指数21.4pct.。 图1：2023年光大地产AH物管板块指数走势（01.01-12.31）图2：2023年光大地产AH物管板块指数涨幅（01.01-12.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年12月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年12月31日 2023年12月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-3.1%，跑输沪深300指数1.2pct.，跑输恒生指数3.1pct.，跑输恒生港股通指数2.2pct.。 图3：2023年12月光大地产AH物管板块指数走势（12.01-12.31图4：2023年12月光大地产AH物管板块指数涨幅（12.01-12.31 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年12月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年12月31日 2023年12月，光大地产AH物管板块指数单月涨幅-3.1%，在A股行业板块中位列第20/31，在H股行业板块中位列第12/15。 图5：2023年12月A股板块表现图6：2023年12月H股板块表现 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年12月29日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年12月29日 12.3、个股年度表现及月度表现 2023年12月，AH物管板块指数样本股（下简称“样本股”）平均涨跌幅为-4.0%；涨幅前列为：金科服务（+21.3%）、旭辉永升服务（+15.1%）、万物云（+3.1%）、越秀服务（+2.0%）。跌幅前列为：建发物业（-17.3%）、融创服务（-17.3%）、新城悦服务（-15.5%）、绿城服务（-10.2%）。 2023年1-12月，样本股平均涨跌幅为-43.3%；跌幅前列为：旭辉永升服务 （-64.5%）、新城悦服务（-64.3%）、碧桂园服务（-63.6%）、远洋服务（-63.5%）、雅生活服务（-61.6%），多为民企物管公司。 图7：2023年12月样本股涨跌幅（12.01-12.29）图8：2023年1-12月样本股涨跌幅（12.01-12.29） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年12月29日，蓝线表示样本股涨跌幅 平均值 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年12月29日，蓝线表示样本股涨跌幅 平均值 2023年12月，港股通持股比例变化：绿城服务（+0.54pct）、碧桂园服务（+0.50pct）、华润万象生活（+0.21pct）、新城悦服务（+0.19pct）、融创服务（+0.15pct）。 2023年1-12月，港股通持股比例变化：雅生活服务（+12.27pct）、碧桂园服务 （+11.07pct）、绿城服务（+5.28pct）、融创服务（+3.69pct）、世茂服务（+2.43pct）。 图9：2023年12月港股通持股变化（12.01-12.29）图10：2023年1-12月港股通持股变化（01.01-12.29） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年12月29日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年12月29日 2023年12月29日，样本股2023年的WIND一致预测PE估值范