光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年12月）：十二月地产aH物管板块指数上涨4.4%，中央推进服务消费与家政进社区

2023年1月3日 行业研究 十二月地产AH物管板块指数上涨4.4%，中央推进服务消费与家政进社区 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年12月） 要点 市场行情：12月光大地产物管板块指数上涨4.4%，全年累计下跌28.1% 指数：2022年12月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为4.4%，跑赢沪深300指数3.9pct.，跑输恒生指数2.0pct.，跑输恒生港股通指数1.8pct.；2022年1-12月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-28.1%，跑输沪深300指数6.4pct.，跑输恒生指数12.6pct.，跑输恒生港股通指数11.2pct.。 个股：本月平均涨跌幅为2.3%；涨跌幅前列为：融创服务（31.3%）、金茂服务（12.7%）、越秀服务（11.4%）、新城悦服务（7.6%）、华润万象生活（7.3%）。 港股通：本月持股比例变化：雅生活服务（+4.57pct.）、旭辉永升服务（+1.61pct.）、金科服务（+0.92pct.）、世茂服务（+0.63pct.）、绿城服务（+0.34pct.）。1-12月持股比例变化：雅生活服务（+17.90pct.）、世茂服务（+12.56pct.）、融创服务（+12.55pct.）、旭辉永升服务（+11.05pct.）、金科服务（+8.19pct.）。行业动态跟踪：中共中央强调积极发展服务消费，推动家政进社区 中央：中共中央表示，要积极发展服务消费，增加养老育幼服务消费，推动家政服务提质扩容，支持家政、养老、托幼、物业等业态融合创新；国家发改委等11部门提出，鼓励家政企业与社区托育、养老服务等机构合作，促进居家 养老、育幼和社区助餐等服务融合创新。到2025年，全国基本实现社区家政服务能力全覆盖。地方：北京推进城市更新工作；湖南对居家养老助餐服务给予适当补贴，并纳入财政预算；多地发文促进物业管理服务规范有序。 重点企业动态跟踪：招商积余推进重资产分离，润华生活服务、众安智慧生活服务拟全球发售股份 12月5日，招商积余筹划出售原中航地产遗留项目，加快推进公司资产轻重分 离；12月30日，润华生活服务拟全球发售7500万股股份，每股2.00港元； 众安智慧生活服务拟全球发售1.27亿股股份，每股1.38-1.78港元；华润万象生活等与关联方签订关联交易协议。12月30日，越秀服务董事会决议批准一份股票期权计划，金科服务采纳H股奖励计划。 投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/疫情常态化防控 /社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线： 1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，建议关注万物云。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、中海物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 房地产（物业服务）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221128风险因子缓释，发展路径渐明— —光大证券房地产行业（物业服务）2023年度投资策略 20221202十一月地产AH物管板块指数上涨59%，行业信用风险逐步缓释——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年11月） 20221102十月地产AH物管板块指数 -24%，住建部持续推进智慧社区建设——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年10月） 20221003九月地产AH物管板块指数 -13.5%，万物云在港交所挂牌上市——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年9月） 20220902八月地产AH核心物业指数 +4.5%，万物云通过港交所上市聆讯——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年8月） 20220803七月地产AH核心物业指-24%，华润万象生活发布业绩预增公告——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年4月） 1、2022年12月光大地产AH物管板块指数 1.1、光大地产AH物管板块指数成分股 2022年9月起，光大AH物管板块指数成分股收缩为17家，其中国企组8家， 民企组9家。 国企组8家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业 （6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 民企组9家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务 （3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）。 表1：光大AH物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月涨跌幅 年初至今涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 814.5 39.65 42.9 39.8 7.3% 10.6% 2669.HK 中海物业 240.5 8.13 27.2 24.0 -5.8% -0.5% 6049.HK 保利物业 229.3 46.05 24.6 22.2 0.1% -24.3% 001914.SZ 招商积余 164.3 15.38 31.8 27.0 -3.2% -23.6% 2156.HK 建发物业 52.6 4.37 30.0 24.6 1.4% -0.2% 6626.HK 越秀服务 45.3 3.31 11.5 11.0 11.4% -0.4% 0816.HK 金茂服务 33.3 4.09 17.0 12.2 12.7% -29.5% 6677.HK 远洋服务 24.0 2.25 5.0 5.1 -6.3% -48.3% 6098.HK 碧桂园服务 590.2 19.44 13.3 12.5 1.7% -57.9% 2869.HK 绿城服务 151.5 5.18 16.3 22.5 -3.0% -26.3% 3319.HK 雅生活服务 120.3 9.41 4.7 5.1 4.2% -26.6% 1516.HK 融创服务 115.5 4.20 8.2 -103.1 31.3% -45.4% 9666.HK 金科服务 80.5 13.70 6.9 8.6 -12.1% -57.9% 1755.HK 新城悦服务 72.1 9.20 12.5 14.7 7.6% -16.1% 1995.HK 旭辉永升服务 69.1 4.39 10.2 9.2 -2.7% -62.5% 0873.HK 世茂服务 62.6 2.82 5.1 8.9 3.7% -48.0% 9983.HK 建业新生活 35.0 3.04 5.1 5.1 -8.4% -29.1% 平均 170.6 16.6 8.8 2.3% -28.6% 资料来源：Wind、光大证券研究所整理；截止日期：2022.12.31，PE(LYR)与PE(TTM)平均值剔除融创服务市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股； 换算汇率：1港元=0.9元人民币 1.2、指数年度表现及月度表现 2022年1-12月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-28.1%，跑输沪深300指数6.4pct.，跑输恒生指数12.6pct.，跑输恒生港股通指数11.2pct.。 图1：2022年光大地产AH物管板块指数走势（01.01-12.31）图2：2022年光大地产AH物管板块指数涨幅（01.01-12.31） 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 沪深300恒生指数 恒生港股通光大AH物管板块指数 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年12月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年12月31日 2022年12月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为4.4%，跑赢沪深300指数3.9pct.，跑输恒生指数2.0pct.，跑输恒生港股通指数1.8pct.。 图3：2022年12月光大地产AH物管板块指数走势（12.01-12.31图4：2022年12月光大地产AH物管板块指数涨幅（12.01-12.31 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 沪深300恒生指数 恒生港股通光大AH物管板块指数 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年12月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年12月31日 2022年12月，光大地产AH物管板块指数单月涨幅4.4%，在A股行业板块中位列第4/31，在H股行业板块中位列第7/15。 图5：2022年12月A股板块表现图6：2022年12月H股板块表现 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年12月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年12月31日 1.3、个股年度表现及月度表现 2022年12月，AH物管板块指数样本股（下简称“样本股”）平均涨跌幅为2.3%；涨跌幅前列为：融创服务（31.3%）、金茂服务（12.7%）、越秀服务（11.4%）、新城悦服务（7.6%）、华润万象生活（7.3%）。 2022年1-12月，样本股平均涨跌幅为-28.6%；涨跌幅前列为：华润万象生活 （10.6%）、建发物业（-0.2%）、越秀服务（-0.4%）、中海物业（-0.5%）、新城悦服务（-16.1%）。 图7：2022年12月样本股涨跌幅（12.01-12.31）图8：2022年样本股涨跌幅（01.01-12.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年12月31日，蓝线表示样本股涨跌幅 平均值 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年12月31日，蓝线表示样本股涨跌幅 平均值 2022年12月，港股通持股比例变化：雅生活服务（+4.57pct.）、旭辉永升服务 （+1.61pct.）、金科服务（+0.92pct.）、世茂服务（+0.63pct.）、绿城服务（+0.34pct.）。 2022年1-12月，港股通持股比例变化：雅生活服务（+17.90pct.）、世茂服务 （+12.56pct.）、融创服务（+12.55pct.）、旭辉永升服务（+11.05pct.）、金科服务（+8.19pct.）。 图9：2022年12月港股通持股变化（12.01-12.31）图10：2022年港股通持股变化（01.01-12.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年12月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年12月31日 2022年12月31日，样本股（除融创服务外）2022年的WIND一致预测PE估值范围从4.4到36.4，均值约为15