房地产行业光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年9月）：九月物管板块指数下降8.8%，回购与增持提振市场信心

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023年10月9日 行业研究 九月物管板块指数-8.8%，回购与增持提振市场信心 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年9月） 房地产（物业服务） 市场行情：9月物管板块指数-8.8%，1-9月累计涨跌幅-30% 指数：2023年9月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-8.8%，跑输沪深300指数6.7pct.，跑输恒生指数5.6pct.，跑输恒生港股通指数6.2pct.。2023年1-9月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-29.95%，跑输沪深300指数25.2pct.，跑输恒生指数20.0pct.，跑输恒生港股通指数20.2pct.。 个股：2023年9月，剔除旭辉永升服务，样本股平均涨跌幅为-5.6%，涨幅前列为：建业新生活（+14.2%）、融创服务（+9.8%）、金茂服务（+4.1%）；跌幅前列为：万物云（-15.8%）、世茂服务（-13.7%）、保利物业（-13.2%）；1-9月，平均涨跌幅为-32.3%，跌幅前列为：碧桂园服务（-56.4%）、远洋服务（-55.7%）、世茂服务（-53.2%）；中海物业1-9月涨幅为+10.5%。 9月港股通持股比例变化：雅生活服务（+1.11pct）、碧桂园服务（+1.04pct）、保利物业（+0.40 pct）、绿城服务（+0.39pct）、世茂服务（+0.30pct）；1-9月港股通持股比例变化：雅生活服务（+9.73pct.）、碧桂园服务（+9.40pct）、绿城服务（+4.73pct.）、融创服务（+2.41pct.）、世茂服务（+1.74pct）。 估值：2023年9月30日，样本股2023年的WIND一致预测PE估值范围从3到24，均值为12；2024年PE估值范围从3到19，均值为9。多家公司估值处于中位值下方，重点公司PE-ttm（当前/中位值）：中海物业（20/30）、新城悦服务（7/20）、万物云（16/23）、保利物业（13/32）、招商积余（22/35）。 行业动态跟踪：推进完整社区试点建设，完善社区服务设施 中央：全国完整社区建设试点工作推进会召开，将完整社区建设试点工作与城镇老旧小区改造、养老托育设施建设、家政进社区、社区嵌入式服务设施建设等重点工作统筹起来。地方：“上海物业”小程序上新，北京加强住宅专项维修资金使用管理，深圳强化物业从业人员业务素质培训。 企业动态：重点公司积极回购股份，新城悦与旭辉永升服务获高管增持股份 9月，金科服务、碧桂园服务、绿城服务连续多个交易日在港交所进行回购，新城悦服务、旭辉永升服务获高管增持股份。9月27日上午九时，旭辉永升服务股票在港交所恢复买卖。9月20日，西安经发物业在港交所发布招股书。 投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区及城中村改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线： 1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、融创服务。 2）“独立发展”：第三方拓展能力较强，具备独立经营和扩张能力的物管公司，推荐绿城服务、万物云、新大正，建议关注雅生活服务。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐中海物业、保利物业，建议关注华润万象生活、招商积余、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221128 风险因子缓释，发展路径渐明——光大证券房地产行业（物业服务）2023年度投资策略 20230802 七月样本股平均涨幅+7.4%，优质民企物管涨势延续——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年7月） 20230703 六月物管板块指数+8%，优质民企物管涨幅靠前——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年6月） 20230602五月物管板块指数-17.8%，重点公司估值回落至低位——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年5月） 20230504 四月物管板块指数+1.4%，财政部支持养老领域政府购买——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年4月） 20230404三月物管板块指数-5%，公司年度业绩集中披露——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年3月） 20230302二月物管板块指数回调10%，深业物业拟赴港交所上市——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年2月） 20230202 一月物管板块指数上涨9.3%，住建部提出大力发展物业服务——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年1月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产（物业服务） 1、2023年9月光大地产AH物管板块指数 1.1、 光大地产AH物管板块指数成分股 2023年1月起，光大AH物管板块指数成分股增加至19家，其中国企组8家，非国企组11家，较2022年12月新增两家，为万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）。 国企组8家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业（6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组11家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务（3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）。 表1：光大AH物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月 涨跌幅 年初至今 涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 656.4 31.60 29.2 25.8 -6.0% -18.3% 2669.HK 中海物业 264.4 8.84 22.8 19.7 -5.1% 10.5% 6049.HK 保利物业 159.4 31.65 14.1 12.9 -13.2% -30.3% 001914.SZ 招商积余 151.7 14.43 25.8 22.4 -6.6% -5.5% 6626.HK 越秀服务 40.9 2.95 9.6 9.1 -3.9% -5.1% 2156.HK 建发物业 40.3 3.23 16.0 14.1 -10.8% -24.2% 0816.HK 金茂服务 18.8 2.28 5.5 6.1 4.1% -41.4% 6677.HK 远洋服务 9.8 0.91 12.8 -15.7 -7.1% -55.7% 2602.HK 万物云 250.9 23.40 16.3 15.6 -15.8% -51.9% 6098.HK 碧桂园服务 245.8 8.08 12.4 14.5 -10.4% -56.4% 2869.HK 绿城服务 103.5 3.52 18.6 16.9 -3.8% -30.3% 1516.HK 融创服务 68.7 2.47 -14.0 11.4 9.8% -31.0% 9666.HK 金科服务 57.8 9.84 -3.1 -2.9 -4.5% -28.2% 3319.HK 雅生活服务 57.1 4.42 3.0 3.6 -11.6% -53.0% 1755.HK 新城悦服务 33.0 4.16 7.6 6.8 -5.0% -52.8% 002968.SZ 新大正 30.1 13.34 16.4 17.0 -11.5% -37.7% 0873.HK 世茂服务 29.6 1.32 -3.1 -3.3 -13.7% -53.2% 9983.HK 建业新生活 27.0 2.28 4.7 -100.6 14.2% -16.3% 1995.HK 旭辉永升服务 18.8 1.18 3.8 5.5 -61.3% -73.1% 平均 119.2 14.4 13.6 -8.5% -34.4% 资料来源：Wind、光大证券研究所；PE(LYR)与PE(TTM)平均值剔除远洋服务、融创服务、世茂服务、金科服务、建业新生活； 市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股； 换算汇率：1港元=0.91元人民币； 截止日期：2023.9.30 OAlZdYkWbYqVPBhVdYlXcXaQbP7NoMmMpNtQkPnMrRjMqRmMbRqQuNxNpNvMuOmOtQ 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产（物业服务） 1.2、指数年度表现及月度表现 2023年1-9月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-29.95%，跑输沪深300指数25.2pct.，跑输恒生指数20.0pct.，跑输恒生港股通指数20.2pct.。 图1：2023年光大地产AH物管板块指数走势（01.01-09.30） 图2：2023年光大地产AH物管板块指数涨幅（01.01-09.30） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年9月30日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年9月30日 2023年9月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-8.8%，跑输沪深300指数6.7pct.，跑输恒生指数5.6pct.，跑输恒生港股通指数6.2pct.。 图3：2023年9月光大地产AH物管板块指数走势（09.01-09.30） 图4：2023年9月光大地产AH物管板块指数涨幅（09.01-09.30） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年9月30日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年9月30日 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产（物业服务） 2023年9月，光大地产AH物管板块指数单月涨幅-8.8%，在A股行业板块中位列第31/31，在H股行业板块中位列第15/15。 图5：2023年9月A股板块表现 图6：2023年9月H股板块表现 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年9月30日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年9月30日 1.3、个股年度表现及月度表现 2023年9月，剔除月底复牌的旭辉永升服务，AH物管板块指数样本股（下简称“样本股”）平均涨跌幅为-5.6%；涨幅前列为：建业新生活（+14.2%）、融创服务（+9.8%）、金茂服务（+4.1%）。跌幅前列为：万物云（-15.8%）、世茂服务（-13.7%）、保利物业（-13.2%）。 2023年1-9月，剔除旭辉永升服务，样本股平均涨跌幅为-32.3%；跌幅前列为：碧桂园服务（-56.4%）、远洋服务（-55.7%）、世茂服务（-53.2%）、雅生活服务（-53.0%）、新城悦服务（-52.8%）；中海物业1-9月涨幅为+10.5%。 图7：2023年9月样本股涨跌幅（09.01-09.30） 图