光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年3月）：三月物管板块指数+4.5%，重点公司业绩稳健分红慷慨

2024年4月3日 行业研究 三月物管板块指数+4.5%，重点公司业绩稳健分红慷慨 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年3月） 要点 市场行情：3月光大地产AH物管指数+4.5%，重点公司估值仍处历史低位。指数：2024年3月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为+4.5%，跑赢沪深300指数4.3pct.，跑赢恒生指数4.3pct.，跑赢恒生港股通指数3.9pct.。 个股：2024年3月，光大物管样本股平均涨幅-9.8%；涨幅前列为：越秀服务 （+11.4%）、新大正（+8.7%）、绿城服务（+6.0%）、华润万象生活（+4.4%）、 滨江服务（+3.3%）；2024年1-3月平均涨跌幅为-13.3%；涨幅前列为：金茂服务（+22.2%）、越秀服务（+14.0%）、滨江服务（+3.6%）、绿城服务（+2.7%）。3月港股通持股比例变化：保利物业（+1.34pct）、华润万象生活（+0.73pct）。 1-3月，港股通持股比例变化：雅生活服务（+2.25pct）、保利物业（+1.65pct）、 中海物业（+1.62pct）、华润万象生活（+1.33pct）、世茂服务（+0.25pct）。 估值：2024年3月28日，样本股2024年的WIND一致预测PE估值范围从2到14，均值约为7；重点公司PE-ttm（当前/中位值）：绿城服务（14/29）、新城悦服务（4/23）、万物云（11/19）、保利物业（10/29）、招商积余（15/30）。 行业动态：积极发展社区嵌入式养老服务机构；今年计划改造5万个老旧小区。中央：民政部部长陆治原表示，民政部门要积极发展社区的嵌入式养老服务机构，发展老年人活动中心、老年食堂等，让老年人能够享受到便捷的养老服务； 住建部部长倪虹提出，2024年再改造5万个老旧小区，建设一批完整的社区。地方：上海推动老年助餐服务高质量发展，多地规范电动自行车停放充电管理。 企业动态：行业基本面稳健，现金流充沛，分红比例稳定提升。 3月，重点公司陆续披露2023年度业绩，整体来看，物业行业基本面稳健，现金流充沛，分红比例稳定提升。关联方稳健经营，自身独立发展能力较强的物业公司，业绩表现亮眼；部分重点公司盈利能力和经营效率提升，如华润万 象生活、万物云、保利物业等。2023年物业公司现金流有所改善，多家上市公司提升分红比例，其中绿城服务、华润万象生活、建发物业、万物云分红比例较高；部分公司股息率具备较强吸引力，如新城悦服务、旭辉永升服务等。投资建议：物管板块迎来历史底部配置机遇，坚定看好三条主线。 物业行业定位“社区治理基层支柱”，政策支持力度较强；行业基本面稳健，现金流充沛，分红比例稳定提升；短期来看，美联储加息周期结束，房地产政策支持力度增强，压制物业公司估值的因子缓释，地产关联业务影响逐步出清。中长期来看，物业公司拥有优秀的商业模式，能够平稳穿越经济周期，在增长中枢下移的时代，关注优质存量资产投资，获得持续稳定的投资收益。物业指数已经回落至历史低位，板块迎来历史底部配置机遇。我们坚定看好三条主线： 1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、世茂服务、旭辉永升服务。2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，整体运营能力及盈利能力较强的物管公司，推荐绿城服务、万物云，建议关注新大正。3)“稳健国企”：看好国企物管公司的稳健 发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余，建议关注华润万象 生活、中海物业、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 房地产（物业服务）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报20231106轻舟即过万重山，物管配置正当时——房地产行业（物业服务）2024年度投资策略 20240303二月样本股平均涨幅+16%，物管板块迎来历史底部配置机遇——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年2月）20240206一月物管板块指数-18.3%，“银发经济”26条支持物业+养老——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年1月） 1、2024年3月光大地产AH物管板块指数 1.1、光大地产AH物管板块指数成分股 2024年1月起，光大AH物管板块指数成分股增加至20家，其中国企组8家， 非国企组12家，较2023年12月新增一家，为滨江服务（3316.HK）。 国企组8家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业 （6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组12家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务 （3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）、滨江服务（3316.HK）。 表1：光大AH物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月涨跌幅 2024年 涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 512.3 24.75 17.5 17.5 4.4% -11.1% 2602.HK 万物云 210.6 19.66 10.8 10.8 2.4% -19.9% 6098.HK 碧桂园服务 151.9 5.01 51.9 51.9 -16.4% -25.8% 6049.HK 保利物业 133.5 26.60 9.7 9.7 -5.5% -7.6% 2669.HK 中海物业 129.1 4.33 9.6 9.6 -34.6% -26.1% 001914.SZ 招商积余 108.2 10.20 14.7 14.7 -10.8% -14.7% 2869.HK 绿城服务 86.6 2.99 14.3 14.3 6.0% 2.7% 1516.HK 融创服务 51.6 1.86 -11.8 -11.8 -7.0% -0.5% 9666.HK 金科服务 50.3 8.89 -5.3 -5.3 -4.2% -19.5% 3316.HK 滨江服务 42.9 17.10 8.7 8.7 3.3% 3.6% 2156.HK 建发物业 41.5 3.25 8.9 8.9 -0.6% -4.1% 6626.HK 越秀服务 40.6 2.94 8.3 8.3 11.4% 14.0% 3319.HK 雅生活服务 39.5 3.07 8.6 8.6 -23.6% -14.2% 002968.SZ 新大正 22.5 9.89 12.1 13.7 8.7% -20.9% 1995.HK 旭辉永升服务 20.5 1.29 4.7 4.7 -10.4% -11.0% 0873.HK 世茂服务 19.0 0.85 7.0 7.0 -24.1% -28.6% 0816.HK 金茂服务 18.0 2.20 5.3 5.3 -4.3% 22.2% 1755.HK 新城悦服务 17.8 2.25 4.0 4.0 -26.5% -28.6% 9983.HK 建业新生活 10.9 0.92 1.9 -40.6 -38.7% -39.9% 6677.HK 远洋服务 5.1 0.48 12.1 12.1 -25.8% -36.7% 平均 85.6 12.6 12.7 -9.8% -13.3% 资料来源：Wind、光大证券研究所；PE(LYR)与PE(TTM)平均值剔除远洋服务、融创服务、世茂服务、金科服务、建业新生活、旭辉永升服务； 市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股；换算汇率：1港元=0.9069元人民币； 截止日期：2024.3.28 中庚基金 1.2、指数年度表现及月度表现 2024年1-3月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-12.1%，跑输沪深300指数14.7pct.，跑输恒生指数9.1pct.，跑输恒生港股通指数9.0pct.。 图1：2024年光大地产AH物管板块指数走势（01.01-03.28）图2：2024年光大地产AH物管板块指数涨幅（01.01-03.28） 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% 2024-01-01 2024-01-08 2024-01-15 2024-01-22 2024-01-29 2024-02-05 2024-02-12 2024-02-19 2024-02-26 2024-03-04 2024-03-11 2024-03-18 2024-03-25 沪深300 恒生指数 恒生港股通 -14% 光大AH物管板块指数 沪深300恒生指数 恒生港股通光大AH物管板块指数 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年3月28日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年3月28日 2024年3月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为+4.5%，跑赢沪深300指数4.3pct.，跑赢恒生指数4.3pct.，跑赢恒生港股通指数3.9pct.。 图3：2024年3月光大地产AH物管板块指数走势（03.01-03.28图4：2024年3月光大地产AH物管板块指数涨幅（03.01-03.28 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 2024/3/1 2024/3/4 2024/3/7 2024/3/10 2024/3/13 2024/3/16 2024/3/19 2024/3/22 2024/3/25 2024/3/28 沪深300 恒生指数 恒生港股通 0.0% 光大AH物管板块指数 沪深300恒生指数 恒生港股通光大AH物管板块指数 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年3月28日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年3月28日 2024年3月，光大地产AH物管板块指数单月涨幅+4.5%，在A股行业板块中位列第2/31，在H股行业板块中位列第4/15。 图5：2024年3月A股板块表现图6：2024年3月H股板块表现 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% -2.00% -4.00% -6.00% 非银金融 煤炭房地产 美容护理医药生物建筑材料钢铁 银行 交通运输建筑装饰商业贸易计算机电子 农林牧渔 化工 休闲服务食品饮料机械设备公用事业石油石化国防军工家用电器电气设备纺织服装通信 传媒 轻工制造综合 汽车 光大AH物管板块…有色金属 -8.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% 恒生医疗保健业恒生综合业 恒生地产建筑业恒生金融业 恒生公用事业 恒生中国内地地产恒生非必需消费恒生必需性消费业恒生电讯业 恒生工业恒生科技 光大AH物管板块指数 恒生能源业 恒生资讯科技业 恒生原材料业 -10.00% 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年3月28日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年3月28日 1.3、个股年度表现及月度表现 2024年3月，AH物管板块