光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年3月）：三月物管板块指数-5%，公司年度业绩集中披露

2023年4月4日 行业研究 三月物管板块指数-5%，公司年度业绩集中披露 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年3月） 要点 市场行情：3月光大地产物管板块指数-4.7%，1-3月累计-6.7% 指数：2023年3月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-4.7%，跑输沪深300指数4.2pct.，跑输恒生指数7.8pct.，跑输恒生港股通指数6.6pct.；2023年1-3月累计涨跌幅为-6.7%，跑输沪深300指数11.3pct.，跑输恒生指数9.8pct.，跑输恒生港股通指数9.3pct.。 个股：本月平均涨跌幅为-6.5%；涨跌幅前列为：融创服务（7.0%）、中海物业（4.8%）、保利物业（1.2%）、建发物业（-0.8%）、金茂服务（-1.0%）。 港股通：本月港股通持股比例变化：雅生活服务（+2.17pct）、绿城服务（+0.94pct）、保利物业（+0.38pct）、金科服务（+0.22pct）、建业新生活（+0.14pct）；2023年1-3月变化：绿城服务（+1.95pct.）、雅生活服务（+1.66pct.）、世茂服务（+1.57pct.）、金科服务（+1.12pct.）、新城悦服务（+0.98pct.）。 估值：截至3月31日，样本股2023年的WIND一致预测PE估值范围从3到29，均值约为13；2024年一致预测PE估值范围从2到23，均值约为10。 行业动态跟踪：中央推进政府采购物业服务质量标准建设；江苏加强物业管理价格监督，宁波实施专项维修资金新管理办法 中央：财政部组织起草《物业管理服务政府采购需求标准(办公楼类)(征求意见稿)》，列明多条服务质量标准。地方：江苏加强物业管理中的价格监管，宁波规定专项维修资金交存标准为房屋建安工程每平米建面平均造价的5%至8%。 重点企业动态跟踪：重点公司完成2022年度业绩披露 截至2023年3月31日，重点公司完成2022年度业绩披露，国企物管如金茂服务（营收yoy+61%，归母净利润yoy+89%）、建发物业（营收yoy+47%，归母净利润yoy+55%）增速较快，中海物业、保利物业等保持稳健增长；物管 整体发展向好，详见前期外发报告20220930《国企组稳健增长，民企组积极外拓——光大证券AH物业服务板块2022中期业绩综述》。 投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线： 1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公 司，建议关注万物云、新大正。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐中海物业，建议关注保利物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 房地产（物业服务）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221128风险因子缓释，发展路径渐明— —光大证券房地产行业（物业服务）2023年度投资策略 20230302二月物管板块指数回调10%，深业物业拟赴港交所上市——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年2月）20230202一月物管板块指数上涨9.3%，住建部提出大力发展物业服务——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年1月） 20230103十二月地产AH物管板块指数上涨4.4%，中央推进服务消费与家政进社区— —光大证券地产A+H物业板块月度跟踪 （2022年12月） 20221202十一月地产AH物管板块指数上涨59%，行业信用风险逐步缓释——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年11月） 1、2023年3月光大地产AH物管板块指数 1.1、光大地产AH物管板块指数成分股 2023年1月起，光大AH物管板块指数成分股增加至19家，其中国企组8家， 非国企组11家，较2022年12月新增两家，为万物云（2602.HK）、新大正 （002968.SZ）。 国企组8家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业 （6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组11家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务 （3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）。 表1：光大AH物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月涨跌幅 年初至今涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 809.7 41.25 38.1 38.1 -4.1% 5.0% 2669.HK 中海物业 271.1 9.59 24.8 24.8 4.8% 18.0% 6049.HK 保利物业 228.9 48.10 21.4 21.4 1.2% 4.5% 001914.SZ 招商积余 159.2 15.28 27.3 27.3 -6.5% -0.7% 2156.HK 建发物业 58.3 5.05 24.5 24.5 -0.6% 15.6% 6626.HK 越秀服务 50.0 3.82 12.5 12.5 -18.6% 15.4% 0816.HK 金茂服务 32.1 4.13 9.9 9.9 -1.0% 1.0% 6677.HK 远洋服务 17.3 1.70 23.8 23.8 -35.6% -24.4% 6098.HK 碧桂园服务 393.9 13.58 21.1 21.1 -6.6% -30.1% 2602.HK 万物云 356.2 35.15 24.5 24.5 -10.7% -28.3% 2869.HK 绿城服务 137.9 4.96 26.2 26.2 -5.2% -4.2% 1516.HK 融创服务 88.1 3.35 -19.0 -19.0 7.0% -20.2% 3319.HK 雅生活服务 83.2 6.81 4.7 4.7 -15.1% -27.6% 9666.HK 金科服务 67.4 12.00 -3.8 -3.8 -1.0% -12.4% 002968.SZ 新大正 51.0 22.66 28.0 28.0 -8.7% 4.0% 1755.HK 新城悦服务 46.2 6.17 11.3 11.3 -2.5% -32.9% 1995.HK 旭辉永升服务 45.9 3.05 7.1 6.4 -3.5% -30.5% 0873.HK 世茂服务 41.8 1.97 -4.7 -4.7 -13.2% -30.1% 9983.HK 建业新生活 29.8 2.71 5.5 5.5 -3.6% -10.9% 平均 156.2 16.8 16.7 -6.5% -10.0% 资料来源：Wind、光大证券研究所整理；截止日期：2023.3.31，PE(LYR)与PE(TTM)平均值剔除融创服务市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股； 换算汇率：1港元=0.86元人民币 中庚基金 1.2、指数年度表现及月度表现 2023年1-3月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-6.7%，跑输沪深300指数11.3pct.，跑输恒生指数9.8pct.，跑输恒生港股通指数9.3pct.。 图1：2023年光大地产AH物管板块指数走势（01.01-03.31）图2：2023年光大地产AH物管板块指数涨幅（01.01-03.31） 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% -10.00% -15.00% 2023-1-1 2023-2-1 2023-3-1 沪深300 恒生港股通 恒生指数 光大AH物管板块指数 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年3月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年3月31日 2023年3月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-4.7%，跑输沪深300指数4.2pct.，跑输恒生指数7.8pct.，跑输恒生港股通指数6.6pct.。 图3：2023年3月光大地产AH物管板块指数走势（03.01-03.31图4：2023年3月光大地产AH物管板块指数涨幅（03.01-03.31 8% 4.0% 6% 3.0% 4% 2.0% 2% 1.0% 0% 0.0% -2% -1.0% -4% -2.0% -6% -8% -10% -12% -3.0% -4.0% -5.0% -6.0% 沪深300恒生指数 恒生港股通光大AH物管板块指数 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年3月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年3月31日 2023年3月，光大地产AH物管板块指数单月涨幅-4.7%，在A股行业板块中位列第23/31，在H股行业板块中位列第14/15。 图5：2023年3月A股板块表现图6：2023年3月H股板块表现 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年3月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年3月31日 1.3、个股年度表现及月度表现 2023年3月，AH物管板块指数样本股（下简称“样本股”）平均涨跌幅为-6.5%；涨跌幅前列为：融创服务（7.0%）、中海物业（4.8%）、保利物业（1.2%）、建发物业（-0.8%）、金茂服务（-1.0%）。 2023年1-3月，样本股平均涨跌幅为-10%；涨跌幅前列为：中海物业（18.0%）、建发物业（15.6%）、越秀服务（15.4%）、华润万象生活（5.0%）、保利物业 （4.5%）。 图5：2023年3月样本股涨跌幅（03.01-03.31）图6：2023年1-3月样本股涨跌幅（01.01-03.31） 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% 融中保建金金新旭建华绿招碧新万世雅越远创海利发茂科城辉业润城商桂大物茂生秀洋 服物物物服服悦永新万服积园正云服活服服 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 中建越华保新金招绿建金融远雅万世碧旭新海发秀润利大茂商城业科创洋生物茂桂辉城物物服万物正服积服新服服服活云服园永悦 务业业业务务服升生象务余服 务服务务 业业务象业 务余务生务务务服 务服升服 务服活生务务 生活务 务服务 务活活务 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年3月31日，蓝线表示样本股涨跌幅 平均值 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年3月31日，蓝线表示样本股涨跌幅 平均值 2023年3月，港股通持股比例变化：雅生活服务（+2.1