光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年11月）：十一月物管板块指数-0.9%，社区设施建设持续推进

2023年12月4日 行业研究 十一月物管板块指数-0.9%，社区服务设施建设持续推进 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年11月） 要点 市场行情：11月物管板块指数-0.9%，1-11月累计涨跌幅-32.6% 指数：2023年11月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-0.9%，跑赢沪深300指数1.2pct.，跑输恒生指数0.5pct.，跑输恒生港股通指数1.9pct.。2023年1-11月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-32.6%，跑输沪深 300指数22.9pct.，跑输恒生指数18.7pct.，跑输恒生港股通指数20.1pct.。 个股：2023年11月，样本股平均涨跌幅为0.9%；涨幅前列为：建发物业 （+19.2%）、金科服务（+16.5%）、万物云（+10.8%）；1-11月，平均涨 跌幅为-40.4%；跌幅前列为：旭辉永升服务（-69.1%）、远洋服务（-63.5%）、碧桂园服务（-60.2%）、雅生活服务（-59.6%）、新城悦服务（-57.7%）。11月港股通持股比例变化：融创服务（+1.16pct）、世茂服务（+0.81pct）、 碧桂园服务（+0.69pct）、中海物业（+0.19pct）；1-11月港股通持股比例变 化：碧桂园服务（+11.24pct）、雅生活服务（+8.44pct）、绿城服务（+4.24pct）。 估值：2023年11月30日，样本股2024年的WIND一致预测PE估值范围从3到17，均值约为9。截至2023年11月30日，多家重点公司估值处于中位值下方，重点公司PE-ttm（当前/中位值）：中海物业（14/30）、新城悦服务 （6/27）、万物云（16/21）、融创服务（10/34）、招商积余（20/31）等。 行业动态跟踪：住建部发布老旧小区改造进展情况；《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》发布；广州城中村改造条例征求意见稿发布 中央：住建部网站发布全国城镇老旧小区改造进展情况，2023年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个、涉及居民865万户。根据各地统计上报数据， 1—9月份，全国新开工改造城镇老旧小区5.13万个、惠及居民851万户，按小区数计开工率97%。为推进城市社区嵌入式服务设施建设，住建部表示，①全面开展城市体检，摸清社区设施底数短板；②实施城市更新行动，因地制宜 建设社区设施；③加强和改进住宅物业管理，助力提升社区服务水平。地方： 广州城中村改造条例向公众征求意见，条例提出满足“双三分之二”方可动工。 企业动态：金科服务、绿城服务、旭辉永升服务持续回购股份，提振市场信心；建发物业开展股权激励，多家上市公司签订关联交易协议 11月，金科服务、绿城服务、旭辉永升服务连续多个交易日在港交所进行回购，建发物业发布股权激励计划，越秀服务积极展开战略合作。保利物业、建发物业、金茂服务与关联方签订关联交易协议。 投资建议：物管政策面友好，基本面稳健，美联储加息末期，房地产信用风险缓释，当前是配置物管行业的较好时间点，建议关注三条主线： 1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务。2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，整体运营能力及盈利能力较强，现金流充沛，兼具成长性的物管公司，推荐绿城服务、万物云，建议关注新大正。3)“稳健国企”：看好国企物管公司的稳健 发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余，建议关注中海物业、 华润万象生活、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 房地产（物业服务）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20231106轻舟即过万重山，物管配置正当时 ——房地产行业（物业服务）2024年度投资策略 20231107十月物管板块指数-2.9%，居家养老国家标准正式发布——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年10月） 20231009九月物管板块指数-8.8%，回购与增持提振市场信心——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年9月） 1、2023年11月光大地产AH物管板块指数 1.1、光大地产AH物管板块指数成分股 2023年1月起，光大AH物管板块指数成分股增加至19家，其中国企组8家， 非国企组11家，较2022年12月新增两家，为万物云（2602.HK）、新大正 （002968.SZ）。 国企组8家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业 （6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组11家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务 （3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）。 表1：光大AH物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月涨跌幅 年初至今涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 613.6 29.55 27.3 24.1 -3.1% -23.6% 2669.HK 中海物业 190.2 6.36 16.4 14.1 -6.3% -20.5% 6049.HK 保利物业 151.3 30.05 13.3 12.3 -2.1% -33.8% 001914.SZ 招商积余 140.9 13.29 23.7 19.7 -0.5% -12.9% 2156.HK 建发物业 51.1 4.10 20.3 18.0 19.2% -3.7% 6626.HK 越秀服务 35.0 2.53 8.3 7.8 -7.0% -18.6% 0816.HK 金茂服务 15.5 1.89 4.5 5.0 -11.3% -51.4% 6677.HK 远洋服务 8.1 0.75 10.5 -13.0 -3.8% -63.5% 2602.HK 万物云 258.9 24.15 16.8 16.1 10.8% -50.3% 6098.HK 碧桂园服务 224.5 7.38 11.3 13.2 7.9% -60.2% 2869.HK 绿城服务 95.3 3.24 17.1 15.5 6.2% -35.9% 1516.HK 融创服务 62.9 2.26 -12.8 10.5 8.7% -36.8% 9666.HK 金科服务 52.9 9.10 -2.9 -2.7 16.5% -33.6% 3319.HK 雅生活服务 49.1 3.80 2.6 3.1 3.0% -59.6% 002968.SZ 新大正 30.4 13.35 16.4 18.5 1.8% -37.6% 1755.HK 新城悦服务 29.6 3.73 6.9 6.1 -0.8% -57.7% 0873.HK 世茂服务 27.2 1.21 -2.9 -3.0 0.0% -57.1% 1995.HK 旭辉永升服务 20.1 1.26 4.1 5.9 5.0% -69.1% 9983.HK 建业新生活 18.7 1.58 3.3 -69.7 -26.9% -42.0% 平均 109.2 13.5 12.8 0.9% -40.4% 资料来源：Wind、光大证券研究所；PE(LYR)与PE(TTM)平均值剔除远洋服务、融创服务、世茂服务、金科服务、建业新生活；市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股； 换算汇率：1港元=0.91元人民币；截止日期：2023.11.30 1.2、指数年度表现及月度表现 2023年1-11月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-32.6%，跑输沪深300指数22.9pct.，跑输恒生指数18.7pct.，跑输恒生港股通指数20.1pct.。 图1：2023年光大地产AH物管板块指数走势（01.01-11.30）图2：2023年光大地产AH物管板块指数涨幅（01.01-11.30） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年11月30日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年11月30日 2023年11月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-0.9%，跑赢沪深300指数1.2pct.，跑输恒生指数0.5pct.，跑输恒生港股通指数1.9pct.。 图3：2023年11月光大地产AH物管板块指数走势（11.01-11.30图4：2023年11月光大地产AH物管板块指数涨幅（11.01-11.30 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年11月30日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年11月30日 2023年11月，光大地产AH物管板块指数单月涨幅-0.9%，在A股行业板块中位列第21/31，在H股行业板块中位列第12/15。 图5：2023年11月A股板块表现图6：2023年11月H股板块表现 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年11月30日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年11月30日 1.3、个股年度表现及月度表现 2023年11月，AH物管板块指数样本股（下简称“样本股”）平均涨跌幅为0.9%；涨幅前列为：建发物业（+19.2%）、金科服务（+16.5%）、万物云（+10.8%）、融创服务（+8.7%）、碧桂园服务（+7.9%）。跌幅前列为：建业新生活（-26.9%）、金茂服务（-11.3%）、越秀服务（-7.0%）、中海物业（-6.3%）、远洋服务（-3.8%）。 2023年1-11月，样本股平均涨跌幅为-40.4%；跌幅前列为：旭辉永升服务 （-69.1%）、远洋服务（-63.5%）、碧桂园服务（-60.2%）、雅生活服务（-59.6%）、新城悦服务（-57.7%），多为民企物管公司。 图7：2023年11月样本股涨跌幅（11.01-11.30）图8：2023年1-11月样本股涨跌幅（11.01-11.30） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年11月30日，蓝线表示样本股涨跌幅 平均值 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年11月30日，蓝线表示样本股涨跌幅 平均值 2023年11月，港股通持股比例变化：融创服务（+1.16pct）、世茂服务（+0.81pct）、碧桂园服务（+0.69pct）、中海物业（+0.19pct）、华润万象生活（+0.07pct）。 2023年1-11月，港股通持股比例变化：碧桂园服务（+11.24pct.）、雅生活服务 （+8.44pct）、绿城服务（+4.24pct）、融创服务（+3.24pct）、世茂服务（+2.81pct）。 图9：2023年11月港股通持股变化（11.01-11.30）图10：2023年1-11月港股通持股变化（01.01-11.30） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年11月30日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年11月30日 2023年11月30日，样本股2023年的WIND一致预测PE估值范围从3到22，均值约为11；样本股2024年的WIND一致预测PE估值范围从3到17，均值约为9。 截至2023年11月30日，多家重点公司估值处于中位值下方，