房地产行业百强销售月报（2023年7月）：7月百强房企销售规模创新低，核心城市政策出台有望加速

2023年8月1日 行业研究 7月百强房企销售规模创新低，核心城市政策出台有望加速 房地产行业百强销售月报（2023年7月） 要点 7月一般为房地产销售淡季，房企推货力度不大，叠加近期市场购房需求疲弱， 致使百强房企23年7月销售金额同比下滑372，单月销售金额和面积皆为2020年3月份以来最低值；17月百强房企销售金额累计同比下跌59，累计跌幅较16月扩大55pct，供需走弱明显；政治局会议定调我国房地产市场供求关系发生重大变化，向前看，核心城市加快政策出台准备，地产销售数据有望筑底企稳。 7月，TOP102050100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为1616亿元、2285亿元、3122亿元、3810亿元；1084万平、1454万平、1909万平、2253万平，当月同比分别为349、342、372、372；267、 326、362、368，环比分别为349、339、373、366；270、 258、292、304。 17月，TOP102050100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为16606亿元、23499亿元、32439亿元、38373亿元；9980万平、13686万平、18328万平、21572万平，累计同比分别为10、03、39、59；142、 141、172、170。 16月百强房企销售集中度同比提升87pct，环比开始回落。17月TOP50房企销售额累计同比均值中枢继续下移，优质地方国企和地方实力民企同比表现较好。 16月，TOP102050100房企权益销售额占全国商品房销售额比重分别为 201、280、382、455，百强房企销售额集中度同比提升87pct。 7月，20家主流重点房企中，销售额单月同比表现前三名的公司为：越秀地产 （306）、保利发展（55）、建发房产（73）；17月，20家主流重点房企中，销售额累计同比表现前三名的公司为：越秀地产（659）、华发股份（455）、建发房产（444）。 17月，TOP50房企中的46家房企全口径销售额累计同比平均值为106，中 位数68，其中累计同比正增长公司有27家，较上月减少1家；累计同比在 30以上的房企有12家，以优质地方国企和地方实力民企为主。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发 展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条 主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市更新和旧城改造的大中型央国企等企业，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A万科企业；2看好综合开发能力强、先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs提高资产回报率的房企，建议关注龙湖集团、新城控股、金地集团、滨江集团；3）看好我国产业园步入存量改革创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S093051806000602152523801 hemiannanebscncom 联系人：庄晓波 02152523416 zhuangxiaoboebscncom 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报20230731稳大宗消费促地产企稳回升，完善消费设施利商业发展升级对近期房地产政策的综合点评 20230729百城宅地楼面均价涨幅扩大，供需规模恢复还需时日土地市场月度跟踪报告 （2023年6月） 20230723超特大城市推进城中村改造，政策优化促进房地产企稳回升对近期房地产政策的综合点评 20230701高基数同比数据触底，稳市场政策箭 在弦上房地产行业百强销售月报（2023年6月） 1、7月市场成交冷清，百强房企单月销售额 同比回落372 11、TOP102050100房企的整体销售情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： TOP10房企 2023年7月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为1616亿元、1094亿元、1084万平，同比分别为349、344、267 （较上月分别变动52pct、45pct、98pct），环比分别为349、370、 270； 2023年17月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为16606亿元、11958亿元、9980万平，累计同比分别为10、33、 142，较上月累计同比分别变动59pct、63pct、18pct。 图1：TOP10房企累计销售规模图2：TOP10房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图3：TOP10房企累计销售同比图4：TOP10房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 TOP20房企 2023年7月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2285亿元、1575亿元、1454万平，同比分别为342、334、326 （较上月同比分别变动31pct、18pct、74pct），环比分别为339、349、 258； 2023年17月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为23499亿元、16672亿元、13686万平，累计同比分别为03、 20、141，较上月累计同比分别变动59pct、60pct、29pct。 图5：TOP20房企累计销售规模图6：TOP20房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图7：TOP20房企累计销售同比图8：TOP20房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 TOP50房企 2023年7月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为3122亿元、2152亿元、1909万平，同比分别为372、362、362 （较上月同比分别变动85pct、73pct、35pct），环比分别为373、378、 292； 2023年17月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为32439亿元、22756亿元、18328万平，累计同比分别为39、31、 172，较上月累计同比分别变动58pct、55pct、30pct。 图9：TOP50房企累计销售规模图10：TOP50房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图11：TOP50房企累计销售同比图12：TOP50房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 TOP100房企 2023年7月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为3810亿元、2704亿元、2253万平，同比分别为372、356、 368（较上月同比分别变动95pct、77pct、10pct），环比分别为366、 361、304； 2023年17月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为38373亿元、27072亿元、21572万平，同比分别为59、51、 170，较上月累计同比分别变动55pct、53pct、31pct。 图13：TOP100房企累计销售规模图14：TOP100房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图15：TOP100房企累计销售同比图16：TOP100房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 12、TOP50房企全口径销售额明细情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2023年7月，TOP50房企中的47家房企（其余3家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售额同比平均值为355，中位数为399（6月同比平均值为121，中位数为314），其中同比高于30、030、100、 3010、低于30的公司分别有3、3、5、8、28家，在47家房企中占比分别为64、64、106、170、596； 2023年17月，TOP50房企中的46家房企（其余4家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售额累计同比平均值为106，中位数68（16月同比平均值为196，中位数为133），其中同比高于30、030、100、 3010、低于30的公司分别有12、15、2、9、8家，在46家房企中占比分别为261、326、43、196、174。 图17：TOP50房企2023年17月全口径销售额累计同比分布图18：TOP50房企2023年7月全口径销售额同比分布 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 注：本月仅统计TOP50房企中的46家房企，其余4家因历史数据不足暂未纳入统计。 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 注：本月仅TOP50房企中的47家房企，其余3家因历史数据不足暂未纳入统计。 13、房地产行业销售权益和操盘情况 2023年17月，TOP102050100房企累计销售额权益比例分别为720、 709、701、705，同比提升30pct、16pct、06pct、06pct；环比变化05pct、02pct、01pct、00pct； 2023年17月，TOP102050100房企累计销售额操盘比例分别为969、 948、902、888；同比变化04pct、04pct、03pct、10pct，环比变化04pct、02pct、02pct、03pct。 图19：TOP102050100房企累计销售额权益比例图20：TOP102050100房企累计销售额操盘比例 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 14、房地产行业销售集中度情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2023年16月，TOP102050100房企的销售金额（权益销售金额口径）集中 度分别为201、280、382、455；较2022年16月同比变动51pct、 68pct、78pct、87pct，百强房企整体销售集中度同比小幅回升，但在销售下行期，头部房企的整体销售市占率环比下滑明显。 注：房企集中度计算公式为“各梯队房企累计权益口径销售额全国商品房累计销售额”。 图21：TOP102050100房企累计销售金额集中度（）图192：TOP102050100房企累计销售金额集中度同比、环比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理注：数据截止23M6；单位：pct。 15、20家主流重点房企的销售变化情况 根据克而瑞数据