房地产行业百强销售月报（2023年7月）：7月百强房企销售规模创新低，核心城市政策出台有望加速

2023年8月1日 行业研究 7月百强房企销售规模创新低，核心城市政策出台有望加速 ——房地产行业百强销售月报（2023年7月） 要点 7月一般为房地产销售淡季，房企推货力度不大，叠加近期市场购房需求疲弱， 致使百强房企23年7月销售金额同比下滑37.2%，单月销售金额和面积皆为2020年3月份以来最低值；1-7月百强房企销售金额累计同比下跌5.9%，累计跌幅较1-6月扩大5.5pct，供需走弱明显；政治局会议定调我国房地产市场供求关系发生重大变化，向前看，核心城市加快政策出台准备，地产销售数据有望筑底企稳。 7月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为1,616亿元、2,285亿元、3,122亿元、3,810亿元；1,084万平、1,454万平、1,909万平、2,253万平，当月同比分别为-34.9%、-34.2%、-37.2%、-37.2%；-26.7%、 -32.6%、-36.2%、-36.8%，环比分别为-34.9%、-33.9%、-37.3%、-36.6%；-27.0%、 -25.8%、-29.2%、-30.4%。 1-7月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为16,606亿元、23,499亿元、32,439亿元、38,373亿元；9,980万平、13,686万平、18,328万平、21,572万平，累计同比分别为-1.0%、-0.3%、-3.9%、-5.9%；-14.2%、 -14.1%、-17.2%、-17.0%。 1-6月百强房企销售集中度同比提升8.7pct，环比开始回落。1-7月TOP50房企销售额累计同比均值中枢继续下移，优质地方国企和地方实力民企同比表现较好。 1-6月，TOP10/20/50/100房企权益销售额占全国商品房销售额比重分别为 20.1%、28.0%、38.2%、45.5%，百强房企销售额集中度同比提升8.7pct。 7月，20家主流重点房企中，销售额单月同比表现前三名的公司为：越秀地产 （+30.6%）、保利发展（-5.5%）、建发房产（-7.3%）；1-7月，20家主流重点房企中，销售额累计同比表现前三名的公司为：越秀地产（+65.9%）、华发股份（+45.5%）、建发房产（+44.4%）。 1-7月，TOP50房企中的46家房企全口径销售额累计同比平均值为+10.6%，中 位数+6.8%，其中累计同比正增长公司有27家，较上月减少1家；累计同比在 +30%以上的房企有12家，以优质地方国企和地方实力民企为主。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发 展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条 主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市更新和旧城改造的大中型央国企等企业，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业；2看好综合开发能力强、先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs提高资产回报率的房企，建议关注龙湖集团、新城控股、金地集团、滨江集团；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报20230731稳大宗消费促地产企稳回升，完善消费设施利商业发展升级——对近期房地产政策的综合点评 20230729百城宅地楼面均价涨幅扩大，供需规模恢复还需时日——土地市场月度跟踪报告 （2023年6月） 20230723超特大城市推进城中村改造，政策优化促进房地产企稳回升——对近期房地产政策的综合点评 20230701高基数同比数据触底，稳市场政策箭 在弦上——房地产行业百强销售月报（2023年6月） 1、7月市场成交冷清，百强房企单月销售额 同比回落37.2% 1.1、TOP10/20/50/100房企的整体销售情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： ▶TOP10房企 2023年7月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为1,616亿元、1,094亿元、1,084万平，同比分别为-34.9%、-34.4%、-26.7% （较上月分别变动-5.2pct、-4.5pct、+9.8pct），环比分别为-34.9%、-37.0%、 -27.0%； 2023年1-7月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为16,606亿元、11,958亿元、9,980万平，累计同比分别为-1.0%、+3.3%、 -14.2%，较上月累计同比分别变动-5.9pct、-6.3pct、-1.8pct。 图1：TOP10房企累计销售规模图2：TOP10房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图3：TOP10房企累计销售同比图4：TOP10房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 ▶TOP20房企 2023年7月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,285亿元、1,575亿元、1,454万平，同比分别为-34.2%、-33.4%、-32.6% （较上月同比分别变动-3.1pct、-1.8pct、+7.4pct），环比分别为-33.9%、-34.9%、 -25.8%； 2023年1-7月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为23,499亿元、16,672亿元、13,686万平，累计同比分别为-0.3%、 +2.0%、-14.1%，较上月累计同比分别变动-5.9pct、-6.0pct、-2.9pct。 图5：TOP20房企累计销售规模图6：TOP20房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图7：TOP20房企累计销售同比图8：TOP20房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 ▶TOP50房企 2023年7月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为3,122亿元、2,152亿元、1,909万平，同比分别为-37.2%、-36.2%、-36.2% （较上月同比分别变动-8.5pct、-7.3pct、+3.5pct），环比分别为-37.3%、-37.8%、 -29.2%； 2023年1-7月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为32,439亿元、22,756亿元、18,328万平，累计同比分别为-3.9%、-3.1%、 -17.2%，较上月累计同比分别变动-5.8pct、-5.5pct、-3.0pct。 图9：TOP50房企累计销售规模图10：TOP50房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图11：TOP50房企累计销售同比图12：TOP50房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 ▶TOP100房企 2023年7月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为3,810亿元、2,704亿元、2,253万平，同比分别为-37.2%、-35.6%、 -36.8%（较上月同比分别变动-9.5pct、-7.7pct、+1.0pct），环比分别为-36.6%、 -36.1%、-30.4%； 2023年1-7月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为38,373亿元、27,072亿元、21,572万平，同比分别为-5.9%、-5.1%、 -17.0%，较上月累计同比分别变动-5.5pct、-5.3pct、-3.1pct。 图13：TOP100房企累计销售规模图14：TOP100房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图15：TOP100房企累计销售同比图16：TOP100房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 1.2、TOP50房企全口径销售额明细情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2023年7月，TOP50房企中的47家房企（其余3家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售额同比平均值为-35.5%，中位数为-39.9%（6月同比平均值为-12.1%，中位数为-31.4%），其中同比高于30%、0%~30%、-10%~0%、 -30%~-10%、低于-30%的公司分别有3、3、5、8、28家，在47家房企中占比分别为6.4%、6.4%、10.6%、17.0%、59.6%； 2023年1-7月，TOP50房企中的46家房企（其余4家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售额累计同比平均值为+10.6%，中位数+6.8%（1-6月同比平均值为+19.6%，中位数为+13.3%），其中同比高于30%、0%~30%、-10%~0%、 -30%~-10%、低于-30%的公司分别有12、15、2、9、8家，在46家房企中占比分别为26.1%、32.6%、4.3%、19.6%、17.4%。 图17：TOP50房企2023年1-7月全口径销售额累计同比分布图18：TOP50房企2023年7月全口径销售额同比分布 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 注：本月仅统计TOP50房企中的46家房企，其余4家因历史数据不足暂未纳入统计。 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 注：本月仅TOP50房企中的47家房企，其余3家因历史数据不足暂未纳入统计。 1.3、房地产行业销售权益和操盘情况 2023年1-7月，TOP10/20/50/100房企累计销售额权益比例分别为72.0%、 70.9%、70.1%、70.5%，同比提升3.0pct、1.6pct、0.6pct、0.6pct；环比变化-0.5pct、-0.2pct、-0.1pct、0.0pct； 2023年1-7月，TOP10/20/50/100房企累计销售额操盘比例分别为96.9%、 94.8%、90.2%、88.8%；同比变化+0.4pct、+0.4pct、+0.3pct、+1.0pct，环比变化+0.4pct、+0.2pct、+0.2pct、+0.3p