房地产行业研究周报：新政后北京市场韧性良好，关注普宅调整落地效果

行业追踪（2023.12.23-2023.12.29） 一线反馈：北京12月新政后市场表现暂弱于9月“认房不认贷” 新房层面，北京项目来访、认购稳步提升。据CRIC监测数据，北京重点在售监测项目近2周单盘来访量分别达到了153组和140组，较11月周均单盘来访量125组增幅约17%。同时平均转化率达到了5%，与10月市场高热期基本持平，提升幅度暂弱于9月“认房不认贷“放开后。二手房层面，据CRIC数据，新政后北京二手房挂牌量并未出现明显上升，周均新增挂牌套数基本在4000套左右。而从成交端来看，新政后日均成交量424套，较新政前12月前14日上浮18%，月末27日更是迎来成交小高峰，单日成交套数达749套。不过与11月月均相比并无明显改善，整体成交均价并未出现上行。 我们认为，相对低预期下居民加杠杆意愿低，故首付调整对需求的刺激效果弱于“认房不认贷”的资格放松，且新普宅标准自24年1月1日起才起开始实施，此前政策效力未能完全体现，但北京市场目前仍表现出良好韧性。 政策思路：需求端相机调整，供给端严防风险 需求端：据财联社报道，12月29日，多家房地产交易服务平台以及机构被召集开会，相关部门主要了解京沪新政落地后的市场情况，以及各平台机构提出相关建议，参会人员为各机构高层。机构监测的带看、来访、认购等指标在时效性上前置于网签数据，新政出台仅两周，一线政府部门即给予机构极高关注度，或说明决策端同样在靠前发力，市场反映或直接决定潜在增量政策的推出节奏。故我们认为，24上半年需求端政策仍将延续基本面相机调整的原则，其核心诉求是需求企稳。 供给端：近期，北京住建委就修订《商品房预售资金监督管理办法》向社会公开征求意见，修订后，预售资金将由过去的银行监管调整为政府监管，由市住房资金中心作为具体监管业务承担部门，强化了住建部门对预售资金的监管责任。我们认为，北京预售政策趋严说明供给端政策对民生属性的保障优先级高于其他。考虑一线市场的全国风向标意义，稳定供给主体的交付预期同时对需求释放起到积极影响，后续有推广其他城市的可能，长期看符合向现房销售过渡的发展趋势。 后续展望：改善置换链条若能打通，小阳春行情可期 我们认为，此前基本面出现钝化或与置换链条未被有效打通有关。政策调整致使二手挂牌量提升，但购房者对价格预期的悲观导致观望情绪加重，尤其是在一线城市“卖一买一”为主的市场格局下，刚需/低价格段入市对置换链条的启动至关重要。而本次新政普宅标准的调整或为置换提供启动契机，大规模的普宅纳入及增值税费优惠疏通交易环节、利好刚需更低成本入市和卖家出手，完成交易的需求有望流入新房、二手房市场，在此带动下销售量或能同步回升。 我们认为，24年小阳春将是检验本轮效力的关键时点，若成交表现低于预期，则一线城市政策加码可能较大，具体考虑区域限购宽松、非普宅限购宽松、限售年限宽松等方向。 12月新房、二手房同比较上月均有改善 新房市场本周成交561万平，月度同比-7.64%，相较上月改善3.80pct；17城累计库存16870万平，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。二手房市场本周成交181万平，月度同比+43.15%，相较上月改善16.36pct。12月18日-12月24日，土地市场本周成交建面9920万平，滚动12周同比-14.45%；成交总额2189亿元，滚动12周同比-6.74%；全国平均溢价率1.73%，滚动12周同比-0.12pct。 本周申万房地产指数-0.32%，较上周提升3.82pct，涨幅排名28/31，跑输沪深300指数3.13pct。H股方面 ， 本周Wind香港房地产指数+4.13%， 较上周提升6.54pct，涨幅排序5/11，跑输恒生指数0.20pct；克而瑞内房股领先指数为5.14%，较上周提升9.88pct。 投资建议：北、上等一线城市限贷政策宽松延续，或带动改善需求阶段性释放，长期效果仍需观察，但我们认为需求不稳、政策不停；供给端融资支持继续遵循“三支箭”并行路径，我们预计24年行业融资状况有望迎来修复。看好供需政策同步发力对板块行情的持续驱动，关注融资支持预期差。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、金科服务；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.新政后北京市场韧性良好，关注普宅调整落地效果 一线反馈：北京12月新政后市场表现暂弱于9月“认房不认贷” 新房层面，北京项目来访、认购稳步提升。据CRIC监测数据，北京重点在售监测项目近2周单盘来访量分别达到了153组和140组，较11月周均单盘来访量125组增幅约17%。 同时平均转化率达到了5%，与10月市场高热期基本持平，提升幅度暂弱于9月“认房不认贷“放开后。 二手房层面，据CRIC数据，新政后北京二手房挂牌量并未出现明显上升，周均新增挂牌套数基本在4000套左右。而从成交端来看，新政后日均成交量424套，较新政前12月前14日上浮18%，月末27日更是迎来成交小高峰，单日成交套数达749套。不过与11月月均相比并无明显改善，整体成交均价并未出现上行。 我们认为，相对低预期下居民加杠杆意愿低，故首付调整对需求的刺激效果弱于“认房不认贷”的资格放松，且新普宅标准自24年1月1日起才起开始实施，此前政策效力未能完全体现，但北京市场目前仍表现出良好韧性。 政策思路：需求端相机调整，供给端严防风险 需求端：据财联社报道，12月29日，多家房地产交易服务平台以及机构被召集开会，相关部门主要了解京沪新政落地后的市场情况，以及各平台机构提出相关建议，参会人员为各机构高层。 机构监测的带看、来访、认购等指标在时效性上前置于网签数据，新政出台仅两周，一线政府部门即给予机构极高关注度，或说明决策端同样在靠前发力，市场反映或直接决定潜在增量政策的推出节奏。故我们认为，24上半年需求端政策仍将延续基本面相机调整的原则，其核心诉求是需求企稳。 供给端：近期，北京住建委就修订《商品房预售资金监督管理办法》向社会公开征求意见，修订后，预售资金将由过去的银行监管调整为政府监管，由市住房资金中心作为具体监管业务承担部门，强化了住建部门对预售资金的监管责任。 我们认为，北京预售政策趋严说明供给端政策对民生属性的保障优先级高于其他。考虑一线市场的全国风向标意义，稳定供给主体的交付预期同时对需求释放起到积极影响，后续有推广其他城市的可能，长期看符合向现房销售过渡的发展趋势。 后续展望：改善置换链条若能打通，小阳春行情可期 我们认为，此前基本面出现钝化或与置换链条未被有效打通有关。政策调整致使二手挂牌量提升，但购房者对价格预期的悲观导致观望情绪加重，尤其是在一线城市“卖一买一”为主的市场格局下，刚需/低价格段入市对置换链条的启动至关重要。而本次新政普宅标准的调整或为置换提供启动契机，大规模的普宅纳入及增值税费优惠疏通交易环节、利好刚需更低成本入市和卖家出手，完成交易的需求有望流入新房、二手房市场，在此带动下销售量或能同步回升。 我们认为，24年小阳春将是检验本轮效力的关键时点，若成交表现低于预期，则一线城市政策加码可能较大，具体考虑区域限购宽松、非普宅限购宽松、限售年限宽松等方向。 投资建议 北、上等一线城市限贷政策宽松延续，或带动改善需求阶段性释放，长期效果仍需观察，但我们认为需求不稳、政策不停；供给端融资支持继续遵循“三支箭”并行路径，我们预计24年行业融资状况有望迎来修复。看好供需政策同步发力对板块行情的持续驱动，关注融资支持预期差。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、金科服务；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、中华企业。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表2：本周政策概览 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 12月22日-12月28日，60城商品房成交面积为561万平，移动12周同比增速为-9.92%，增速较上期提升3.26pct；月度同比-7.64%，相较上月改善3.80pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为132、381、48万平，移动12周同比增速分别为+2.35%、-10.17%、-34.66%， 增速较上期分别变化+3.58pct、+2.81pct、+5.36pct，与历史相比，二线、三线及以下降幅收窄，一线增幅扩大。 图3：64城商品房成交面积 图4：64城商品房成交面积-月度同比 图5：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图6：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图7：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至12月28日，17城商品房可售面积为16870万平。全国平均去化时长为115周，一线、二线、三线城市去化时间分别为76、169、241周，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。 图8：17城商品房可售面积 图9：分能级城市推盘去化-移动12周 2.3.二手房市场 12月22日-12月28日，17城二手房成交面积为181万平，移动12周同比增速为+31.18%，增速较上期提升5.04pct；月度同比+43.15%，相较上月改善16.36pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为37、136、8万平，移动12周同比增速分别为+22.11%、+31.98%、+92.95%，增速较上期分别变化+3.30pct、+5.23pct、+15.96pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下增幅扩大。 图10：17城二手房成交面积 图11：17城二手房成交面积-月度同比 图12：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图13：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图14：二手房成交面积热力图 2.4.土地市场 12月18日-12月24日，全国土地成交建筑面积为9920万平，滚动12周同比增速为-14.45%，较前期上升5.11pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为325、2756、6839万平，滚动12周同比增速分别为-10.13%、-15.62%、-14.21%，增速较上期分别提升+19.44pct、+5.97pct、+3.78pct，与历史相比，一线、二线、三线成交建面降幅收窄。 全国土地成交金额达到2189亿元，滚动12周同比增速为-6.74%，较前期上升4.32pct。 其中，一线、二线、三线城市分别为138、698、1352亿元，滚动12周同比增速分别为25.55%、-8.07%、-11.91%。 全国土地成交平均溢价率为1.73%，滚动12周同比增速为-0.12pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0.29%、0.15%、2.72%，滚动12周同比增速分别为1.28pct、0.63pct、-0.75pct。 图15：土地成交建筑面积 图16：土地成交建筑面积-移动12周同比 图17：土地成交总价 图18：土地成交总价-移动12周同比 图19：土地成交溢价率 图20：土地成交溢价率-移动12周同比 3.本周融资动态 2023年12月22日-2023年12月29日，房企共发行境内债券11只（其中10只为国企发行），境内债发行金额合计90.29亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）。 2023年11月（数据截至2023年12月29日），地产债境内、境外债券发行额分别为316.17亿元、0亿元，当月偿还额分别为324.86亿元、41.19亿元，本月境内、境外债券净融资额