贝壳（BEKE）公司动态研究
主要内容与关键数据
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业绩回顾
- 2024年上半年：总交易额（GTV）为1.47万亿元，同比减少16.2%。其中，存量房交易额为1.02万亿元，同比减少8.7%；新房交易额为3871亿元，同比减少32.4%。
- 2024年二季度：总交易额为8390亿元，同比增长7.5%；净收入为234亿元，同比增长19.9%。其中，存量房业务总交易额为5707亿元，同比增长25%，净收入为73亿元，同比增长14.3%；新房业务总交易额为2353亿元，净收入为79亿元。
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市场政策影响
- 税费优化：自2024年11月13日起，财政部等三部门发布了住房交易税收新政，家庭唯一和第二套住房不超过140平方米按1%税率缴纳契税；城市取消普通住宅标准后购房满2年再销售免征增值税。这有利于刚性和改善性需求。
- 一线城市政策调整：北京明确表态适时取消普宅非普宅标准，其他城市可能跟进，这将带来业务增量。
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业务结构调整
- “一体三翼”架构：贝壳宣布高层管理调整，任命徐万刚为整装事业线首席执行官。家居家装业务表现强劲，截至2024年中，家居版块总交易额达76亿元，同比增长24.0%，收入同比增长59.9%，占营收的比重达到16%。
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业绩展望
- 四季度预期：一揽子政策刺激下，市场显著回暖，新房和二手房交易量大幅提升，预计四季度公司业绩将同步受益。
- 全年预期：上调2024-2026年非GAAP净利润预测分别为85.86亿元、91.35亿元和98.45亿元，维持“买入”评级。
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风险提示
- 业务拓展不及预期、市场热度持续性不及预期、政策调控不确定性。
财务数据与估值
| 年度 |
营业收入 (百万元) |
EBITDA (百万元) |
归母净利润 (百万元) |
non-GAAP调整后净利润 (百万元) |
EPS (元/股) |
市盈率 (P/E) |
| 2022 |
60,668.78 |
292.29 |
-1,386.07 |
2,842.76 |
-0.37 |
-120.09 |
| 2023 |
77,776.93 |
7,884.00 |
5,883.22 |
9,798.48 |
1.58 |
28.03 |
| 2024E |
88,662.60 |
6,979.63 |
5,060.27 |
8,586.25 |
1.36 |
32.59 |
| 2025E |
101,280.30 |
7,482.48 |
5,399.87 |
9,135.40 |
1.45 |
30.54 |
| 2026E |
115,910.06 |
8,631.88 |
6,213.49 |
9,845.31 |
1.67 |
26.54 |
结论
贝壳受益于政策利好和业务结构调整，预计四季度业绩将显著回升。公司整体收入和利润有望稳步增长，维持“买入”评级。
