内地合约销售表现优异，坚持高质量发展

新世界发展（17）更新报告 买入2023年12月6日 内地合约销售表现优异，坚持高质量发展 内地合约销售表现优异，土储丰富：2023年1至10月，公司内地合约销售突破120亿元，其中7至10月合约销售为64亿元， 完成2024财年150亿元目标的42%。公司在内地的土地储备总楼面面积约480万平米，约60%位于大湾区及长三角地区核心都市圈，预计在大湾区和长三角的可售资源价值达570亿元。此外， 公司在内地共参与投资8个城市更新项目，全部位于核心城市广 州及深圳，总楼面面积达270万平方米，销售货值保守估计约 800-1000亿元。 有望受益于香港北部都会区发展策略：香港特区政府近期发布 《北部都会区行动纲领》，明确北部都会区发展愿景及区域规划 等，新世界发展的提前布局有望显著受惠。公司在香港北部都会区前瞻性部署约1500万平方尺的农地，目前正在进行大规模的农 地转换工作，预计短期可转换300万平方尺的土地储备，中长期 有望转换接近1100万平方尺，为公司的长期成长奠定了坚实基础。 简化业务架构，强化资产负债表：公司近期完成出售新创建逾六成持股，获得约217.5亿港元现金收益，改善公司的财务状况 并为股东创造更多价值。另外在当前高息环境下，公司落实减债计划回购永续债等债券，宣布回购最多6亿美元债券，以优化融资成本和债务状况。未来，公司有望继续按计划出售低IRR、少数股权及与公司生态系统无太多协同效益的项目，聚焦高回报的地产主业，提升公司核心竞争力。 目标价19港元，维持买入评级：公司香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，保持稳健经营及良好的财务结构，品牌效应 显著，预计在2026年经常性收益比例将提升至总收益的50%以上。随着公司持续去杠杆优化资本开支，通过出售非核心资产回笼资金，回购美元债券，降低净负债比率，提高营运效率。我们预计公司未来三年的归母净利润分别为6.7亿、7.2亿及7.5亿港元。基于公司历史PB估值，我们给予公司2024年0.25X的PB估值，得出目标价19港元，维持买入评级。 风险因素：宏观经济不确定性、政策不确定性、租金增长不及预期 罗凡环 +852-25321962 simon.luo@firstshanghai.com.hk 主要资料行业 地产 股价 10.6港元 目标价 19.0港元(+80%) 股票代码 17 已发行股本25.17亿股 总市值266.76亿港元 52周高/低22.85港元/10.56港元 每股净资产77.9港元 主要股东周大福企业45.2% 表1：盈利摘要股价表现 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 30 收入(百万港元) 68,213 95,214 67,415 72,285 79,038 25 变动(%) 0.0% 39.6% -29.2% 7.2% 9.3% 20 归母核心净利润(百万港元) 1,249 901 670 717 747 15 变动(%) 8.5% -27.9% -25.6% 6.9% 4.2% 每股核心盈利(港元) 0.50 0.37 0.27 0.29 0.30 变动(%)24.8% -26.7% -25.4% 6.1% 3.7% 10 5 0 2022-12-05 2022-12-16 2023-01-03 2023-01-16 2023-02-01 2023-02-14 2023-02-27 2023-03-10 2023-03-23 2023-04-06 2023-04-21 2023-05-05 2023-05-18 2023-06-01 2023-06-14 2023-06-28 2023-07-11 2023-07-25 2023-08-07 2023-08-18 2023-08-31 2023-09-15 2023-09-28 2023-10-12 2023-10-26 2023-11-08 2023-11-21 2023-12-04 市盈率@10.6港元21.128.838.636.335.1 DPS(港元)2.060.762.001.001.00 股息率(%)19.4%7.2%18.9%9.4%9.4% 资料来源:公司资料,第一上海预测资料来源:彭博 第一上海证券有限公司 www.mystockhk.com 主要财务报表 财务报表摘要 损益表财务分析 〈港币〉〈百万元〉，财务年度截至6月30日〈港币〉〈百万元〉，财务年度截至6月30日 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 收入 68,212.7 95,213.8 67,414.9 72,285.3 79,038.1 增长率 毛利 18,245.7 21,449.5 16,198.9 17,132.6 17,871.8 收入 0.0% 39.6% -29.2% 7.2% 9.3% 其他收入净额 (1,210.3) 827.5 868.9 912.3 957.9 营业利润 -3.8% 36.6% -29.7% 7.2% 4.8% 销售及分销费用 (2,430.4) (3,670.6) (2,494.4) (2,602.3) (2,608.3) 净利润 -7.9% -5.1% -25.6% 6.9% 4.2% 行政开支 (6,872.5) (6,852.8) (5,393.2) (5,638.3) (5,927.9) 每股盈利 24.8% -26.7% -25.4% 6.1% 3.7% 其他 (127.0) (299.6) (239.7) (191.7) (153.4) 盈利分析 营业利润 8,133.0 11,111.2 7,807.2 8,366.0 8,768.9 综合毛利率 26.7% 22.5% 24.0% 23.7% 22.6% 财务开支 259.0 (1,697.2) (1,011.2) (1,084.3) (1,185.6) 税前净利率 13.5% 10.6% 11.1% 11.1% 10.6% 联营与合营公司 822.5 682.3 716.4 752.2 789.8 净利率 6.3% 4.3% 4.5% 4.5% 4.3% 税前盈利 9,214.5 10,096.3 7,512.4 8,033.9 8,373.2 基本净利率 1.8% 0.9% 1.0% 1.0% 0.9% 所得税 (4,912.7) (6,015.4) (4,475.9) (4,786.6) (4,988.7) 回报率 少数股东应占利润 675.4 639.9 476.1 509.2 530.7 派息比率 410% 206% 728% 343% 331% 永续资本证券持有人应占利润 2,377.2 2,540.1 1,890.0 2,021.2 2,106.6 ROA 0.7% 0.7% 0.5% 0.5% 0.5% 净利润 4,301.8 4,080.9 3,036.5 3,247.3 3,384.4 ROE 2.0% 2.0% 1.6% 1.7% 1.8% 归母净利润 1,249.2 900.9 670.3 716.9 747.1 偿付能力流动比率（倍） 1.12 0.96 0.98 0.99 1.00 每股盈利 0.50 0.37 0.27 0.29 0.30 净负债率 63.6% 69.9% 71.0% 71.0% 70.7% 每股派息（元） 2.06 0.76 2.00 1.00 1.00 资产负债表 现金流量表 〈港币〉〈百万元〉，财务年度截至6月30日〈港币〉〈百万元〉，财务年度截至6月30日 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 现金及银行存款 59,552.8 55,101.1 58,590.3 64,449.3 70,894.3 营业利润 8,133.0 10,096.3 7,512.4 8,033.9 8,373.2 发展中物业 85,376.8 72,539.7 79,793.7 87,773.0 96,550.3 调整项目 5,172.7 5,444.8 4,312.9 4,672.3 5,082.0 待售物业 21,770.6 21,536.4 22,613.2 23,743.9 24,931.1 营运资金变化 7,035.1 (4,729.0) (807.6) (832.1) (856.2) 无形资产 21,406.6 21,611.7 21,611.7 21,611.7 21,611.7 所得税 (4,912.7) (6,015.4) (4,475.9) (4,786.6) (4,988.7) 固定资产 19,684.3 15,566.3 17,122.9 18,835.2 20,718.7 营运活动现金流 15,428.1 4,796.7 6,541.7 7,087.5 7,610.3 投资性房地产 211,220.7 209,478.8 209,239.1 209,047.4 208,894.0 合营及联营公司 64,938.3 68,384.7 75,223.2 82,745.5 91,020.0 其他资产 151,953.9 152,280.3 157,207.7 160,732.7 164,721.1 投资与并购 (2,353.7) (8,234.2) (9,142.2) (10,011.8) (10,984.1) 总资产 635,904.0 616,499.0 641,401.8 668,938.7 699,341.2 其他 (907.0) (746.1) (3,625.7) (4,154.2) (4,700.9) 长期银行贷款 143,038.9 138,222.9 140,987.4 143,807.1 146,683.2 投资活动现金流 (3,260.7) (8,980.3) (12,767.9) (14,166.0) (15,685.0) 短期银行贷款 50,269.6 52,178.8 53,717.7 55,410.4 57,272.4 合同负债 70,233.5 59,613.7 65,575.1 72,132.6 79,345.8 借贷变化 16,625.1 (2,906.8) 4,303.3 4,512.5 4,738.2 应付税项 10,614.1 11,104.5 11,104.5 11,104.5 11,104.5 其他 (22,347.2) (5,697.2) (2,011.2) 82.4 2,981.1 递延所得税 10,318.2 9,537.0 10,013.9 10,514.5 11,040.3 融资活动现金流 (5,722.1) (8,604.0) 2,292.1 4,594.9 7,719.2 其他负债 63,310.8 77,334.9 84,581.1 92,551.4 101,318.2 总负债 347,785.1 347,991.8 365,979.5 385,520.5 406,764.4 股东权益 213,360.1 196,052.4 191,689.5 189,889.8 188,120.4 期初持有现金 61,615.0 57,715.6 53,263.9 58,590.3 64,449.3 少数股东权益 27,124.5 24,999.7 21,900.8 20,622.5 19,365.6 永续资本证券 47,614.2 47,439.3 52,183.2 57,401.6 63,141.7 现金变动 6,445.3 (12,787.6) (3,934.1) (2,483.7) (355.5) 合计 288,098.8 268,491.4 265,773.6 267,913.8 270,627.7 汇兑损失 0.0 0.0 0.0