房地产行业办公市场分析：大宁商务区区块

办公市场分析|大宁商务区区块 大宁商务区曾是上海的老工业基地。伴随城市更新驱动发展空间扩容，大宁中心广场二期成为上海首批工业转型的城市更新项目，并进一步推动周边工业园区的全面改造，促进产城融合发展。 01区块基本情况 大宁商务区位于静安区，尽管其内部没有轨道交通站点，但大部分办公项目距离1号线上海马戏城站 步行距离不超过1公里，交通便利度较高。 商业配套方面，该区块拥有街区式商业综合体大宁音乐广场，以及大宁中心广场二期、三期两个城市更新改造项目，与大宁久光百货、大宁国际商业广场、静安大融城共同构建一条商业集聚带。 数据来源：城市资管服务云平台 大宁商务区位于大宁灵石公园旁，享有浦西中心城区最大的生态公园景观。根据上海市产业布局和静安区产业规划，大宁商务区聚焦战略型新兴产业，已逐渐发展成为以集成电路和智慧医疗为主导的产业集 群。同时，依托环上大国际影视园区的建设，吸引了大量影视、动漫和设计等文创行业。园区企业作为第一出品方，推出了一系列备受赞誉的作品，其中就有《我不是药神》这部现象级电影。 02区块价格分析 ①低端和中低端市场 数据来源：城市资管服务云平台 大宁商务区区块低端市场项目数量较少。由于租金水平较低，该细分市场租户相对稳定，租金波动并不显著，近三年租金水平基本维持在2.2至2.3元/㎡•日。 在中低端市场中，大部分办公项目是由老厂房改造而成的旧楼改建项目，主要以独栋式办公楼为主，租户包括整栋租赁的总部型企业以及分散租赁的小型和微型企业。租金方面，2020年该细分市场平均租金水平为3.8元/㎡•日。随着2021年上海办公市场回暖，租金水平略有上升，于三季度上涨至3.9元/㎡•日。 进入2022年，在疫情冲击的影响下，部分中小制造业企业在租金预算上收紧，纷纷缩减租赁面积或者迁至 市北等租金更低的区域，导致空置率明显上升，于该年年末降至3.69元/㎡•日。进入2023年，业主方为 缓解空置压力，纷纷推出特价房，三季度租金水平下滑至3.63元/㎡•日，这类特价房源受到对成本敏感的小微企业的青睐，整体去化情况较好，以价换量的策略初显成效，空置率回落至20%以内。 ②中高端市场 中高端市场租金水平在2023年以前维持高位运行，但今年整体表现欠佳。2021年一季度，租金水平短暂跌入低谷后迅速回升，于二季度大幅反弹至5.01元/㎡•日，涨幅达6.4%。至2022年末，租金水平 缓慢攀升，达到5.11元/㎡•日。 进入2023年，静安区新增入市超过35万平方米的办公面积，其中大部分集中在邻近的不夜城区块。 受到同质化竞品的影响，该细分市场部分业主基于租赁情况调整定价策略，租金水平于一季度回落至4.75元/㎡•日。由于大宁商务区缺乏区域标志性办公物业，难以吸引头部企业聚集，空置率上升至25%以上，租金水平持续下滑，于三季度降至4.62元/㎡•日。 03区块SWOT分析 04个案分析 数据来源：城市资管服务云平台 宝华中心位于广中西路北侧，直面大宁灵石公园，拥有宜人的生态景观，是大宁商务区区块内品质最高的项目。项目由一栋标准办公楼和一栋五星级酒店组成。 由于硬件品质优良，2020年宝华中心租金报价维持在6-6.5元/㎡•日，出租率超过90%。因同一时期区块内缺乏相同品质的竞品，该物业租金报价持续上涨，高区房源报价于2021年二季度上涨至6.9元/ ㎡•日，并一直持续至2022年一季度。在整体办公租赁市场受到疫情冲击的情况下，该物业租金水平并未出现明显松动，更是在同年三季度再次上涨，高区房源报价升至6.9-7.5元/㎡•日。2023年一季度，在全市租金普遍下调、该项目内部分企业退租导致空置率上升，以及邻近的不夜城区块同品质竞品入市的多重影响下，业主方基于租赁情况调整定价策略，低区房源报价下调至5.7-6元/㎡•日，高区房源报价下调至 6.3-6.7元/㎡•日，且在租赁条件上给予让步，该报价维持至今年三季度。但由于市场需求疲软，项目今年整体去化情况一般，本季度出租率维持在85%。 数据来源：城市资管服务云平台 宝华中心租户以制造业和房地产业为主，二者合计达到50%以上。信息技术服务业、商务服务业紧随其后，分别占到16%和14%。由于芯片设计、影视传媒等行业的租户更倾向于选择有创意设计和文化艺术氛围的旧楼改建项目作为办公场所，所以这些行业在本项目中代表性不强。该项目品质较高，适合头部企业进驻，但作为标准办公楼，主要面向传统行业和企业，这与大宁商务区的整体发展方向存在一定的差异。 05小结 大宁商务区作为上海城市更新的典范，在工业转型方面取得巨大成功。通过引入影视制作、集成电路等产业，使得整个区块的产业结构更加多元化。 然而，大宁商务区在产业迭代中仍然面临一些挑战。尽管该区块已经聚集了很多优秀的企业，但为了进一步推动产业升级，需要引入更多龙头企业。这些企业可以带来更多的优质资源，包括人才、资金和技术，从而带动中下游产业链的发展。目前由于缺乏龙头企业引领，难以对产业链中下游企业产生“虹吸效应“。 与此同时，由于区块内各类科创园的办公租金普遍高于市场价，导致处于产业链末端的中小企业流动性较大，进一步制约了上下游产业链的融通发展。 今年以来，虽然全市办公租赁需求总体上较为疲软，但大宁商务区的特价房去化情况较好，该区域仍有一定的租赁需求。预计短期内，大宁商务区“量升价跌”的趋势将会持续。 免责声明 本报告刊载信息时间截至2023年12月6日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com电话：862163589988