房地产行业：办公市场分析：小陆家嘴商务区

办公市场分析|小陆家嘴商务区 2022年，新冠疫情的突然到来使得上海开启了近两个月的居家办公模式。但作为国家级金 融中心的小陆家嘴并未“停摆”，在此期间，仍有近3万人驻守在该区域的办公楼中，维持股票、期货、货币等各大金融市场的正常运行。 区块分析 1、区块基本情况 小陆家嘴区块位于浦东新区黄浦江畔，与外滩万国建筑博览群隔江相望。区块内拥有2号线、14号线两条地铁线路，其中轨道交通14号线于今年一季度正式通车，有效缓解交通拥堵问题。商业配套方面，国金中心商场、正大广场等综合体业态丰富，品种繁多，能够满足各层次多 种类型的购物需求；金茂时尚生活中心、上海环球金融中心商场、上海之品商场以餐饮配套为主，能够满足周边办公楼内商务人士用餐或商务洽谈需求。 小陆家嘴区块是上海高楼建筑最密集的区域，凭借浦东“三件套”不断刷新上海高度。作为全国第一个金融贸易区，小陆家嘴吸引了包括银行、保险、证券等各种类型的内外资金融机构聚集，各大国有银行和商业银行均在区块内拥有自己的总部大楼，超过90%的外资私募机构和全国超过80%的证券公司在陆家嘴设立机构。在相对完善的金融营商环境下，吸引了不同领域的跨国公司地区总部入驻。据统计，目前总部数量已经达到127家，占全市1/6；在世界500强企业 中，超过340家企业在小陆家嘴内设有机构，头部企业集中度显著。 2）区块价格分析 中低端市场 小陆家嘴区块的中低端市场项目数量较少，楼龄都已经超过20年。租金方面，该细分市场的租金水平相较于全市中低端市场而言处于高位，2019年平均租金高达6.26元/㎡•天。同年，由于部分网贷公司经营不善而退租，空置率上升至30%以上，导致租金持续下跌。到2021年4季度，平均租金跌至5.17元/㎡•天，跌幅达17%。虽然该细分市场的项目地理位置优越，但物业硬件设施老旧，弊端明显。并且由于租户多为中小企业，对金融环境的依赖度并不高，相对高昂的租金加剧了这类企业的运营成本，使得他们选择区位接近、租金更低的八佰伴或竹园等区块，导致该细分市场空置率居高不下，租金承压下跌。进入2022年后平均租金继续向下，由于与邻近区块接近，二季度跌幅有所放缓、不足1%，降至4.89元/㎡•天。 中高端市场 中高端市场办公平均租金自2019年以来亦呈现持续下跌的状态，一方面，证券、私募等金融类企业更倾向于租赁高端市场的写字楼来彰显自身实力，另一方面，前滩、后滩等新兴商务区凭借高品质的硬件条件和优惠的租金价格，吸引了一批零售业和商务服务业的企业搬迁或扩租。2019年至2020年，该细分市场的平均租金从8.76元/㎡•天跌至8.18元/㎡•天，跌幅约为7%。2021 年1季度办公租赁市场回暖，大业主纷纷提高报价作价格试探，平均租金反弹至8.42元/㎡•天。由于部分项目散售，业主众多，大小业主对于市场的预期和判断不同导致同一栋写字楼的租赁价格出现较大差异、难以统一，租金再次下滑。2022年2季度，在疫情影响下部分业主进一步下调租金，平均租金跌至7.93元/㎡•天。 高端市场 高端市场项目先在2019年遭遇互联网金融企业退租潮，后又在疫情冲击下出现部分租户收 缩规模的情况，平均租金两度出现下滑，于2020年4季度跌至11.41元/㎡•天，空置率超过20%。在经过一番行业洗牌之后，该细分市场依然是金融服务类企业的首选，一些外资基金和证券公司趁机扩张，租赁需求增加，一段时间内租金趋于稳定，并在2022年1季度上涨至11.9元/㎡•天。 2022年2季度，在疫情冲击下仍呈现出较强的抗风险能力，平均租金继续保持相对平稳。 个案分析 金茂大厦位于小陆家嘴金融贸易区核心位置，曾经是上海乃至中国的第一高楼。 金茂大厦主楼88层，高度420.5米，目前是上海第三高楼。其中3-50层是办公区，51-52层是设备层，53-87层是酒店，88层是观光大厅。作为上海的地标性建筑，金茂大厦每年吸引大 量游客前来参观，在国际上极具影响力。 虽然是2000年以前建成的“老楼”，但凭借高质量的物业管理水平和划时代意义的影响力，金茂大厦依然不断吸引内外资机构入驻，办公租金亦是居高不下。2019年，该物业中区楼层租金报价维持在11.5元/㎡•天，高区楼层租金报价在13.5元/㎡•天，并在2020年一季度分别上涨至 12元/㎡•天和14元/㎡•天。在疫情影响下，该物业租赁出现停滞，有若干套房源空置期达到半年以上，但租金报价并未下调。2021年4季度，空置面积经过一年的吸纳，空置率再次下降，中区楼层租金报价上涨4个百分点、至12.5元/㎡•天，高区楼层租金报价上涨至14.5元/㎡•天。2022 年2季度，在疫情的再次冲击下，该物业展现出较强的抗风险能力，租金报价和空置率均维持不变。 项目租户以商务服务业为主、占比高达49%，其次是金融业、占比达20%，批发业和信息技术业紧随其后，分别占到12%和10%，另外还有少量来自房地产业、制造业的企业入驻。该物业对租户的甄选较为严格，入驻企业包括中宏人寿、华美银行、富而德律所等知名企业。 SWOT分析 小结 小陆家嘴一直是高端商务办公的代名词。作为全国唯一以"金融贸易"命名的国家级开发区，小陆家嘴已经拥有完备的金融全产业链，创造了良好的营商环境。此外，小陆家嘴将在“十四五”期间进一步打造世界级总部功能集聚高地，吸引更多的跨国总部入驻。 不过，由于疫情导致办公租赁市场停滞近三个月，加上疫情后管控措施，企业经营活动受限，租赁决策将进一步延迟，平均租金依然承压。从短期来看，高端市场表现稳健，金融业和商务服务业继续支持市场需求；中高端市场大小业主之间存在分歧，仍然需要时间消化空置；中低端市场的目标客群是中小企业，这类租户对租金更为敏感，需要通过降租、翻新等措施来吸引这类企业，才能有效降低空置率。 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行2022年 更多楼市资讯、研究报告可以扫描下方二维码阅读 更多价格、更多功能可扫描下方二维码查询、使用 主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com电话：862163589988