房地产行业：办公市场分析，松江漕河泾区块

办公市场分析|松江漕河泾区块 松江漕河泾区块紧邻G60高速公路，与嘉兴、杭州、金华、苏州、湖州、宣城、芜湖、合肥等9个城市共同构建了长三角G60科创走廊。整个区块又被称为上海临港松江科技城，其中大部分项目已经对外销售，部分自持项目由临港集团进行统一管理。 01区块基本情况 松江漕河泾区块位于松江区外郊环区域，横跨九亭镇与新桥镇。目前该区块尚未有轨道交通线路覆盖，但预计未来五年内将会有轨道交通接入。2022年底12号线西延伸工程已经开始动工，该线路将贯穿松江漕河泾，并在区块内设有站点。在商业配套方面，目前区域内工作、生活人群主要依赖园区内食堂和零星便利店。两个商业广场——云廊商业综合体和棕榈广场，以餐饮为主，休闲娱乐和购物类商店较为有限。8月1日，龙湖商业和上海临港松江科技城达成管理合作协议，正式签约代理云廊商业综合体，以轻资产形式运营该项目。这一合作或将为整个区块注入新的商业元素，提供更完善的商业配套。 数据来源：城市资管服务云平台 上海临港松江科技城积极引入有潜力的“准独角兽企业”和“瞪羚企业”，同时关注那些具备自主知识产权的高成长科技型中小企业。园区制定多项扶持政策，包括产业政策、总部及科技政策、人才政策、金融政策以及财税政策。通过这些政策，园区希望能够有效激励现有企业，并吸引更多高质量企业进驻和吸纳大量人才，进一步加快整体区块的发展进程。 目前，松江漕河泾区块内已经形成多个独具特色的产业集群，包括工业互联网、电子信息、生命健康、检验检测以及3D打印等。 02区块价格分析 ①低端市场 数据来源：城市资管服务云平台 在低端市场中，大部分办公楼宇由旧厂房改建而成，租金水平较低。2020年平均租金为1.64元/㎡•日，随着市场情况好转，2021年租金水平有所上涨至1.74元/㎡•日，涨幅高达6%。然而，从2022年至今，该细分市场租金呈现下跌趋势。截至2023年二季度，租金下降至1.68元/㎡•日。由于租金较低，该 细分市场吸引了许多有仓储需求的企业入驻，目前空置率约为30%左右。 ②中端市场 中端市场租金水平自2020年以来一直下降。2020年租金水平为2.2元/㎡•日，2021年与2022年 租金维持在2-2.1元/㎡•日的范围内。到2023年平均租金跌破2元/㎡•日，二季度降至1.95元/㎡•日，与2020年相比租金降幅超过10%。该细分市场主要以研发办公项目为主，并且多是体量较大的产业园区，租户选择范围相对较广。目前整体空置率约为37%。 ③中高端市场 中高端市场内大多是一些近几年竣工的新兴项目，2022年平均租金为2.63元/㎡•日。不过，在整体经济形势并不乐观的情况下，2023年租金有所下降，二季度降至2.52元/㎡•日。这些项目虽然相对较新，但位于城市外围地区。即使园区提供了人才公寓等便利设施，楼宇品质也不差，愿意入驻的企业仍然是少数。该细分市场空置率较高，约为35%。 03区块SWOT分析 04个案分析 数据来源：城市资管服务云平台 G60科创云廊项目由22栋研发办公楼组成，分一期与二期进行交付，总体量超过百万方。一期项目于2020年底入市，共10栋楼，总体量约43万方，其中商业部分约3.8万方，位于项目的1-3层；办公 部分约39.2万方。二期项目总体量约60万方，目前仍在建设中，预计2026年全面竣工交付。 该项目紧邻G60高速和莘砖公路主干道，自驾出行便利。对于搭乘公共交通作为通勤方式的员工来说，园区提供班车服务，可往返于九亭、莘庄、松江新城地铁站等五个站点，涉及轨道交通1号线与9号线。此外，12号线西延伸科技园站将位于该项目入口处，建成后将极大地改善园区的交通便利程度。 G60科创云廊提供两种交付状态的办公租赁场地：毛坯和简单装修。目前毛坯房源价格在 2.4-2.8元/㎡•日之间；简单装修房源价格在2.6-3.2元/㎡•日之间。根据不同交付标准和租赁面积，业主 方将提供相应的免租期优惠。一般情况下，在3年租赁合同中，毛坯房源可享受1-3个月免租期，装修房 源可享受15天、20天或30天的免租期。与2022年相比，项目整体租金水平有所下跌，下降约0.2-0.3元/㎡•日。 数据来源：城市资管服务云平台 项目租户以科技服务业为主、占比高达32%，批发和零售业与商务服务业紧随其后，分别占到26%和15%，另外还有少量来自信息传输、软件和信息技术服务业、住宿餐饮业的企业入驻。 作为区块内标志性建筑项目，该项目出租情况在整个区块中处于第一梯队。目前项目整体出租率约为75%，入驻企业多数来自生物医药，新能源，电子信息等行业，如美克生储能、海克斯康、英迈中国、云汉芯城、山源电子、心泰医疗、晨光文具等。 05小结 现阶段上海临港松江科技城仍处于发展期，内部有多个中高端品质园区项目正在建设中。这些项目体量较大，未来将为整个区域提供大量办公空间。目前区块内项目集中度较高，同类型产品品质相似。在现阶段竞争激烈的市场环境下，提高整个区块的企业入驻率是一个难题。为推动松江漕河泾区块走向整体良好发展的轨道，需要积极支持和引导企业发展，以促进区块产业生态壮大，并吸引更多优秀企业和人才加入。不过，目前区块内引进的企业类型相对分散，聚集度较低，并且地理位置稍偏，因此较难吸引大型总部企业入驻。人才引进方面，为帮助企业吸纳人才，区块内提供人才公寓并实施住房优惠政策，但面临一系列挑战，包括需要提高整体物业管理水平、改善企业招商和商业环境等方面的问题。 下半年上海办公市场新增供应依然充足。由于经济形势恢复不及预期，市场需求不足，松江漕河泾区块在内部供应充足的情况下，还受到浦江漕河泾等外部同类型区域办公租赁市场的冲击，需求被分流。中短期内，松江漕河泾区块办公租金回暖的可能性较低。 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行2023年 09 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com电话：862163589988