房地产行业点评报告：一线城市第二轮整体松绑，杠杆空间进一步放开

事件：北京上海下调购房首付比例及贷款利率，调整普宅认定标准 12月14日，北京、上海两地先后调整优化多项楼市政策，包括下调购房首付比例、下调房贷利率、调整普通住宅认定标准和延长贷款年限等。此前广州于9月8日降低二套房首付比例，深圳于11月23日降低二套房首付比例、优化普宅认定标准，一线城市第二轮整体购房政策均有所松绑。 京沪市场降温明显，二手房价格快速回落 自上半年小阳春后，京沪市场三季度以来降温显著，整体成交量尚可，但二手房价格快速回落，上海部分小区甚至出现年内超20%的价格下跌。新房去化速度下降，郊区项目告急，开启降价+分销模式。京沪本次将首套首付比例下调至30%，二套首付比下调至核心区50%、非核心区40%，同时大幅下调房贷利率，放宽普宅认定标准，整体优化力度较大。本次调整后，京沪居民加杠杆的空间打开。 购买力=信心×杠杆×收入，本次政策调整有望缓解成交和价格下行的压力，充分满足刚性和改善性住房需求。 普宅标准放松利好二手房交易，税费大幅下降 此前已出台居民换购住房退个税政策。本次与时俱进更新普宅标准，据中指数据库，北京和上海2021-2023年成交商品住宅中普宅占比分别提升至62%和80%，根据京房字公众号数据，北京新标准可以覆盖当前70%住宅。北京普宅跟增值税相关，本次放松后，只需满二+普宅即免增值税；上海普宅跟增值税和个税相关，本次放松后，二手房交易实现个税减半，满五还可以免增值税。 广深政策发布后成交有所增长 广深此前的放松效果：（1）深圳：11月底二套首付比降低政策出台后，二手房带看量增长，成交量小幅上涨，尚需转化周期。（2）广州：认房不认贷和首付比例降低两重政策叠加，9-11月新房成交整体保持增长趋势，二手房10-11月二手房成交面积分别同比增长34%、78%。 投资建议 本次京沪购房政策调整意味着一线城市房地产政策优化全部落地，房贷利率下调节省购房成本，首付比例降低及普宅标准放宽降低了购房门槛，后续一线城市量增价稳也有利于带动全国市场的企稳回暖。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企提升市场份额。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、京沪下调购房首付比例及贷款利率，调整普宅认定标准 12月14日，北京、上海两地先后调整优化多项楼市政策，包括下调购房首付比例、下调房贷利率、调整普通住宅认定标准和延长贷款年限等。此前广州于9月8日降低二套房首付比例，深圳于11月23日降低二套房首付比例、优化普宅认定标准，一线城市第二轮整体购房政策均有所松绑。 图1：北京购房政策放松包括购房首付比例、房贷利率、普宅认定标准和贷款年限 图2： 2、京沪市场降温明显，二手房价格快速回落 自上半年小阳春后，京沪市场三季度以来降温显著，整体成交量尚可，自认房不认贷政策落地，9月整体成交小幅放量后，10-11月整体成交再度疲软。同时二手房价格快速回落，上海部分小区甚至出现年内超20%的价格下跌。新房去化速度下降，郊区项目告急，开启降价+分销模式。京沪本次将首套首付比例下调至30%，二套首付比下调至核心区50%、非核心区40%，同时大幅下调房贷利率，放宽普宅认定标准，整体优化力度较大。本次调整后，京沪居民加杠杆的空间打开。购买力=信心×杠杆×收入，本次政策调整有望缓解成交和价格下行的压力，充分满足刚性和改善性住房需求。 图3：北京10-11月商品住宅成交面积同环比均下降 图4：北京10-11月商品住宅成交均价环比下降 图5：北京10-11月二手住宅成交面积较9月下降 图6：北京10-11月二手住宅成交均价同比下降 图7：上海10-11月商品住宅成交面积环比下降 图8：上海10-11月商品住宅成交均价环比下降 图9：上海10-11月二手住宅成交面积较9月下降 图10：上海10-11月二手住宅成交均价环比下降 3、普宅标准放松利好二手房交易，税费大幅下降 此前已出台居民换购住房退个税政策。本次与时俱进更新普宅标准，据中指数据库，北京和上海2021-2023年成交商品住宅中普宅占比分别提升至62%和80%，根据京房字公众号数据，北京新标准可以覆盖当前70%住宅。北京普宅跟增值税相关，本次放松后，只需满二+普宅即免增值税；上海普宅跟增值税和个税相关，本次放松后，二手房交易实现个税减半，满五还可以免增值税。 图11：普宅标准放松后，北京2021-2023年成交商品住宅中普宅占比提升至62% 图12：普宅标准放松后，上海2021-2023年成交商品住宅中普宅占比提升至80% 4、广深政策发布后成交有所增长 广深此前的放松效果：（1）深圳：11月底二套首付比降低政策出台后，二手房带看量增长，成交量小幅上涨，尚需转化周期。（2）广州：认房不认贷、首付比例降低和非核心区限购取消三重政策叠加，9-11月新房成交整体保持增长趋势，二手房10-11月二手房成交面积分别同比增长34%、78%。 图13：二套首付比降低政策后，深圳商品住宅周度成交变化不大 图14：二套首付比降低政策后，深圳二手房周度成交同比保持增长 图15：三重政策叠加，广州9-11月新房成交整体同比高增 图16：三重政策叠加，广州10-11月二手成交整体同比高增 5、投资建议 本次京沪购房政策调整意味着一线城市房地产政策优化全部落地，房贷利率下调节省购房成本，首付比例降低及普宅标准放宽降低了购房门槛，后续一线城市量增价稳也有利于带动全国市场的企稳回暖。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企提升市场份额。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 6、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。