房地产行业重大事项点评：政策放松加码，持续性仍待检验

华创证券研究所证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 调整后：1）对于首套房，城六区内房贷利率为LPR+10BP，目前为4.3%；城六区外房贷利率为当期LPR，目前为4.2%。2）对于二套房，城六区内房贷利率为LPR+60BP，目前为4.8%；城六区外房贷利率为LPR+55BP，目前是4.75%。 图表2政策调整后北京房贷利率与区域绑定，大幅降低房贷利率 3、普宅标准调整：不再设置房屋总价标准，并大幅提升符合普宅要求的单价标准。1）新调整的普宅标准中，具体交易价格标准将不再设置总价标准，且符合普宅标准的房屋单价大幅提升，五环以内符合普宅标准的房屋单价从过去的3.96万元/平米提高到8.5万元/平米；五环到六环房屋单价标准从3.168万元/平米提高到6.5万元/平米；六环外达标的房屋单价标准从2.376万元/平米提高到4.5万元/平米。2）认定普宅可降低二手房交易税费，即满两年及以上的普通住宅，免征增值税及附加税，整体降低购房成本。 图表3北京普宅认定调整为不再设置房屋总价标准，并大幅提升符合普宅要求的单价标准 （二）上海：降低首付比及房贷利率，优化普通住宅认定标准 1、首付比：首套房最低首付比下降至30%，主城区二套房最低首付比降至50% 调整前：首套房最低首付比35%，普通住宅二套房最低首付比50%，非普通住宅二套房最低首付比70%。 调整后：1）首套房最低首付比降低至30%。2）二套房最低首付比按照区域区分，主城区50%，临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山40%。 图表4上海二套房最低首付比降幅约20%-30% 2、房贷利率：首套房最低房贷利率下降至LPR-10BP，主城区二套房降至LPR+30BP 调整前：首套房商贷利率为LPR+35BP，二套房商贷利率为LPR+105BP，按照目前LPR计算首套房、二套房房贷利率分别为4.55%、5.25%。 调整后：1）首套房商贷利率降低为LPR-10BP，目前是4.1%。2）主城区二套房商贷利率为LPR+30BP，目前为4.5%；主城区外二套房商贷利率为LPR+20BP，目前为4.4%。 图表5上海首套房贷利率下降45BP，主城区二套房贷利率下降75BP 3、普宅标准调整：取消普宅要求的价格限制，仅保留房屋类型与单套建筑面积≤144平米要求。 图表6上海普宅标准直接取消价格限制，仅保留房屋类型与建筑面积要求 二、京沪优化购房政策对于两城商品房成交、房企企稳有积极作用 政策放松利好成交活跃度上升，但持续程度有待观察。京沪房地产市场以二手房交易为主，存在较为明显的“卖一买一”置换链条。此次京沪从降低首付、降低房贷利率、放松普通住宅认定标准三方面优化购房政策，实质性降低了居民购房门槛及购房成本，利好成交活跃度上升。但微观层面仍存在一些限制：1）过去限制改善型客户加杠杆的主要因素包括：非普住宅的税费、二套房非普住宅的高首付比例。此轮政策放松，叠加前期认房不认贷政策落地，改善型客户的加杠杆空间显著提升。但部分此类客户面临的是卖房较为困难，从而限制了置换链条。2）限制刚需客户加杠杆的因素并非首付比，而往往是收入对于按揭贷款的覆盖程度，即使降低首付比例，部分客户可能仍难以有效利用杠杆空间。所以，我们认为该政策可以短期刺激部分需求入市，但是否能启动“卖一买一”链条仍需观察。 我们认为政策效果可能类似于9月份一线城市放松认房不认贷，市场脉冲式回暖。1）京沪房地产市场面临的是刚需盘过剩导致二手房挂牌量高企，以及郊区库存相对较高的问题。2）9月一线城市放松认房不认贷后，市场热度有所提升，但政策宽松最主要是鼓励居民“卖一买一”的置换需求，改善性需求购房者需先出售存量房，才能享受认房不认贷的首付比及房贷利率优惠，从而在短期内推高了二手房挂牌量，供过于求的情况下置换周期被拉长，导致成交量回落。如上海9月份二手房成交量较8月（新政前）上涨14%，但10月二手房成交量较8月下跌2%，11月二手房成交量较8月上涨4%。 图表7 9月放松认房不认贷后，上海二手房脉冲式回暖 预计京沪仍将有新政策助推市场修复。1）从政策放松效果来看，杭州大幅缩小限购圈为有效政策。杭州曾在2022年11月将二套房首付比由60%下调至40%，且由“认房认贷”转为“认房不认贷”，但年底并未出现翘尾行情；而2023年10月杭州大幅缩小限购圈，主城区外全部取消限购，市场热度明显提升，据杭州贝壳研究院数据，11月杭州二手房成交8801套，环比上涨40.2%，同比上涨53%。2）类比杭州，我们预计后续京沪可能有限购圈缩小等新政策推动市场修复，创造增量需求。 图表8 23年10月杭州大幅缩小限购圈后，11月二手房成交量环比+40%，同比+53% 投资建议：2023年9月以来各地政策放松节奏加快，但销售回暖低于预期，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现，重点关注相对确定性机会：1）城中村改造； 2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。