地产行业政策点评：春江水暖鸭先知，关注地产板块底部机会

事件：12月14日，北京市住建委发布《本市进一步优化调整房地产政策更好支持刚性和改善性住房需求》，上海紧随其后，自12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。政策主要涉及三项内容： 1）对于影响二手房交易税费成本的普通住宅标准的认定方面，北京上海的普宅单套住宅面积上限均由140平调整为144平，且不再有成交总价要求，北京还大幅提升了区域内的单价上限水平。 2）对于首付比例方面，北京上海均明确首套房首付比例下限降至30%，调整前北京普宅为35%、非普宅40%，上海首付比例为35%，最高下降了10个百分点； 二套首付比例均根据住房所在区域进行调整，北京由普宅60%、非普宅80%调整为城六区以内首付比例最低50%，以外最低40%，且均不再与普宅认定标准挂钩，首付比例最高调低了40个百分点，购房门槛明显降低。上海由普宅50%、非普宅70%，调整为嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个区以及上海自贸区临港新片区首付比例最低40%，其他区域50%，最高下调了30个百分点。 3）对于房贷利率方面，北京城六区首套、二套利率下限分别为LPR+10BP、LPR+60BP；非城六区首套、二套利率下限分别为LPR、LPR+55BP，进一步降低了购房成本。另外，北京将贷款时间由25年延长至30年，有利于降低购房者单月的还款压力。 上海房贷利率下限下调幅度整体高于北京，首套房贷利率由LPR+35BP降至LPR-10BP；二套房贷利率由LPR+105BP降至嘉定等区域为LPR+20BP，其他区域LPR+30BP，最高下调了85BP。 我们认为行业目前有三大积极因素值得关注：1）一线城市政策松绑。北京上海降首付和普宅标准调整落地，对销售恢复有一定作用。政策面态度积极，中央经济工作会议明确了加快推进“三大工程”，预计后续还会有城中村相关政策和专项资金落地，建议对政策的后续出台保持关注。2）开发商投资热情提升。 自恢复价高者得以来，已有合肥、苏州、成都、长沙和东莞拍出单价地王，杭州板块地王价格刷新；企业角度，擅长逆周期拿地的中海10月至今不到2个月新增投资超过440亿元，1-11月投资金额也因此比去年同期有20%以上增幅；投资范围扩大，中海布局郑州两宗地，保利拿下南京江北新区四宗地，均是前期企业投资较少的区域。3）龙头央企增持注入信心。保利发展和中国海外发展两家龙头均自发性公告增持回购，以实际行动表达信心，也明确了板块底部。 投资建议：房地产是经济的支柱，我们预计将有更多支持政策出台。我们认为投资端的重要性及领先于销售的意义，地产企业投资行为的变化都值得关注（包括拿地和股票回购），现在出现了双重信号。资本市场前期对地产情绪过于悲观，而相信地产企业自身判断和相应行为更有参考价值。 风险提示：房企投资改善不及预期；政策提振程度不及预期。