房地产行业：限贷与普宅标准优化，楼市筑底或加速

信达证券股份有限公司 CINDASECURITIESCO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 江宇辉地产行业首席分析师 执业编号：S15005220100002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 看好 上次评级 房地产行业 投资评级看好 行业事项点评 行业研究 证券研究报告 限贷与普宅标准优化，楼市筑底或加速 2023年12月15日 本期内容提要: ⯁北上限贷与普宅标准放松，政策优惠力度超预期。继9/20广州限购放松，11/22深圳下调二套房首付比并放松普宅标准后，12/14北京市住建委等�部门发布新政，优化普宅认定标准，下调新发放个贷款最低首付比例/商贷 利率政策下限、延长最长贷款期限等。同日，上海市房管局等部门发布新政，调整普宅标准并优化差别化住房信贷政策。 ⯁普宅认定方面，北京本次取消总价要求、而均价线大幅提升超1.8倍。据北京市住建委报道，全市普宅占比或提高至70%左右。而上海普宅标准中取消了环线分类和总价要求，当前普宅要求较北京更加宽松，我们预计也 有较大比例房屋可认定为普宅。普宅交易享有个税、增值税及附加等优惠，更多家庭有望享受住房转让时的税收优惠政策。限贷方面，北京和上海首套/二套房最低首付比例降至30%/50%以下（外围二套低至40%）。 首套利率下限调降约45bp，上海二套房利率下限调降75bp（外围85bp）。我们认为普宅标准与限贷政策大幅放松，有助于有效降低购房成本。 ⯁重点城市回调幅度接近历史极值，楼市配置或迎窗口期。统计局数据显示，10月北京/上海二手住宅价格指数环比下行1.1%/0.8%。2008/11、2010/5、2014/9、2017/6，北京二手住宅价格环比也曾出现下行超过1% 的情形，除2014/6滞后两个月之外，北京房价环比增速均在触底后实现回升。上海房价也在环比下行超0.5%的阶段筑底。周期触底叠加一线城市限贷放松，我们预计未来全国楼市复苏进程有望加快。 ⯁北京上海较早步入存量时代，二手房经纪或受益。住建部副部长董建国在2023-2024中国经济年会上表示，1-11月全国一二手房合计实现同比正 增长，住房需求总量保持稳定，但交易结构中二手房占比提高，存量市场权重加大。北京上海两地在2015年前后即步入存量时代，二手房成交面积占比过半。本轮普宅标准放松幅度较大，较多房源或可享受税费优惠，从而进一步打通换房链条、盘活流通市场，我们认为在此过程中二手房经纪商也有望受益。 ⯁开发房企建议关注华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、滨江集团、越秀地产、金地集团等，标的方面二手房经纪商我们建议关注贝壳、我爱我家。 ⯁风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期、地产行业销售下行幅度超预期。 分析师声明 负责本报告全部或部分内容的每一位分析师在此申明，本人具有证券投资咨询执业资格，并在中国证券业协会注册登记为证券分析师,以勤勉的职业态度,独立、客观地出具本报告；本报告所表述的所有观点准确反映了分析师本人的研究观点；本人薪酬的任何组成部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体分析意见或观点直接或间接相关。 免责声明 信达证券股份有限公司(以下简称“信达证券”)具有中国证监会批复的证券投资咨询业务资格。本报告由信达证券制作并发布。 本报告是针对与信达证券签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。信达证券不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。客户应当认识到有关本报告的电话、短信、邮件提示仅为研究观点的简要沟通，对本报告的参考使用须以本报告的完整版本为准。 本报告是基于信达证券认为可靠的已公开信息编制，但信达证券不保证所载信息的准确性和完整性。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告最初出具日的观点和判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会出现不同程度的波动，涉及证券或投资标的的历史表现不应作为日后表现的保证。在不同时期，或因使用不同假设和标准，采用不同观点和分析方法，致使信达证券发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告，对此信达证券可不发出特别通知。 在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人做出邀请。 在法律允许的情况下，信达证券或其关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能会为这些公司正在提供或争取提供投资银行业务服务。 本报告版权仅为信达证券所有。未经信达证券书面同意，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发布、转发或引用本报告的任何部分。若信达证券以外的机构向其客户发放本报告，则由该机构独自为此发送行为负责，信达证券对此等行为不承担任何责任。本报告同时不构成信达证券向发送本报告的机构之客户提供的投资建议。 如未经信达证券授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担。信达证券将保留随时追究其法律责任的权利。 评级说明 投资建议的比较标准 股票投资评级 行业投资评级 本报告采用的基准指数：沪深300指数（以下简称基准）；时间段：报告发布之日起6个月内。 买入：股价相对强于基准20％以上； 看好：行业指数超越基准； 增持：股价相对强于基准5％～20％； 中性：行业指数与基准基本持平； 持有：股价相对基准波动在±5%之间； 看淡：行业指数弱于基准。 卖出：股价相对弱于基准5％以下。 风险提示 证券市场是一个风险无时不在的市场。投资者在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。建议投资者应当充分深入地了解证券市场蕴含的各项风险并谨慎行事。 本报告中所述证券不一定能在所有的国家和地区向所有类型的投资者销售，投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业顾问的意见。在任何情况下，信达证券不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者需自行承担风险。 请阅读最后一页免责声明及信息披露http://www.cindasc.com2