房地产行业研究：重庆限贷标准放宽，高能级城市放松加速

本周地产和物业板块表现继续强势。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+1.6%，在各板块中位列第4；WIND港股房地产板块涨跌幅为+5.7%，在各板块中位列第1。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+9.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.6%，沪深300指数涨跌幅为-1.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+9.9%和+10.4%。 清明假期土地市场活跃度较低。本周全国300城宅地成交建面171万㎡，单周环比-84%，单周同比-82%，平均溢价率6%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面10064万㎡，累计同比-55%，央企、国企和平台公司为拿地主力。 本周一手房销售环比、同比下降。本周40个城市商品房成交合计294万平米，周环比-43%，周同比-56%，其中：一线城市周环比-40%，周同比-35%；二线城市周环比-42%，周同比-55%；三四线城市周环比-54%，周同比-73%。 本周二手房销售环比、同比下降。本周17个城市二手房成交合计102万平米，周环比-34%，周同比-39%，其中：一线城市周环比-37%，周同比-28%；二线城市周环比-32%，周同比-39%；三四线城市周环比-32%，周同比-77%。 重庆出台新政满足新市民住房需求。4月7日，重庆市印发《金融支持新市民安居乐业实施细则》的通知，提出要在商业贷款、公积金贷款和组合贷款等方面满足新市民合理购房信贷需求。同时据调研了解，重庆公积金贷款已经实行认房不认贷，放开公积金二套贷款限制，这印证了我们在外发报告《步入良性循环正轨，布局地产正当时》中提到的高能级城市认房又认贷会松动的预测，我们预计未来更多高能级城市的限贷标准将放宽，且针对新市民购房将有更多宽松支持政策。 市场化处臵房地产企业风险正在推进。4月6日招商蛇口发布公告称与长城资产、佳兆业集团签署战略合作协议，将按照市场化原则积极推动优势资源的共享与协同，这一方面利于招商蛇口补充优质土地资源，加强在大湾区的深耕，另一方面也利于佳兆业化解现金流风险。目前政策大力支持并购贷，支持房企间的项目并购，我们预计未来国企央企、部分现金流稳定的民企与出险企业在项目层面的合作将越来越多，一定程度上有助于房地产行业风险化解。 投资建议 我们认为大范围多维度的宽松政策将持续出台，行业将逐步迈入良性循环。 地产板块，推荐销售逆势增长、业绩确定性强的绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，我们看好民营物业公司在关联房企流动性危机解除后的估值修复弹性，推荐金科服务、碧桂园服务。 风险提示 调控宽松不及预期；疫情影响政策落地和市场恢复 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+1.6%，在各板块中位列第4；WIND港股房地产板块涨跌幅为+5.7%，在各板块中位列第1。本周地产涨跌幅前5名为绿景中国地产、禹洲集团、新华联、南山控股、中国武夷，涨跌幅分别为+44.7%、+36.7%、+33.2%、+33.2%、+33.2%；末5名为海泰发展、阳光股份、信达地产、三湘印象、广宇发展，涨跌幅分别为-25.7%、-15.1%、-14.4%、-12.2%、-9.9%。 图表1：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表2：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表3：本周地产个股涨跌幅前5名 图表4：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+9.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.6%，沪深300指数涨跌幅为-1.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+9.9%和+10.4%。本周物业涨跌幅前5名为宝龙商业、碧桂园服务、卓越商企服务、雅生活服务、正荣服务，涨跌幅分别为+27.3%、+21.1%、+20.1%、+19.3%、+18.9%；末5名为宋都服务、招商积余、和泓服务、第一服务控股、新大正，涨跌幅分别为-4.6%、-2.9%、-2.6%、-2.3%、-1.6%。 图表5：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表6：本周物业个股涨跌幅前5名 图表7：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第15周，全国300城宅地成交建面171万㎡，单周环比-84%（清明假期），单周同比-82%，平均溢价率6%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面10064万㎡，累计同比-55%；年初至今，华润臵地、建发房产、绿城中国、上海地产、中海地产的权益拿地金额位居行业前五，分别为182、173、136、135、132亿元。 图表8：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表9：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表10：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（4月2日-4月8日），40个城市商品房成交合计294万平米，周环比-43%，周同比-56%，月度累计同比-53%，年度累计同比-37%。其中： 一线城市：周环比-40%，周同比-35%，月度累计同比-33%，年度累计同比-27%； 二线城市：周环比-42%，周同比-55%，月度累计同比-52%，年度累计同比-33%； 三四线城市：周环比-54%，周同比-73%，月度累计同比-70%，年度累计同比-57%。 图表11：40城新房成交面积及同比增速 图表12：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表13：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表14：40城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（4月2日-4月8日），17个城市二手房成交合计102万平米，周环比-34%，周同比-39%，月度累计同比-40%，年度累计同比-37%。其中： 一线城市：周环比-37%，周同比-28%，月度累计同比-29%，年度累计同比-37%； 二线城市：周环比-32%，周同比-39%，月度累计同比-40%，年度累计同比-33%； 三四线城市：周环比-32%，周同比-77%，月度累计同比-76%，年度累计同比-73%。 图表15：17城二手房成交面积及同比增速（周） 图表16：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表17：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表18：17城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 根据wind数据，本周12城商品房库存（可售面积）为1.55亿平米，环比+0.4%，同比+6.7%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为21.7月，较上周+1.1个月，较去年同比+8.3个月。 图表19：12城商品房的库存和去化周期 图表20：12城各城市能级的库存去化周期 图表21：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表22：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表23：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表24：物管行业资讯 物管公司动态 图表25：物管公司动态 行业估值 图表26：A股地产PE- TTM 图表27：港股地产PE- TTM 图表28：港股物业股PE- TTM 图表29：覆盖公司估值情况 风险提示 调控宽松不及预期。目前已有多个全国层面和地方层面宽松政策出台，若后期其他城市宽松政策不及预期，也会影响房地产市场恢复。 疫情影响政策落地和市场恢复。当前全国重心都在疫情防控，若疫情持续发酵失控，将大幅延缓宽松政策落地时间，同时将持续抑制购房需求，影响市场销售恢复。