英皇国际中期报告2023/2024

目录 业绩概要2 管理层讨论及分析3 简明综合损益表11 简明综合损益及其他全面收益表12 简明综合财务状况表13 简明综合权益变动表15 简明综合现金流量表16 简明综合财务报表附注17 董事及最高行政人员之证券权益38 其他人士于股份及相关股份之权益40 企业管治及其他资料41 业绩概要 英皇国际集团有限公司（“本公司”）董事会（“董事会”或“董事”）提呈本公司及其附属公司 截至9月30日止6个月 2023年 （未经审核）千港元 2022年 （未经审核）千港元 810,285 541,245 448,938 430,692 12,506 14,003 348,841 96,550 492,653 230,995 (462,781) (899,695) 213,170 (19,197) (760,131) (956,441) (0.21)港元 (0.26)港元 （统称“本集团”）截至2023年9月30日止6个月（“本期间”）之未经审核综合业绩。 总收入 －租金收入 －物业销售 －酒店及酒店相关业务毛利 投资物业公允价值（亏损） 本公司拥有人应占核心溢利（亏损）1本公司拥有人应占（亏损） 每股基本（亏损） 1代表出售一间附属公司之收益、公允价值变动及减值亏损及相关递延税项以及财务费用前之本公司拥有人应占溢利（亏损） 业受惠绩于旅游及酒店业的复苏，本集团于本期间的总收入增加49.7%至810,300,000港元（2022年：541,200,000港元）。本集团的租金收入维持大致稳定在448,900,000港元 （2022年：430,700,000港元），占总收入的55.4%（2022年：79.6%）。物业发展销售收入为12,500,000港元（2022年：14,000,000港元），占总收入的1.5%（2022年：2.6%）。酒店服务分部的收入大幅增加261.3%至348,800,000港元（2022年：96,600,000港元），占总收入的43.1%（2022年：17.8%）。 毛利上升113.3%至492,700,000港元（2022年：231,000,000港元）。不包括出售一间附属公司之收益、公允价值变动及减值亏损及相关递延税项以及财务费用，本公司拥有人应占核心溢利为213,200,000港元（2022年：亏损19,200,000港元）。本公司拥有人应占本期间亏损收窄至760,100,000港元（2022年：956,400,000港元）。每股基本亏损为0.21港元（2022年：0.26港元）。董事会已决议宣派中期股息每股0.003港元（2022年：0.005港元）。 业本集务团回总顾部位于香港，主要从事物业投资、物业发展及酒店服务业务，其主要投资物业组合位于大中华及英国。 租金收入 本集团之投资物业组合主要为处于优越位置的商业大厦及优质零售地铺，总楼面面积逾 2,600,000平方呎。过去十年，本集团致力于在其起源地以外进一步发展，显着地将其覆盖范围从大中华扩展至英国，使其能够拥有一个地域覆盖均衡之物业组合。此举可使本集团之租金收入来源多元化，并可减低市场波动造成的影响。 香香港港占本集团现供租赁的投资物业的总楼面面积约50%。于2023年9月30日，本集团于香港投资物业之出租率超过90%。 骆克道81号 ；位于中环的英皇商业中心；位于上环的英皇荷里活中心。 国本华集融团大持厦有多个优质办公、商业及工业大楼，其主要包括位于湾仔的英皇集团中心及中 自2023年8月起，位于湾仔的甲级办公室大厦已全幢租赁予单一租户，总楼面面积约126,600平方呎。本集团透过重建项目，最大限度提升租金收入，为本集团带来重大的增值机遇。 商包铺括位于浅水湾的thepulse；位于半山的辉煌台零售商铺；位于屯门的新都商场3楼零售 本集团亦从多个位于受欢迎的住宅及购物地区之零售商铺产生租金收入。主要投资物业 35-37号及汉口道25-29号。 健威坊购物商场 海防；道位于铜锣湾的罗素街8、20、22-24及50-56号；位于尖沙咀的弥敦道81、83号、 于本期间，本集团已完成出售位于北角的，经调整总代价为约1,944,200,000港元。该物业位于传统游客购物区之外，被视为非核心投资物业，通过改装或重建工程而进一步大幅升值的机会有限。所得款项净额约1,146,900,000港元将加强本集团的财务状况，以支持未来的投资机会，并优化其投资组合以获得更高的回报。 北京英皇集团中心 北京英皇集团中心 中位国于内北地京长安东大街的为一幢楼高28层（不包括三层地库停车场设施）的甲级办公大楼以及配备豪华戏院的高级大型购物中心，总楼面面积约1,062,000平方呎。其已成为永安里中心商业区的重要部分，并是本集团于中国内地发展高檔商业项目的一个重要里程碑。其因此能吸引知名办公室租户、多间国际顶级珠宝、钟表及高质量 生活品味产品品牌以及来自不同国家的流行特色餐饮租户进驻。充分应用先进的架构系统、智能及节能技术，在平衡环境及城市经济发展的基础上创造新的商业形象。 英皇南湾中心 澳位门于澳门半岛中心的为一幢多层高级零售购物中心，总楼面面积约29,600平方呎。其已成为集购物及生活品味产品于一体的黄金购物热点，设有健身中心、运动服装、化妆品及珠宝店。 厦号111-125号Ampersand大厦Ampersand大 牛津街181-183号25-27 伦本敦集团拥有位于伦敦一幢楼高7层（连地库）的零售及办公大楼、的一幢楼高9层的零售及办公大楼以及的。 为一幢楼高8层（连地库）集结零售商铺、办公物业及租赁式公寓的综合大楼，总楼面面积约112,500平方呎（仅就零售及办公部分而言）。位于伦敦西区黄金零售及热门苏豪式办公室地段，该物业亦邻近托特纳姆法院路横贯铁路发展项目，人流如鲫，四通八达。 物业销售 本集团坚守一贯的策略，专注于在畅旺的市区提供豪华综合大厦以及在独特的地段提 供低层独立洋房等优质住宅物业，均享有四通八达的交通网络，其合共项目实用面积逾353,000平方呎。本集团已制定稳健的项目发展时间表，中期而言有望为住宅单位销售带来贡献，从而推动盈利能力。 畔海 半山捌号 已位完于工半山并摩开罗售庙的街项8目号之为楼高29层（包括地下低层）的精品住宅大楼，提供99个开放式至两房间隔的单位。该项目靠近苏豪区及兰桂坊，毗邻中环至半山自动自动扶梯，方便来往中心商业区。于2023年9月30日，64个单位已售出及3个单位已订立销售合约。 寿臣山15号 为位于屯门大榄澄丽路9号之黄金住宅项目，其包括8幢独立海景豪华洋房，项目实用面积约32,000平方呎。该项目毗邻深港西部通道及港珠澳大桥等新交通基础设施，方便来往大湾区的城市。该项目亦邻近着名的哈罗国际学校。于2023年9月30日，2幢洋房已售出及1幢洋房已订立销售合约。 位于港岛南区的为标志性豪宅项目，其项目实用面积约97,100平方呎。该项目邻近香港仔隧道以及名校网络，已发展成为15幢低密度豪宅别墅，备有完善配套设施。本集团拥有该项目50%股份，其已于2022年推出市场。于2023年9月30日，1幢洋房已售出及1幢洋房已订立销售合约。 澄天 宏德街1号 其他发为展一幢中楼的高项2目3层的住宅及零售大楼，提供110个单位，项目实用面积约38,800平方呎。其位于香港仔中心地带，乘坐各种公共交通均方便抵达，且位处粤港澳大湾区一小时生活圈内。其自2023年11月起以预售的方式推出市场，市场反应热烈。该项目计划于2024年或之后完工。 般咸道24-30号 位于跑马地之地块，前身为英皇骏景酒店，将重建成一幢楼高27层的住宅大楼，项目实用面积约47,400平方呎。跑马地为香港岛传统豪宅地段，方便来往铜锣湾和湾仔等主要购物及商业区，并邻近香港赛马会、香港养和医院及香港大球场等主要设施。该项目已完成地基工程及正在进行上层建筑工程。该项目计划于2024年或之后完工。 奥卑利街20-26号及赞善里11号 现位于半山之大楼已被拆除，并将重建为一幢楼高27层的住宅大楼，项目实用面积约91,100平方呎。步行至港铁西营盘站仅5分钟路程。该重建项目计划于2024年或之后完工。 位于中环之地块计划重建为一幢楼高25层的精品豪华住宅大楼，其靠近苏豪区及兰桂坊，毗邻中环至半山自动自动扶梯，方便来往中心商业区。该重建项目计划于2024年或之后完工。 酒店及酒店相关业务 于2023年9月30日，本集团从事提供酒店及娱乐服务之附属公司英皇娱乐酒店有限公司 （“英皇娱乐酒店”；香港股份代号：296）于香港及澳门合共经营下列六家酒店及服务式公寓，总楼面面积逾1,034,000平方呎： 、及； –位于香港的英皇骏景酒店及三幢TheUnit服务式公寓－即TheUnitMorrisonHillTheUnitHappyValleyTheUnitDavis –位于澳门的英皇娱乐酒店及盛世酒店。 上述酒店及服务式公寓的酒店及娱乐服务收入于本期间综合并入本集团。 前随着景游客人数反弹及消费气氛复苏，本集团对零售租赁及酒店服务的市场前景仍持乐观态度。相比之下，香港的办公室市场仍未出现显着回升。尽管在旅游恢复后，办公室租赁咨询有所增加，但由于全球经济的不确定性，公司对租用新办公室普遍持谨慎态度。 澄天 在宏观经济逆势及众多市场挑战（如持续加息及地缘政治紧张局势）的影响下，本地整体房地产市场最近一直疲软。然而，一手住宅市场相对活跃，购房者倾向配备综合会所设施及良好交通连接的新项目。凭藉其声誉良好的品牌及完善特质，本集团的优质项目持续 吸引市场的兴趣。于本期间后，的预售已经启动，并广受市场欢迎。本集团将继续因应市场变化而迅速调整策略，并维持均衡的物业组合，以分散业务风险，实现稳健发展。 财流动务资资金料及财务资源 于2023年9月30日，本集团之资产净值及每股资产净值分别为22,794,900,000港元 （2023年3月31日：23,887,200,000港元）及每股6.2港元（2023年3月31日：6.5港元）。 于2023年9月30日，本集团之现金、银行结余及银行存款为1,217,000,000港元（2023年3月31日：2,367,900,000港元）。对外借贷（不计应付款项）总额约为19,615,200,000港元 （2023年3月31日：22,444,000,000港元），及本集团之净负债比率（即净负债占其资产总值之比率）为39.1%（2023年3月31日：39.3%）。 为提供营运资金，本集团利用经营业务产生之现金流及维持多种融资渠道，包括银行借贷及债券发行。于2023年9月30日，本集团发行之中期票据尚欠本金为379,600,000港元（2023年3月31日：1,247,300,000港元），以港元及美元计值，定息年利率为4.4%至4.9%。 本集团的银行结余及现金以港元、人民币、澳门币及英镑计值。由于本集团小部分银行借贷以人民币及英镑计值，本集团之人民币及英镑的市场波动所造成的外汇风险不大。本集团密切监查其整体的外汇风险，并将于必要时采取适当措施缓解货币风险。 资产抵押 于2023年9月30日，本集团已将账面值35,181,500,000港元（2023年3月31日：37,056,800,000港元）之资产用作为银行融资之抵押。 雇本期员间及之薪员工酬成政本策总额（包括董事酬金）为223,100,000港元（2022年：252,400,000港元）。于2023年9月30日，雇员数目为946（2022年：768）名。各雇员之薪酬乃根据个人职责、才干及技能、经验及表现以及市场薪酬水平而厘定。员工福利包括医疗及人寿保险、退休福利及其他具竞争力之额外福利。 为鼓励或嘉奖员工，本公司已采纳一项购股权计划，有关详情载列于本中期报告之“购股权”一节内。 中董事期会股已息宣派中期股息每股0.003港元（“中期股息”）（2022年：每股0.005港